來源：地產知識橘

0.

2025年10月21日，上午十點，番禺黃沙島地塊開拍。

這是一塊容積率低至1.1的市郊江心島地塊，參與競價的，是兩家以高端產品見長的房企：綠城，龍湖。

開拍前二十分鐘，龍湖先舉了牌，先聲奪人，綠城十幾分鐘后跟上，你來我往，拍了將近一個小時。

最終，龍湖收手，綠城落錘——

總價4.968億，樓面價25936元/㎡，溢價17.8%。

1.

平心而論，這個溢價率在當時看，已經不低了，至少，刷新了2023年以來番禺涉宅地塊的天花板。

幾個月之后回看，這次黃沙島拍出好價，也成了廣州土地市場重燃希望的轉折點——

隨隨便便就能底價拿地的日子一去不復返了，而且，溢價率節節上升。

2025年年底，保利溢價27.27%拿下南泰路，白云江高安置地塊溢價近38%，到今年6月的最后一天，洛浦街地塊被國貿收入囊中的時候，溢價率已經高達55%。

當然，這是后話。

2.

說回黃沙島。

一晃大半年過去了，這塊地再次出現在大眾眼前的時候，名字已經變成了“綠城·臻園”。

全盤一共54套產品，純墅社區，廣州近十年來一度絕跡的產品。

在它正式開放前，我們應邀去看過了現場。

項目定位“當代新嶺南廬系院墅”，公區和園林中揉入了海山仙館和余蔭山房的影子，不少細節反復打磨，量身定制，確實交出了本地樓盤中少有的創新性設計——

入門隱逸，動線精巧，游廊水榭，樹影扶疏；

會所是輕盈通透的，層層退臺，大面積的弧形落地玻璃正對著江面，白鷺貼著水面飛過；

三種不同的建筑風格，從廣府風很重的青磚灰瓦到南洋風濃厚的香檳金滿洲窗，溫潤松弛的低飽和度色系，和天空、江面融為一體……

確實有了桃花源記里的調調：

初極狹，才通人。復行數十步，豁然開朗。

3.

和好產品對應的，是好的價格。

疊墅245到306平，吹風一千八百萬起，臨江合院318到600平，吹風三千萬往上，最高那套，六千萬。

粗粗掐指一算，均價7-10萬。

無論總價還是均價，在廣州，除了那些個霸占城市C位的，赫赫有名的頂豪，這兒就是城市的天花板了。

4.

站在買家的角度，這就是一個靜美的高端項目。

可把它放回綠城的財務報表里，感受就有些不一樣了。

我們之前在稿件中提到過，2025年，綠城合同銷售2519億，全行業第二，非常體面的排名，可歸母凈利潤僅僅0.71億，是上市19年以來最低的一次。

綠城當然得急著證明自己還能賺錢。

于是，它當下最需要的，是打造一批能講"高毛利"故事的樣板——

翻開它2025年的拿地賬本，全年新增的50個項目中，一二線城市的貨值占了86%，光杭州一城就占38%。

到了2026年上半年，新增地塊100%落子于一二線核心改善板塊。

也就是說，綠城這一年多補的倉，清一色是核心城市的改善和低密墅院。這類產品單價高、溢價能力強，天生適合貼“高毛利”的標簽。

臻園，就是這條全國主線在廣州落下的一個點。

5.

當然了，站在綠城的角度，廣州臻園是個很小的點——

地價不到5個億，加上建安、配套、園林、會所、市政、財務之類林林總總的成本，官方公示出來的項目總投資額，不過11.6個億。

同一年，光上海潮鳴外灘一個項目，綠城就砸了64.7億。

很顯然，在整個綠城的大盤子里，臻園不是一個扛規模的盤，它賣的是足夠高的溢價，是綠城在廣州這座城市撕掉“改善”標簽，向“頂豪”靠攏打的樣，是一份拿得出手的體面。

那么，現在唯一的問題，是綠城能不能精準地等到54個，愿意掏出幾千萬，為這體面的天花板買單的人。

6.

那就回到廣州的樓市上了。

說起來，廣州目前的頂豪市場，是有點天時在身上的。

克而瑞數據顯示，2025年全年，廣州賣出了大概400套三千萬以上的豪宅，同比上一年漲了55%，其中五千萬以上的頂豪成交創下了歷史新高。

中原數據也顯示，廣州是一線城市里面千萬豪宅成交漲幅最高的城市。

一個更讓開發商歡欣鼓舞的案例，來自于保利玥璽灣——

這個盤，最小的戶型在200方以上，入手門檻卡在三千萬，去年11月一開盤，一天就賣出236套，開發商一把入賬106億。

在一個連三五千萬的大平層都有大把人搶的城市，做個三千萬起步的江景墅，聽起來，似乎不算太冒進。

7.

可能的bug在哪呢？

錯配。

廣州頂豪確實爆了，但爆得格外挑食——

去年的那些成交，75%都擠在珠江新城、金融城、琶洲這個市中心黃金三角里。

還以玥璽灣為例吧。

頂豪客愿意為這兒慷慨解囊，首先當然是產品本身的質素和細節超預期，其次，就是地段加成了。

頂豪扎堆的珠江新城CBD，整體樓齡都要步入20年了，居住體驗早就大打折扣了。如今，老頂豪旁邊冒出來了新頂豪，不但居住體驗感嘎嘎好，與舊的圈層和生活不遠，地段價值還足夠硬——

是能隨時能出手，能抵押，傳承給下一代還不會太掉價的資產。

都說房住不炒，但金融屬性這個東西，在老錢們的心中，多少還是有分量的。

8.

而臻園傳遞出來的，是另一種價值——

近郊的江心島，天高云淡、閑云野鶴、江景無界，綠城系的閑散合院，隱秘，自由，住家絕對舒服，家人朋友走動，絕對有面子。

這種價值當然是真實而稀缺的。

但在番禺廣場這個本地土著扎堆，新廣鞭長莫及的地方，愿意為這個價值掏三千萬往上，看重"本地江景+綠城品牌+住得好"，基本不考慮保值和變現的人……

那可能就不是太多了。

9.

為啥這么說？

看看臻園隔壁的黃沙島花園。

這是番禺廣場老別墅區的天花板，253套，全是四百平往上的獨棟別墅帶花園，吸引了整整一代番禺初代頂流實業家。

但如今，在藍中介的app里，這兒的二手套均一直被壓在兩千萬上下不說，成交還十分不活躍——

最近一套二手成交在今年的五月，而倒數第二套的成交，竟然可以追溯到2021年。

10.

當然，這個尷尬不僅僅是綠城的。

整個番禺的高端產品，都在面臨著同樣的尷尬。

同在番禺的江景頂豪大宅星河灣五號，總價2000萬往上，開售兩年半，推了約260套，只賣出去大概50套。

萬博的香江一號稍微快一點點。雖然臨近主干道，也沒有江景，但就憑價格稍微低一些，年初推的128套，半年過去，也賣了39套了。

在番禺這樣一個務實的地界，高總價的去化，是真要熬的。

11.

好在，綠城心里是清楚的，這就是一門細水長流的生意。

遙想2008年，綠城初入廣州，在花都做了華南區域的第一個盤——

廣州桃花源。

也是純墅，166套，走的是歐式莊園體系，拆分出英式、法式、意大利、西班牙四大歐式古典風格，如今臻園玩的“差異化立面”，早在那時就已經有了雛形。

但那個盤賣了多久？

開發加銷售，前后十幾年，一直拖到2021年7月才清盤，久到很多廣州人都忘了，綠城在這兒竟然還有個別墅項目。

12.

然后，臻園來了。

或許是有了桃花源的經驗，臻園的設計風格明顯更貼近在地審美，體量也只有當年的三分之一，庫存包袱小，可以一套一套，慢慢消化。

何況，兩萬多的地價和小十萬的房價，中間橫亙著巨大的利潤空間，就算拖上幾年，這筆帳也不至于完全算不過來。

只是從桃花源到臻園，廣州頂豪，尤其是非核心區頂豪，那門慢生意的脾氣，實在沒怎么變。

這一次，綠城還得有等的耐心。