來源：獵云精選；文/孫媛

京東，又在香港買買買了。

這一回，是耗資7.5億港元，拿下了一家香港物業公司。

就在剛剛，香港地產商遠東發展發布公告稱，出售捷彩有限公司全部已發行股份，初步購買價為7.5億港元，而買方之最終實益擁有人就是京東集團。

根據公告，該物業一直將其客房轉換為用作學生宿舍之單位，預期全面轉換即將于2026年下半年完成。

交易完成時，雙方將同步訂立管理協議，遠東發展的另一間接全資附屬公司將擔任管理人，繼續負責該學生宿舍物業的運營與管理，期限為三年，而期間每年京東有權獲得保證收入。

值得一提的是，這筆交易對于京東和遠東發展均意義非凡。

自2023年起，遠東發展就一直透過其本身的管理及營運團隊，將該物業部分用作學生宿舍進行管理及營運，發揮其在酒店及住宿管理方面的營運專長，同時促進其參與學生宿舍市場。

也就是說，通過這筆收購，京東不僅直接獲得了一張可直接進入香港學生宿舍市場的通行證，還可以擁有為期三年的過渡期，以“托管”方式間接獲得一定投資收益。

而對于遠東發展而言，7.5億港元的賣價更是收獲頗豐。

該物業于2026年3月底經審核賬面凈值為2.659億港元，意味著京東溢價超4.8億港元購入，溢價幅度高達186%。

據遠東發展預估，交易完成后可錄得約4.23億港元出售收益，同時可償還約6.3億港元銀行借貸，甚至還能剩余約1.06億港元補充為營運資金。

可謂雙贏。

溢價4.8億“接盤”，京東“打入”香港學生宿舍

那么，京東為何愿意溢價收購捷彩有限公司呢？

如果單從業績來看，該物業顯然撐不起7.5億港元的價值。

根據公告披露，截至2025年3月31日止年度、截至2026年3月31日止年度，該物業收入分別為2538.2萬港元、3653.2萬港元，除稅前虧損分別為3478.1萬港元、2227.9萬港元，除稅后虧損分別為2986.3萬港元、1911.2萬港元。

雖然收入增長，虧損收窄，但依然還算是一份仍需“投入”的資產。

就連賣方遠東發展都在公告中坦言，賣出該物業的動作符合改善集團財務狀況之去杠桿化策略，以及透過變現非核心資產，以進行資本出售及循環投資之策略。

遠東發展2026財年（截至2026年3月底）業績顯示，公司收入同比下降31.0%至約66億港元；年內通過出售非核心資產等方式鎖定約25億港元交易價值。截至2026年3月底，集團銀行貸款、票據及債券總額降至約235億港元，凈債務約198億港元，調整后凈負債率為63.0%。

但是，從捷彩有限公司出身及所處的市場來說，劉強東的溢價“接盤”又是一筆合理的買賣。

首先，捷彩有限公司是遠東發展旗下全資附屬企業，可謂出身豪門。

遠東發展總部設于香港，以物業開發為核心，是1972年成立的港股上市跨國綜合企業，主要業務為物業發展、物業投資、酒店業務及管理、停車場營運及設施管理、博彩及相關業務以及證券與金融產品投資。

集團業務遍布中國內地、香港、英國、澳大利亞、新加坡等10個國家和地區，擁有近萬名酒店客房及四千余名專業員工，在全球住宿運營、海外地產開發領域具備深厚積淀與豐富經驗。

其中，捷彩有限公司核心資產是香港多幅核心地塊物業，主營業務為酒店發展、所有權及管理。目前，香港學生公寓市場供需缺口持續擴大，在供需錯配下，存量酒店、整幢住宅改造為學生宿舍，成為資本進入香港長租住宿市場的重要路徑。

故而，這一次的交易價格，也是遠東發展考慮到了位于可比較地點的類似物業之現行市價、香港的商業及營商環境，以及借該交易變現其資產價值并從中獲利的三方面因素。

另外，這筆交易也并非“一錘子買賣”，而是兼顧價值變現與長期運營的戰略性合作。

從公告看，交易完成后，捷彩有限公司應進行全面改建，以作為學生宿舍營運，而遠東發展旗下管理公司 DHI Hotel Management HK Limited 將繼續作為項目管理人，管理及運營該物業，將其用作學生宿舍，為期三年，并向目標公司提供每年4500萬港元的保證收入。

換言之，京東買下資產后，遠東發展仍將在三年內負責運營，并給予買方最低收益承諾。以7.5億港元的物業協議價值核算，該保證收入對應年化收益率約6%。

這意味著，7.5億港元的“接盤”價，京東不僅可以拿到了香港學生宿舍市場的“入場券”，還獲得了遠東發展接下來的長期運營合作，以及為期三年的投資保障。

在京東進入這一市場的過程中，遠東發展將作為本地物業巨頭，會用3年“過渡期”為京東打入香港學生住宿管理賽道“保駕護航”。

加碼香港，京東補齊最新一塊拼圖

而這，僅是京東加碼香港的最新一幕。

梳理時間線會發現，京東押注香港由來已久，一開始是物流電商先行。

早在2015年，京東就在香港開設了物流與電商相關業務分支，積極布局本地市場。

2018年起，京東就已在香港有物流業務，尤其是其在香港的直郵倉、保稅倉已開始運作，標志著其在港倉儲物流體系從布局進入實戰，能更高效地承接本地及跨境物流需求。

再到2024年9月，京東更是宣布初期15億元重投香港市場，并明確表示，對香港市場的長期投入上不封頂，展現出長期布局的決心。

去年3月，京東不僅在香港又宣布啟動新一輪投入，面向當地消費者推出“買貴就賠”服務，并覆蓋自營全品類商品，京東快遞港島運營中心也正式投入運營，標志著京東快遞在香港的快遞網絡覆蓋能力和服務效率邁上新臺階。

在物流和電商逐步成熟后，京東對香港的加碼也來得更為強烈。

2025年8月，京東先是官宣完成對香港佳寶超級市場的收購，同時成立創新零售-佳寶業務部，以后者90余家門店網絡的資源，實現京東供應鏈與佳寶本土化網絡的強強聯合。

2個月后，京東入局港險的消息釋放，京東保險顧問（香港）有限公司正式拿到香港保險經紀牌照，還開始進行招兵買馬。

再到年底，京東更是斥資 34.98 億港元購入中環中國建設銀行大廈 1.12 萬㎡辦公樓層，香港金融核心地段，直通港鐵，作為京東香港區域總部，以長期持有香港核心地產，明確扎根大灣區、以香港作為全球化橋頭堡。

而就在此次收購公告發布的一個月前，香港首座京東線下綜合體灣仔京東MALL也正式開業了。

順著這些動作看去，京東已然在香港搭建了一套完整的本地化閉環。

中環寫字樓承載管理、跨境、研發職能，全域物流倉配網絡支撐所有線下業態，社區佳寶超市 + 灣仔京東MALL覆蓋日常、家電需求，學生宿舍物業則補齊年輕人群線下場景，沉淀長期優質客群。

簡而言之，零售、物流、住宿、地產會互相導流，形成自我循環盈利的本地生態。

京東花7.5億港元，正在補齊最新一塊拼圖。