“今天所有從業(yè)人員都感到前所未有的壓力，看不清未來(lái)，每個(gè)人都不容易。”今年萬(wàn)科的中報(bào)會(huì)上，郁亮再吐真言。

Wind數(shù)據(jù)顯示，上半年，100家A股上市房企中有36家業(yè)績(jī)虧損，71家已公布半年度業(yè)績(jī)的港股上市房企中有27家業(yè)績(jī)虧損，占比均接近四成。

甚至，一些國(guó)央企以及龍頭民營(yíng)房企也沒(méi)扛住，掉入了虧損深坑。

但在等待迷霧散去的日子里，仍有一批“逆行者”交出了穩(wěn)健的成績(jī)單，比如保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)，上半年均實(shí)現(xiàn)了核心凈利潤(rùn)正向增長(zhǎng)。

這些房企共同特點(diǎn)在于，不斷修煉內(nèi)功，通過(guò)精準(zhǔn)布局投資，在合約銷(xiāo)售和回款率上穩(wěn)步提升；同時(shí)堅(jiān)持優(yōu)化財(cái)務(wù)管理水平，守住債務(wù)安全底線，維護(hù)公司對(duì)資本市場(chǎng)的承諾。

學(xué)會(huì)適者生存，也留有足夠的安全邊際。

后一句，正如龍湖此前所說(shuō)的：要靠原則，靠底線思維走下去。

守住財(cái)務(wù)安全底線

前不久，監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)上市公司再融資政策再度優(yōu)化：房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

該政策面向的群體更明確，即當(dāng)前處于流動(dòng)性危機(jī)，經(jīng)營(yíng)較困難的房企。

而在更早之前，融資端已經(jīng)給一批優(yōu)質(zhì)房企提前開(kāi)了一道口子，龍湖就是其中之一。

“即使在當(dāng)下融資的環(huán)境下，龍湖要增加有息負(fù)債，仍然是可以的，但是我們選擇了不再增加。”龍湖董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平如此說(shuō)。

截至2023年6月底，龍湖集團(tuán)綜合借貸總額為2070.9億元，規(guī)模穩(wěn)中有降；凈負(fù)債率為57.2%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率61.9%，現(xiàn)金短債比為1.96，三道紅線繼續(xù)保持綠檔。

龍湖還鋪排了一系列提前還債計(jì)劃，是行業(yè)難得一見(jiàn)的清流。

公開(kāi)媒體報(bào)道顯示：

·2023年7-8月，龍湖已累計(jì)償還共計(jì)83.7億元公司債。至此，龍湖集團(tuán)2023年內(nèi)到期的境內(nèi)公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。

·公司將于2024年1月到期的153億港元銀團(tuán)貸款，也已提前償還72億港元，并計(jì)劃在年內(nèi)全部提前償還剩余部分。

可以看出，陳序平年初提到“增肌減重”策略在繼續(xù)實(shí)踐中。

這也是多數(shù)房企的共識(shí)，上半年，萬(wàn)科短債占有息負(fù)債比例降至14.2%的歷史低點(diǎn)；其持有貨幣資金1221.8億元，對(duì)短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)從年初的2.1倍提升至2.7倍。

綠城中國(guó)也表示會(huì)在“財(cái)務(wù)安全第一”原則下，進(jìn)一步提升資金的使用效率；同時(shí)，公司會(huì)確保凈資產(chǎn)負(fù)債率處在一個(gè)安全的水平，嚴(yán)控在80%以下。

在今年中報(bào)中，還有不少房企提到，凈利潤(rùn)下滑/虧損的原因，除了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)下降，還包括外匯波動(dòng)帶來(lái)的損失。

進(jìn)一步來(lái)看，背負(fù)高額外債的開(kāi)發(fā)商，由于人民幣匯率承壓，產(chǎn)生不小匯兌虧損。有房企敏銳地感知到這一變化，正持續(xù)優(yōu)化改善境內(nèi)外債結(jié)構(gòu)。

比如，萬(wàn)科截至年中的境內(nèi)負(fù)債占比達(dá)到80%，而境外負(fù)債占比僅20%，后者較年初已經(jīng)下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。

在美國(guó)加息的背景下，萬(wàn)科還在爭(zhēng)取進(jìn)一步降低海外負(fù)債，目前已經(jīng)啟動(dòng)提前還款的準(zhǔn)備。

龍湖也有動(dòng)作。截至2023年6月底，集團(tuán)外幣債占比進(jìn)一步下降至21.6%，其中97%的外債已做掉期對(duì)沖，進(jìn)一步提升保護(hù)了經(jīng)營(yíng)盤(pán)面的安全度。

搶灘一二線城市成主流

財(cái)務(wù)之外，穩(wěn)健房企的另一重要底氣是：分布在高能級(jí)城市的土儲(chǔ)貨值。

克而瑞機(jī)構(gòu)認(rèn)為，上半年頭部房企在核心城市拿地相對(duì)充裕，當(dāng)前投資十分聚焦，一二線是企業(yè)布局、補(bǔ)倉(cāng)、調(diào)倉(cāng)的重點(diǎn)。

截至8月25日，綠城中國(guó)累計(jì)新增貨值1005億元，這些新增貨值中杭州、西安、寧波、蘇州等一二線城市占比達(dá)89%。

濱江則把目光鎖定在大本營(yíng)杭州，公開(kāi)資料顯示，濱江上半年于杭州土拍中拿地共計(jì)12宗，占其同期杭州新增項(xiàng)目數(shù)量的57%。

龍湖也適時(shí)精準(zhǔn)出擊，上半年新增20幅新地，87%的貨值集中在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市。

向高能級(jí)城市聚焦策略，意味著在一定程度上能減輕市場(chǎng)波動(dòng)影響，保證規(guī)模效益。

今年上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額985億元，同比增長(zhǎng)約15%，其中95%的銷(xiāo)售占比來(lái)自一二線高能級(jí)城市。

供求相對(duì)平衡、去化周期較為穩(wěn)定的杭州，上半年為濱江貢獻(xiàn)了89.7%的銷(xiāo)售份額，濱江由此首次擠入行業(yè)前十。

國(guó)央企方面，中海地產(chǎn)是一個(gè)典型，上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1801.8億元，逆勢(shì)增長(zhǎng)30.1%，行業(yè)排名沖入前三。

國(guó)盛證券認(rèn)為，中海銷(xiāo)售動(dòng)能強(qiáng)勁，這得益于高度聚焦核心城市的土儲(chǔ)。

龍湖集團(tuán)管理層在中期業(yè)績(jī)會(huì)上透露，其87%的貨值集中在高能級(jí)城市和價(jià)值區(qū)域，且依然會(huì)嚴(yán)守投資刻度，聚焦在20個(gè)主力城市和14個(gè)機(jī)會(huì)城市里面。

綠城中國(guó)管理層也看到，聚焦核心城市的核心地塊的策略，會(huì)帶來(lái)毛利率降低，但是安全性更高，去化速度和價(jià)格也更有保障，最終帶來(lái)利潤(rùn)率的提高。

機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，若三季度銷(xiāo)售無(wú)明顯企穩(wěn)回升，房企拿地大概率保持理性和謹(jǐn)慎，未來(lái)會(huì)更加關(guān)注性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)地塊。

多元業(yè)務(wù)分散風(fēng)險(xiǎn)

郁亮口中提到的“現(xiàn)在市場(chǎng)顯然跌過(guò)頭了”，或許是殘酷的現(xiàn)實(shí)。

但他還補(bǔ)充了一句，“從常識(shí)來(lái)看，有背陰的一面，就一定有向陽(yáng)的一面。在整體低迷的時(shí)候，向陽(yáng)的一面會(huì)格外引人注意，比如有些市場(chǎng)更加有韌性，也有新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)在出現(xiàn)。”

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入出現(xiàn)下滑時(shí)，萬(wàn)科也有向陽(yáng)的一面，比如經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入依然保持11.9%的增長(zhǎng)，達(dá)到267.3億元。

當(dāng)下，多元化業(yè)務(wù)的穩(wěn)步增長(zhǎng)能夠增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，是穿越周期的有力法寶之一。

這在龍湖也同樣適用。

2023年上半年，龍湖集團(tuán)由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現(xiàn)122億元，同比增長(zhǎng)10.4%，經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比過(guò)半。

得益于上述業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，龍湖整體毛利率進(jìn)一步修復(fù)，毛利額達(dá)到139億元，毛利率提升至22.4%。

事實(shí)上，要想具備“多條腿”走路的能力，并非一朝一夕可以實(shí)現(xiàn)，需要房企自身?yè)碛懈叨鹊淖月伞㈨g性以及耐性。

比如萬(wàn)科，經(jīng)過(guò)10多年積累，近兩年才見(jiàn)到【開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與服務(wù)并重】的轉(zhuǎn)型紅利。

龍湖構(gòu)建起地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理、智慧營(yíng)造五大航道高效協(xié)同、利潤(rùn)多元化的生態(tài)體系，也經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的“增肌”過(guò)程。

今年業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖表示，上半年商業(yè)航道開(kāi)始貢獻(xiàn)正向現(xiàn)金流。

據(jù)悉，今年龍湖將圍繞全集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為主這個(gè)目標(biāo)前進(jìn)，未來(lái)將不再依靠融資負(fù)債規(guī)模的增加去驅(qū)動(dòng)公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，而是靠各個(gè)航道現(xiàn)金流回正驅(qū)動(dòng)公司的增長(zhǎng)。

“不管市場(chǎng)多久才能恢復(fù)，我們做了充分準(zhǔn)備,有信心穿越這個(gè)周期。”龍湖管理層在中期業(yè)績(jī)會(huì)上這樣說(shuō)道。

信心背后，財(cái)務(wù)自律是“安全墊”，多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是“護(hù)城河”。