北京市順義區后沙峪鎮觀林閣小區是一個建成十余年的混合型小區，近日因一紙停車收費通知陷入爭議。自6月1日起，該小區正式實施新的停車管理方案，核心內容為：小區業主免費停車，而租戶（包括公租房承租人）則需每月繳納100元的停車費。

這一“業主免費、租戶收費”的差異化政策，在提倡“租購并舉”“租購同權”的背景下，引發了部分公租房租戶的質疑。記者了解到，該小區有幾十戶公租房租戶，收費管理究竟是小區業主依法行使自治權的正當行為，還是業主自治與承租人平等使用之間的一場“正面碰撞”？有事兒@新京報記者接到市民相關反映后，對此事進行了實地調查。

“為什么租戶要被當作外來人對待？”

觀林閣小區屬于順義區后沙峪板塊，于2013年建成，共有11棟樓，混合了回遷房、商品房以及公租房等。小區共有731個停車位，其中地上116個、地下615個。居民表示，自入住以來，小區地上及地下車位均未收費，車輛進出自由。

上述由“后沙峪鎮觀林閣小區業主委員會”和“北京順裕物業管理有限公司”發布的通知貼在小區各處。通知稱，經業主大會投票表決，通過了觀林閣小區停車場收費管理方案。方案明確，小區啟動車輛收費管理系統，收費標準劃分為兩類：業主車輛不收費，租戶及外來車輛采取收費管理。

順義區后沙峪鎮觀林閣小區，公告欄貼出啟動停車收費管理的通知 新京報記者 耿子葉 攝

收費標準方面，租戶及長期停放車輛，同一戶內第一輛車100元/月，第二輛車起每輛車150元/月；臨時車輛進入小區2小時內免費，2小時以上1元/半小時，以此累計計費，上不封頂。

觀林閣小區公租房房源分散在各樓棟中，屬于典型的“插花”式。據了解，有幾十戶公租房承租人在此居住，包括機關及企事業單位的職工等。

“這不僅是錢的問題，還是一種歧視?！痹谟^林閣居住了四年的公租房承租人李女士對收費方案表示不解，“我們繳納的租金并不比市場價低多少，而且國家一直在提倡‘租購同權’，為什么在停車這種基礎配套上，我們要被當作外來人對待？”

另一位公租房承租人賈先生告訴記者，他在該小區住了三年多，對突然要交停車費感到難以接受?！拔业淖夥亢贤锔緵]有提停車費的事兒，現在突然說要收錢?！彼赋?，公租房是政府保障性住房，租戶本身屬于政策照顧對象，“要交大家都交，要不交都不交，憑什么只收租戶的錢？”

租戶質疑：管不好的車位靠收費來管？

近日，記者來到觀林閣小區，當時臨近下班高峰期，小區地面停車位已有部分停車。記者在走訪中還看到，該小區地下車庫入口處設立明確標識——“地下車庫未驗收，不具備使用條件，人員及車輛禁止入內”。然而，在記者觀察期間，不時有車輛進出地下車庫。

觀林閣小區，不時有車輛進出地下車庫 新京報記者 耿子葉 攝

根據停車管理方案以及物業人員的說法，此舉旨在解決長久以來的“停車難”問題。方案中提到，近年來，小區內車輛激增，因小區建設較早，開發建設時是按總戶數1166戶以0.5的比例設計的車位。目前小區停車位仍不能滿足停車需求，許多住戶不得已將車輛停放在非機動車停放區域，給住戶出行帶來了諸多不便及安全隱患，造成小區的管理難度加大。

“觀林閣小區所有車位都是共用的，沒有業主購買的車位，也沒有公租房的配套車位。”物業工作人員表示。對于小區居民登記在冊的車輛數目，以及停車位是否存在缺口，物業工作人員未給予明確答復。

他向記者表示，“在后沙峪，我們這個小區是收費相對晚的。以前周邊村里的車、辦事的車都往我們這兒停，導致業主回來沒地方停車。自從收費并清理外來車輛后，業主晚上回來基本都有車位了。”

承租人李女士對此有不同看法。她表示，從自己在小區居住多年的實際情況來看，車位是夠用的，只是位置遠近的問題。以前不收費的時候，有一次下大雨，許多外面的車還停到地下車庫空余車位上躲雨。

對于小區的日常管理，有租戶也提出了質疑。“常常有一輛車占兩個車位的情況，導致有車位也沒法停。”賈先生認為，停車問題的核心在于管理缺位，“物業如果真正把管理做到位，車位劃好了，一車一位，長期占車位的，去聯系車主，引導居民規范停車，外來車輛登記清楚，那很多問題自然就解決了。現在一刀切搞收費，說到底是讓租戶為管理上的懶政買單?！?/p>

各方回應：物業照章執行，租購同權未明確落實到停車費

面對這一現狀，記者采訪了物業、公租房運營單位及住建部門，各方表態揭示了問題的復雜性。

觀林閣小區的物業公司為北京順裕物業管理有限公司，其相關負責人表示，物業為執行者而非決策者。物業工作人員向記者出示了業主大會的決議，稱該方案經過了嚴格的投票程序，符合《中華人民共和國民法典》規定的“雙三分之二”參與表決及“四分之三”同意的要求。

“我們是干活的部門，業主大會通過了，我們就得執行?！蔽飿I人員強調，只要沒有產權證，無論是市場租戶，還是公租房租戶，一律視為租戶進行收費。

作為觀林閣小區公租房的運營單位，北京市燕順保障性住房投資有限公司（以下簡稱燕順公司）相關負責人表示，觀林閣小區的公租房屬于“散房”或“插花”項目，并非整棟、整小區配建?！瓣P于車位問題，我們沒有參與權，也沒有決定權，只能服從小區的統一管理?！?/p>

當被詢問是否參加業主大會參與投票時，燕順公司相關負責人表示，其收房時間較晚，且這種“插花”項目在建規上并未要求配備停車位，因此在社區議事中缺乏話語權。

不過，李女士在和村委溝通中了解到，燕順公司相關負責人參與了相關業主大會，并參與了投票?！叭绻谴型镀?，但我作為被代表的租戶，從未收到過關于管理辦法的意見征集。”李女士說。

觀林閣小區地下車庫 新京報記者 耿子葉 攝

記者致電北京市住建委咨詢相關政策，住建委工作人員回應稱，從行業管理角度，目前并無明確的政策規定公租房租戶必須在停車收費上享受與業主同等的優惠?！巴＼囀召M是市場行為，只要在發改委備案即可。關于租購同權，停車費暫無具體規定?！?/p>

此外，順義區相關部門的回應是，差異化收費不構成對租戶群體的歧視性待遇，具備正當性與合理性。作為保障房單位，燕順公司也是業主，投票同意了相關規定。對于人才公寓的租戶來說，合同里只是約定享受更便宜的租金，沒有約定對車位進行優惠。目前，業委會決定對租戶收取停車費較為常見。

針對觀林閣小區停車費爭議，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，此類矛盾并非個案，近年來全國多地都出現過商品房配建保障房引發的停車位使用糾紛，矛盾的實質是在資源總量不足的約束下，如何在不同權利主體之間建立公平、可執行的分配規定。

嚴躍進認為，觀林閣小區的爭議觸及社區治理的核心難題：在停車位這類共有資源的分配中，房屋所有權與使用權所附帶的權益邊界應當如何劃定。通過觀林閣小區租戶對物業管理提出的質疑，也可以理解為什么小區在提出要收費管理時，租戶會出現抵觸，由此也暴露出物業管理上還存在缺位。

嚴躍進同時強調，需要警惕差異化定價被濫用為變相排斥租戶的手段。他分析，小區停車位要實行收費管理，那收費的方式、收費的時間、如何定價等要有所商榷。他建議，在明確小區停車位是否收費的前提下，還要確定怎么收，如分梯隊收、分階段收或者設置半年過渡期，對于公租房租客采取一定兜底政策，可以在市場化定價的標準上，采取一定折扣或者根據小區停車位的使用頻率進行定價。

觀林閣小區共有731個停車位，其中地上116個 新京報記者 耿子葉 攝

“租購同權”在社區治理中的現實困境

觀林閣小區的矛盾，表面看是停車費的糾紛，實則觸及了當前城市治理中的深層次痛點。

2025年7月，國務院公布的《住房租賃條例》明確提出“推動租購住房在享受公共服務上具有同等權利”，被業內視為“租購同權”的重要法律支撐?！侗本┦凶》孔赓U條例》明確提到，北京堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，完善租購并舉的住房政策，支持居民通過租賃方式解決住房問題，改善居住條件。不過，目前相關條例及配套文件均主要圍繞教育、醫療、落戶等基本公共服務展開，并未細化到小區內部停車收費等具體物業管理事項。

那么，這份“業主免費、租戶收費”的決議，在法律上站得住腳嗎？記者咨詢了北京12348公共法律服務熱線。一位接聽熱線的律師指出，根據《中華人民共和國民法典》第二百七十六條，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。法律確實賦予了業主相應權利，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動，由業主共同決定。該律師說，“公共空間屬于業主共有的，小區公共車位首先應當滿足業主需要，業主大會決定不給租戶免費待遇，經過合法程序，很難在法律上被直接認定為‘違法’。”

也就是說，在現行法律框架下，業主大會的程序合法性沒有爭議，但問題在于公租房承租人的訴求同樣有其依據，他們并非臨時訪客，而是與業主共享同一片公共空間的長期居住者。他們的困惑在于：倡導“租購同權”的政策，與賦予業主自治權的法律規定之間，為何在具體而微的停車費問題上出現了斷裂？

在國家大力推行“租購并舉”的背景下，如何將“同權”從口號落實到社區微循環中，恐怕還有一段路要走?！?00元雖不多，但今天收了停車費，明天是不是還要在其他公共服務上區別對待？”另一位小區公租房承租人也說出了自己的心聲：“如果連停車這種最基礎的配套服務都要被差別對待，‘住有所居’的歸屬感從何談起？”

嚴躍進還提出，租戶雖不享有業主大會表決權，但可通過居委會推薦代表、設立咨詢委員會等方式參與協商環節，提高規則的接受度，真正朝著租購并舉和租售同權的方向推進。

截至發稿前，該小區有公租房承租人再次通過12345市民熱線反映訴求。本報將繼續關注。

（應受訪者要求，部分人物為化名）

新京報記者 耿子葉

編輯 張磊 校對 張彥君