文/地金君

　　7月5日，農歷六月初七。

　　宜：結婚、出行、簽訂合同、納財、開業和訂盟。

　　忌：安葬、作灶、行喪、伐木和破土。

　　這一天的固安，雷陣雨。

　　華夏幸福的掌舵人王文學，在其夢想開啟之地——河北固安宣布：華夏幸福將全面轉型成為產業新城服務商。

　　從“運營商”到“服務商”，這種定位的轉變，是由“重”向“輕”的命運抉擇，也是王文學的一個自我革命。

　　88年的少帥、華夏幸福副總裁主管戰略負責人林成紅走到了臺前談戰略重塑。

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　　2022-2023年完成債務重組，

　　2022-2025年完成全面轉型

　　為了讓讀者更清晰、全面的了解華夏幸福新戰略的全貌，地金君盡量完整還原林成紅的回應。

　　1、華夏幸福戰略重塑主要內容有哪些?

　　林成紅認為：

　　一,明確了新的企業定位與愿景。從產業新城運營商轉型成為產業新城服務商，以中國領先的產業新城服務商為愿景。

　　二,樹立了新的理念與使命。以“服務即未來”為新理念，以“服務實體企業，發展縣域經濟”為新使命。

　　三,確立了新的戰略目標。2022-2023年完成債務重組，2022-2025年完成全面轉型。

　　四,夯實了新的轉型發展路徑。以住宅開發和資產管理為基礎，以產業新城為平臺，重塑以產業發展為核心的政府服務體系和以空間服務為核心的企業服務體系，全面轉型產業新城服務商。

　　五,確定了新的業務組合。上市公司業務將分為住宅開發、資產管理、產城開發及服務、招商服務、園區服務和物業服務六大核心板塊。

　　六,匹配了與新戰略相適應的組織架構。強化跨部門委員會的決策作用，根據業務需求調整組織架構，重資產業務的組織將貫徹輕重分離、產營分離原則，強化管理，控制風險；輕資產業務團隊體現獨立發展，具備條件則公司化運作。

　　七,建立了新的分配機制。把激勵與分配機制作為公司核心競爭力，確保分配機制體現公司戰略，共創共享，按照業務錨點分類激勵，精準激勵，充分調動廣大員工積極性。

　　八,實施了新的關鍵策略。包括債務化解策略：通過整合公司資源，推進債務化解；經營優化策略：以戰略預算平衡組織，以投資管理抓牢項目；以戰略重塑為牽引，組織重塑為匹配，機制重塑為支點，管控重塑為保障，文化重塑為基底，全面推動公司轉型，實現企業可持續發展。

　　2.華夏幸福新戰略指引下的業務板塊，會有哪些新變化？輕重平衡和配比將有怎樣的變化?

　　林成紅表示，在新戰略的指引下，產城開發業務將“輕重結合”，依托產業新城平臺，提供規劃、融資、代建和運營等輕資產服務，同時量力而行，保留一定量的開發業務，為城市發展提供綜合解決方案。

　　招商與園區服務將全面向輕資產轉型，在做好產業招商與園區運營服務的同時，積極培育以空間服務為核心的企業服務，成為重要增量業務。

　　住宅業務將“輕重分離”，重資產開發業務繼續完成保交房任務，根據公司資產負債表保持適度規模，以總負債率和凈負債率兩條紅線進行嚴格約束。同時探索地產發展新模式，發展房地產代建和裝修、營銷、總包等開發產業鏈服務等輕資產業務。

　　資產管理業務“資產交易”與“產營分離”并舉：一方面積極推動債務重組方案中的資產交易，另一方面通過產營分離盤活現有資產，持續為公司貢獻現金流。資產管理將作為公司的“調峰電站”，適時“放水發電”或“抽水儲能”，主動調節公司的資產均衡、風險安全、提升公司價值。

　　物業服務方面發揮自身“市政+園區+社區”的鮮明特色，以城市綜合治理需求為出發點，用一體化、專業化、智慧化的服務支持城市公共空間、產業園區、社區生活全業態發展，營造城市幸福生活多維場景。

　　3.這次戰略重塑提出了“服務即未來”的理念，體現了華夏幸福的哪些變化?

　　林成紅認為，從公司自身來說，有幾大變化。

　　第一,企業發展理念變了。由資源型向服務型轉變。如果說此前的房地產是資源驅動，誰占有資源，誰就能發展，例如信貸資源，未來房地產將是服務驅動型，只有依靠專精特新，依靠技術，依靠服務。

　　第二,文化變了。由甲方文化向乙方文化轉變，由躺著賺錢向跪著賺錢轉變。

　　第三,管理方式變了。公司目前兩種發展模式并存，包括重資產經營方式和輕資產經營方式。重資產致力于防范風險，精細化管理，輕資產則創新分配機制，做到萬馬奔騰。

　　第四,經營邏輯變了。從掙錢邏輯向值錢邏輯轉變。

　　第五,人才模型轉變。從開發型向服務型人才轉變。公司的產業發展集團、物業集團多年來致力于提供服務，有服務基因，同時，公司要培養更多的服務型人才。

　　02

　　華夏幸福下一程

　　其實，華夏幸福曾經風光無兩。

　　時間回溯到2002年，廊坊市設立“廊坊開發區固安工業園區”，與三浦威特，也就是現在華夏幸福的子公司簽署了一系列委托開發協議。

　　2012年和2015年，固安縣又將兩家新設園區委托給華夏幸福。三個園區面積加起來超過170平方公里。

　　這個特殊的模式，成就了華夏幸福“環京大地主”的身份。

　　根據華夏幸福自己的解釋，按照這個模式，從一級土地整理到基礎設施建設，再到招商，每一個環節都能收費。

　　用地金君的理解，華夏幸福的產業新城模式是通過基礎設施建設帶動中心城市周邊小城市的地價來獲得產服收入，再通過賣房回收現金流。

　　華夏幸福幫當地政府做土地整理和基礎設施建設，然后土地價格上漲，房價上漲。

　　到2016年，華夏幸福創始人王文學以485億的身價成為胡潤百富榜河北首富。

　　在彼時，是華夏幸福的高光時刻。

　　2017年華夏幸福實現銷售額1522.12億元，比2016年同期增長26.50%，銷售額居行業第九（克而瑞統計）。歸屬于上市公司股東的凈利潤87.81億元，同比增長35.26%，凈利潤率14.72%。

　　不過，產業新城模式前期投資大、回報周期長，因此配套的住宅銷售一直以來都是華夏幸福依賴回血的重要現金來源。

　　這時直到2017上半年，環京樓市仍然如火如荼，華夏幸福在該地區的地產銷售能占到其總銷售額的八九成左右。隨后，環京限購政策出臺，京津冀樓市也進入冰點。

　　再由于“三道紅線”融資新規，以及疫情影響，華夏幸福的財務情況持續惡化。

　　今年年報季期間，多家房企宣布延期披露，華夏幸?！昂翢o懸念”地加入了延發年報的隊伍。

　　對于新形勢下的發展方向，華夏幸福表示審時度勢，重塑戰略的基礎與背景。

　　華夏幸福方面表示，近兩年來，面對地產行業現實困境與自身流動性壓力，華夏幸?？朔刂乩щy，確保了債務重組穩步推進：制訂公布債務重組計劃并獲得債委會高票表決通過，實現債務重組整體簽約過半；同時確保了企業有序經營：以項目為單元、投資管理為核心，實行投資、預算一體化，力推精益化管理，有效降低了管理與財務成本，保障了企業持續經營與核心團隊穩定。

　　債務重組的推進和有序經營，為華夏幸福主動求變、進行戰略重塑打下了基礎，爭取了空間。

　　對此，IPG中國首席經濟學家柏文喜也認為，華夏幸福的新戰略是對原有產業新城與商業地產雙輪戰略的調整與修正，是因應形勢變化的戰略回歸與業務重新聚焦，是以現金流為核心、以產業新城服務為基礎、以“輕重結合”對原有重資產模式的替代，有利于華夏幸福在完成公司重整的基礎上重新出發并實現未來的可持續發展。

　　目前，華夏幸福輕資產招商業務累計簽約項目7個，項目總投資超45億，其中4個項目已落地在輕資產招商業務，物業累計簽約項目 25個，簽約面積 283萬平，合同簽約額 2.8億，新進山東、陜西、云南三省，新業務拓展已覆蓋7省7市；產業園區輕資產運營模式已新拓展項目3個，為無錫梁溪、河南平頂山和祥符提供產業園區運營等服務。

　　王文學要將華夏幸福這艘大船帶向何方，我們拭目以待。