托“第三支箭”的福，招商蛇口最近辦成了兩件大事。

一是擱置了三年的股權收購案終于有了回音，招蛇通過向深投控、招商投資發展發行股份，以89億元吞下南油剩余24%股權及前海實業股份。

同時，招商蛇口擬定增募資不超過85億元，用于存量涉房項目、補充流動資金、償還債務。

重組融資的一系列動作招來了深交所下發的16問。3月3日，招商蛇口以160頁的筆墨詳細進行了回應，足以看出，招商蛇口這樁收購，勢在必得。

收購一旦完成，千億貨值土儲正式落袋，但這并未能解決招商蛇口的中年焦慮。

連續幾年，招商蛇口都未能打破“增收不增利”的魔咒，去年的凈利潤甚至跌至五年最低，急需拯救利潤的靈丹妙藥。

但上述土儲利潤的釋放，還要十年。

坐穩“前海大地主”

在對深交所的回復中，招商蛇口吃下的資產細節也隨之曝光。

根據評估，南油集團24%的股權交易對價為67.64億元，招商前海實業2.866%的股權交易對價為21.64億元。

招商蛇口愿意砸下89億元的大case，其實主要指向前海自貿投資的核心資產。

先來盤一下南油的股權結構。

南油集團的主要資產，是通過招商前海實業間接持有前海自貿投資50%股權。

前海自貿投資則持有招商馳迪和前海鴻昱100%股權，這兩家公司擁有深圳大量的土地和物業項目。

招商馳迪（含下屬全資子公司）擁有深圳前海媽灣片區42.53萬平米土地的使用權，前海鴻昱擁有位于土地位處前海深港合作區媽灣組團的面積為38.09萬平米土地的使用權，共計約80.62萬平方米土地。

招商馳迪控股的啟迪實業、和勝實業兩家全資子公司，則負責開發了深圳前海經貿中心、招商領璽家園、招商港灣廣場、招商嶸璽家園等項目，目前剩余部分仍在繼續出售或自持出租。

本次收購后，南油集團將成為招商蛇口全資子公司，加上收購的近3%招商前海實業股份，招商蛇口對招商前海實業的直接及間接持股比例將由83.10%增至85.99%，權益比例提升約13.65%。

本次交易完成后，招商蛇口將擁有深圳前海媽灣約34.66萬平的土地使用權，進一步鞏固其前海大地主的地位。

在深圳，這是一座具有巨大想象空間的金山。

中信建投根據住宅部分均價12萬元/平方米、商業部分均價10萬元/平方米對前海媽灣片區土儲對應潛在貨值進行測算，結果為4104億元。

背靠自家人好取暖

早在十多年前，招商蛇口通過持股南油以及前海管理局整合，已在前海蛇口、太子灣等片區捕獲大量土地。

由于歷史遺留原因，前海片區的項目權屬和利益等問題復雜，且受控規因素影響，區域土地開發進度緩慢。

從招商蛇口的財報中便可窺見一斑，2016年至2018年，前海已經開發建設的土地都保持在9.41萬平方米，這表示3年內片區的土地開發處于停滯狀態。

本來因前海享受了一波高估值的招商蛇口，后因利潤空間釋放慢，屢遭資本市場詬病。

這兩年，隨著前海片區發展提速，招商蛇口又有意擴大自身的資源優勢，2020年，招商蛇口宣布購買南油集團剩余24%股權，加碼前海。

彼時，招商蛇口提出的收購方案是，以“發行股份+可轉債”的方式向深投控購買資產，同時引入平安資管、平安人壽作為戰略投資者。

但由于當時金融監管趨嚴，平安最終未能與招商蛇口成行，收購也沒了下文。

去年，“第三支箭”射出后，招商蛇口率先上車，重啟南油收購事項。

這次招商蛇口將單獨通過發行股份的支付方式，購買南油集團以及招商前海實業股權，根據估算，招商蛇口需要向深投控定增發行股份4.49億股，向招商投資發展發行1.43億股。

曾有業內人士向媒體指出，“直接向深投控發行股份,比加入平安資管定增募資更直接快捷。”因為后者可能會面臨更多的資產并購重組約束條件，重組周期無疑也將更長。

若交易完成，深投控集團和招商局投資發展將分別持股招商蛇口5.39%、1.72%。這次重組也意味著招商蛇口引入了大國資平臺——深控投作為戰略投資，其將成為招商蛇口外部第一大股東。

業內認為，引入實力股東有利于更快推進前海地塊的開發速度，未來會給估值修復、業績等方面帶來新表現。

收購之余，招商蛇口還擬發行股份募集不超過85億元配套資金，用于10個存量項目的后續開發，補充流動資金及償還債務，自家人招商局投資發展將參與認購。

凈利潤大滑坡的千億央企

對于這場收購案，招商蛇口顯得信心十足，一些投資者對此則反應平平。

因為，前海開發玩的是“細水長流”。招商蛇口管理層曾透露，像上圖所示的T102-0279、T102-0310地塊，自2019年起，6年內分宗完畢，各自總竣工時間為10年。

等到完全釋放利潤價值，大概還需要15年，這無法馬上緩解招商蛇口當下“增收不增利”的困境。

2022年，招商蛇口全口徑銷售額近3000億元，行業規模座次排至第六。

另一份業績預告則顯示，其2022年凈利潤為38至46億元，同比下滑55.65%-63.36%。雖然仍保持正向盈利，但創下2015年底重組上市以來最低凈利記錄。

對此，招商蛇口列出了幾點下滑原因：結轉毛利率階段性下降、計提資產減值準備增加、轉讓子公司產生的投資收益同比減少等。

同處調整的大環境下，相比保利、萬科等千億規模央企，招商蛇口這兩年的凈利潤數據明顯受到更大沖擊。

高壓之下，招商蛇口也在主動調整布局策略，具體表現為更聚焦高能級城市，這在拿地和組織架構調整上都有所體現。

中指院統計，2022年招商蛇口拿地金額為525億元，位居行業第五位，主要集中在城市為北京、上海、深圳、杭州、武漢等一二線城市。

新年之后，招商蛇口開始對組織架構動刀，將規模不高、貨值不多的區域進行整合降級，比如：南通公司調整為上海公司下屬事業部、無錫公司調整為蘇南公司下屬事業部。

而一些市場表現較好的城市獲得了更多的關注機會，比如，新成立了長沙公司，負責湖南、江西業務。

精兵簡陣，保證去化，是當下各家房企的生存法則，大央企蛇口也不例外。