中國樓市，一個巨大的“10%危機”悄悄浮出水面。

鄭州天津這樣的大城市，突然發(fā)現(xiàn)自己和東北小城牡丹江肩并肩。

牡丹江、鄭州、安慶、天津、石家莊、湛江、常德

從南到北，分布廣泛。這7個城市，房價跌回5年前！

在國家統(tǒng)計局監(jiān)控的70個大中城市中，數(shù)量恰好占了10%。

它們，何以至此？

鄭州的老張，最近很郁悶。

2016年，他花了60萬在鄭州西郊買了套98平的小高層。

到了2020年，他準(zhǔn)備以80萬的價格賣掉這套房子，結(jié)果掛牌了一年多也沒能成交。

去年降到了75萬元，還是無人問津。

前兩天，老張“認(rèn)命”了，價格降到65萬。算上資金成本，這已經(jīng)是妥妥的虧本甩賣了。

但他說，這個價格在市場上，其實還是沒有競爭力……

因為，鄭州買房的人太多了！像老張這樣的，絕不是少數(shù)。

2018年，北龍湖綠城百合的二手房，曾以接近4萬/平的價格成交，今天，掛牌價已經(jīng)跌到3萬左右。

來源：鏈家

2017年，有人在鄭州普羅旺世買了一套91平的房子，當(dāng)時的均價是14500元/㎡。

結(jié)果，今天這個小區(qū)掛牌價還是停留在14300元/㎡左右，真想快速賣出，要掛到13000元/㎡以下才行。

太無奈了！

鄭州，一個國家中心城市，常住人口1260萬，房價卻硬生生連跌了5年！

放眼70城，跌幅僅次于資源枯竭、人口凈流出的東北小城——牡丹江。

2017年7月，鄭州商品房均價12994元/㎡。

2022年7月，鄭州商品房均價12174元/㎡。

圍繞著鄭州主城區(qū)，東南西北各個板塊都出現(xiàn)了房價下跌的行情，跌個一兩千不嫌多，降個百分之二三十也不稀奇。

因何淪落至此？

除了接連不斷的疫情、水災(zāi)等客觀因素之外，我覺得還有一個原因，是鄭州自己的任性！對樓市調(diào)控缺乏系統(tǒng)思路，甚至朝令夕改，反復(fù)無常。

2015年以來，鄭州平均每年有100個村開拆，如今啟動拆遷的村已經(jīng)高達(dá)600余個，四環(huán)之內(nèi)城中村幾乎絕跡。

這當(dāng)然是一件好事。但與之同步的，是天量的土地供應(yīng)和大規(guī)模的棚改貨幣化。

開發(fā)商嗨了，買房人嗨了，房價也嗨起來了！政府賣地樂呵呵，但“嗑藥”的后果很嚴(yán)重。

隨之而來的，鄭州房價在一年內(nèi)大漲40%以上，猛得嚇人。

直到今天，鄭州潛在的商品房庫存還有約1億㎡，足足可以賣6-8年。狹義庫存去化周期高達(dá)26個月，遠(yuǎn)超18個月的警戒線。

眼看著房價節(jié)節(jié)攀升，鄭州又拿出了奇葩招數(shù)，不分青紅皂白：限價！

2016年，在鄭州豪宅聚集的北龍湖，金茂以3.6萬/㎡的樓面價拿下當(dāng)年地王，引爆鄭州樓市。很多人預(yù)估，這個樓盤怎么也賣個8萬/㎡！

可誰能想到，沒過幾天，鄭州卻把該板塊的成品新房價格直接限制在3.2萬/㎡。

不賺錢不說，轉(zhuǎn)眼血虧4000元/㎡，這刺激，誰受得了？

后來鄭州自己也覺得此舉太過分，給開發(fā)商特批了備案價，允許賣到5.8萬/㎡。

此事才得以平息。

可是長久以來，種種任性之舉，還是使得鄭州樓市庫存高企，供過于求，城市的房價缺乏帶動，房企杯弓蛇影，購房者也是膽顫心驚。

鄭州樓市，就這么被自己玩殘了……

如果說鄭州多少是咎由自取，那天津多少有些飛來橫“鍋”。

很多天津人，都感覺到挺困惑的。這房價，怎么就不漲呢？

有個極端案例來自@橘子。

他在2017年以140萬的價格上車武清，結(jié)果房價一跌再跌，最后去年以97萬拋售。

一頓操作猛如虎，5年倒虧了43萬。他感到心在滴血。

可他剛賣掉自己的房子，發(fā)現(xiàn)武清的房價又降了一波，心里頓時好受了不少……

類似鄭州的是，天津這幾年房價也走了一波“過山車”行情。

有網(wǎng)友回憶，2015年底的時候，他看上了一套房子，總價不到90萬，結(jié)果那時臨近春節(jié)，就計劃年后再買。

可僅僅就是過了個半年的功夫，房東就要求漲價10多萬，他只好放棄。

而房東之所以突然硬氣，自然是因為大環(huán)境的造勢。

怎么形容2016年天津樓市的火熱程度呢？用天津人自己的話說，就是“一天一個價。”

7月的時候房價還是1.5萬/㎡上下，10月的時候房價就變成了2.5萬/㎡。

圖源：安居客

而天津不斷高企的房價更是吸引了眾多的炒房客，2016年全年，天津新房成交量達(dá)23.4萬套，二手房成交量達(dá)18.8萬套，同比暴增75%和51%！

天津樓市的分水嶺，正是2017年。

有人在2016年以130萬的價格接手了一套天津東麗區(qū)的二手房，沒過多久，掛牌價就一路飆升至210萬。

當(dāng)他躊躇滿志，打算等再漲一波就賣掉的時候，房價卻開始掉頭下跌，2020年該小區(qū)的掛牌價只有140萬了。

表面看賺了10萬，但是算上房貸利息和資金成本，肯定還是虧的。

天津的頹勢，跟京津冀的轉(zhuǎn)型和調(diào)控有密切關(guān)系，也跟自身經(jīng)濟(jì)衰退有關(guān)。

臨近北京讓天津吃到了樓市放松的第一波紅利，但也成為最早被重錘的城市。

2017年下半年，北京收緊調(diào)控，連帶著整個京津冀調(diào)控都在加碼，限購、限貸等重磅政策接連上陣，天津樓市很快就頹了。

房價一跌就是5年。

天津的經(jīng)濟(jì)，也出現(xiàn)了明顯的衰退。從2016年到2021年間，天津的GDP總量減少了12.25%。

天津，這幾年過得是相當(dāng)苦啊。

同在京津冀這個圈子里，天津的苦，石家莊也能懂。

石家莊的房價走勢，簡直就是天津的縮小版。

石家莊樓市在2016年迎來了春天。年初的時候，房價還是8500元/㎡，到了年底，石家莊的房價就飆升到了1.5萬元/㎡，幾乎翻了一倍！

圖源：安居客

2017年年初，石家莊的新房均價甚至一度達(dá)到1.9萬元/㎡，二手房掛牌均價也高達(dá)1.8萬元/㎡。

緊接著，石家莊就遭遇了和天津一樣的命運，被稱為“國際莊最嚴(yán)限購令”出臺：

外地人要在石家莊買房，需要3年內(nèi)連續(xù)繳納24個月的社保，本地人買了房，5年內(nèi)不能上市交易！

這等于是掐死了石家莊的二手房市場，從那以后，石家莊樓市的命運轉(zhuǎn)變了……

2017年的時候，開發(fā)區(qū)有一個極為火爆的二手樓盤叫天然城，當(dāng)時房價一度被炒高到2萬元/㎡，結(jié)果5年過去了，現(xiàn)在這個樓盤的均價，跌到了11685元/㎡！

來源：鏈家

2017年的時候，2萬一平的房價遍地都是，能接受你就買，接受不了自然有別人買。

現(xiàn)在呢？

即便強如二環(huán)，新盤備案價也就是1.5萬-1.8萬元/㎡之間。如果你打算買二手房，1.5萬元/㎡就可以在二環(huán)內(nèi)享受到“皇帝選妃”般的待遇。

今年以來，石家莊陸續(xù)放松了限售、公積金政策，但是依舊止不住房價持續(xù)探底。

一直以來，石家莊一直被本地人稱作“國際莊”，但在全國省會城市中存在感不強。

坐擁1120萬常住人口，但石家莊實在太“窮”了。

石家莊本土搖滾樂隊“萬能青年旅社”有一首很火的歌叫《殺死那個石家莊人》。

里面有一句詞是這么唱的：“傍晚六點下班，換掉藥廠的衣裳，妻子在熬粥，我去喝幾瓶啤酒……”

在石家莊人的記憶里，城市中彌漫的藥味已經(jīng)成了一種烙印。

而憑借著制藥、鋼鐵和紡織這三駕馬車，石家莊有過工業(yè)時代的短暫輝煌，但今天只剩下落寞。

一方面，缺乏高新產(chǎn)業(yè)留不住年輕人和高端人才，另一方面，人們的工資也始終漲不起來。

2021年，石家莊的人均可支配收入是43024元，一份月薪5000的工作就已經(jīng)可以算是高薪了。

但是對比房價呢？

即便現(xiàn)在石家莊的房價已經(jīng)降到1.3萬元/㎡，一套100平的房子總價130萬，首付40萬，貸款90萬，月供就要將近5000元。

外地人不想來，本地人買不起，長此以往，石家莊的房價其實還沒有到底……

比起鄭州、天津、石家莊跌得轟轟烈烈，更多的小城市垮得悄無聲息。

黑龍江的牡丹江、安徽安慶、廣東湛江和湖南常德，代表了大江南北的小城市們衰落的命運。

這些城市的房價，同樣跌回了5年前。

比如牡丹江，活脫脫的東北五線城市縮影，是繼鶴崗之后，名副其實的黑龍江房價第二城，只不過是倒數(shù)第二。

嚴(yán)謹(jǐn)點說，房價跌回5年前并不足以形容牡丹江，牡丹江的房價早已跌回2007年！

一夜回到15年前。

在牡丹江，10萬一套的二手房并不少見，5萬一套的也不是沒有。

樓市垮塌的背后，也是整座城市的陷落。

2010到2020的十年間，牡丹江常住人口從279萬減少到229萬人，整整流出了50萬人！

2021年，牡丹江GDP僅為875億元，人均GDP只有3.5萬元，不到全國平均水平的一半……

相較而言，安慶、湛江和常德的境遇要好上不好。東北被全國虹吸，它們只是在省內(nèi)被虹吸而已。

這3座城市邊上，都有一個胃口極大的老大哥。

從安慶到合肥，108元一張高鐵票，兩個小時車程，非常便捷。十年間，安慶人口外流超過102萬人，占戶籍總?cè)丝诘?9.7%左右，人口外流最嚴(yán)重的宿松縣，外流人口占比甚至高達(dá)29.83%。

失去了人口支撐的安慶，自2017年到現(xiàn)在，房價始終徘徊在六七千，猶如死水一潭。

常德也是如此，十年間人口流出43萬，房價更是只有四五千。

湛江就更慘了，大灣區(qū)的虹吸能力比一般的省會強了可不是一星半點，十年間湛江人口流出160萬人！

2017年的時候，湛江的房價就沖上了萬元大關(guān)，而隨之而來的就是連年下跌。如今湛江的平均房價只有8000出頭，可即使這樣，相比湛江平均3000的工資來說，這個房價還是有點虛高了……

這是一個殘酷的現(xiàn)實，10%的城市，房價已經(jīng)跌回了5年前。甚至還在不斷滑落深淵。

“10%危機”的背后，是樓市大分化的滾滾車輪。

比如，拿鄭州和杭州來說，兩座城市人口都在1200萬左右，都是萬億GDP俱樂部的成員，表面看起來旗鼓相當(dāng)。

可是五年時間，鄭州房價跌沒了9%，杭州房價反漲25%！

足足三分之一的差距！

2017年，如果分別在鄭州和杭州買套300萬總價的房子，今天資產(chǎn)相差百萬。

在買房這件事上，選對城市，變得越來越重要。

◎本文作者 | 寧侃侃

2022年，是分化大年。

我們堅定認(rèn)為：未來只有10%的城市可以買。

具體是哪些城市？又分別是為什么？