文/地金君

隨著我國公募REITs發放趨近成熟，公募REITs市場發展又迎來新突破。

為進一步拓寬基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點資產范圍，豐富投資者選擇，促進公募REITs市場健康發展，不斷提升資本市場服務實體經濟能力，證監會發布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》（以下簡稱《決定》），將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。

這意味著房地產的非住宅開發類的，如商業地產項目、園區基礎設施、倉儲物流基礎設施、消費型基礎設施等固定資產迎來了更多的投資機會。

在《決定》落地后，包括中國金茂在內的4家企業進行了消費基礎設施公募REITs的申報工作。

根據上交所英文版面信息，11月26日，包括華夏金茂購物中心REIT（以下簡稱“金茂REIT”）在內的三個REITs已獲證監會批準，這意味著以上基金可在上海證券交易所或深圳證券交易所上市交易。

根據招募說明書，本次擬募集10.99億元，2023-2024年可供分配金額為853.53萬元、5271.22萬元，年化分派率為4.65%、4.80%。

值得注意的是，雖然中國金茂是我國首批消費公募REITs獲批企業之一，但其央企背書、優質的商業地產項目等，不僅大大降低了投資風險，同時也提高了投資者在整體投資組合管理上獲得更好的收益體驗。

01

央企股東資源+自身綜合實力

助力金茂REIT長期穩定增長

眾所周知，中國金茂是中國中化控股有限責任公司旗下八大主業之一，中國中化不僅是國務院國資委監管的國有重要骨干企業，更是國務院國資委首批確定的16家以房地產為主業的央企。

數據顯示，截至2022年底，中國中化總資產超過1.5萬億元，全年營業收入超過1.1萬億元。

擁有央企背書的中國金茂也不負眾望，從財報可以看到，無論是在中國房地產的黃金十年還是樓市筑底恢復期，中國金茂的主營業務情況一直表現穩健，總資產、營收等主要財務數據也均保持穩健增長，其中總資產、營收收入兩數據的年復合增長率分別為24%、33%，上市之后的16年內分別增長了26倍、70倍。

值得注意的是，中國金茂2022年全年累計回款1616億元，回款率104%。同時，其融資成本正在穩步下降，截至2022年末，該公司融資成本降至3.9%。

到了2023年上半年，中國金茂累計回款909億元，回款率106%，創下歷史新高。

同期內，該公司還取得了簽約銷售額860億元，較上年同期增長23%，行業排名提升一位至TOP11，穩居第一梯隊。

此外，于2023年上半年，中國金茂還發行了多筆低利率債券、票據等。截至6月30日，中國金茂約有840億元的銀行授信額度、30億元中票額度以及35億元的CMBS，融資空間非常充裕。

憑借企業穩定的收入以及豐富的融資渠道，中國金茂長期保持著“三道紅線”全綠檔和全投資國際信用評級。

不僅如此，在公司上市穩健發展過程中，金茂在16年間累計現金分紅超200億元，分紅率達到34.13%，長期為投資人提供了豐厚的分紅回報。

此次金茂REIT的底層資產，更是有著管理團隊專業、運營前景明朗、投資回報長期穩定等特點。

02

優質商業項目覽秀城入池

成熟的消費基礎奠定高增長態勢

上市16年來，中國金茂連續多年入選《財富》中國500強，不僅擁有豐富的商業不動產項目運作經驗，同時也發行過多單類REITs和CMBS項目，包括全國最大碳中和CMBS項目、首單碳中和寫字樓類REITs項目。

依靠豐富的資產儲備和商業不動產資本運作經驗，金茂商業板塊在近年來開啟了穩步發展模式。

截至目前，金茂商業旗下擁有“覽秀城”“金茂匯”“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆蓋上海、南京、長沙、青島、天津等多個核心城市，其中青島覽秀城、張家港覽秀城、天津金茂匯已于2022年底相繼開業，而在武漢、杭州、天津等城市的覽秀城項目也在籌備建設中。

經過層層考量，中國金茂最終敲定，本次入池的商業不動產項目為長沙金茂覽秀城。

據悉，該項目是中國金茂旗下金茂商業重點打造核心品牌“覽秀城”系列中，建立的首個覽秀城產品。

自2016年11月開始運營至今，長沙覽秀城成長為金茂商業覽秀城系列中最為成熟的優質購物中心。據金茂REIT招募說明書數據，截至2023年6月末，長沙覽秀城日均客流3.9萬人次，年度客流量超過1000萬人次，日均銷售額年復合增長率為25.47%，日均客流量年復合增長率為15.57%。

從位置來看，長沙覽秀城位于長沙市岳麓區環湖路1177號方茂苑（二期），是梅溪湖核心區域方圓3公里內的唯一中大型購物中心，而在方圓三公里內有約60萬消費客群。

同時，長沙覽秀城周邊五公里內十余個地鐵站點、4座博物館、15所高校、23所圖書館等配套設施，社區整體配套較為完善，人口組成則是以26-40歲左右的青中年人及家庭客群為主。且周邊高新科技書產業集中、優質教育資源集中，意味著未來高知高購買力客群將會穩步增長，同時也奠定了長沙覽秀城將持續保持穩定增長的態勢。

背靠龐大的消費群體、購買力，長沙覽秀城的出租情況也十分樂觀。

于2020年-2022年，長沙覽秀城出租率分別為85.76%、92.95%、98.54%。截至2023年6月30日，長沙覽秀城基礎設施項目已出租面積60173.52平方米，租戶數量157個，出租率達到98.36%。

此外，中國金茂在招募說明書中提到，目前長沙覽秀城2024年到期的租約中，有約35%已確認到期續簽意向，約65%的到期租約將新簽調升租金，預計新簽租約平均租金及物業費能夠合計提升約30%。

從業績來看，于2020年-2022年長沙覽秀城營業收入分別為5709.90萬元、8069.19萬元、8.491.14萬元（減免租金還原后為9.988.99萬元），三年內復合增長率達31.27%。

2021年至2023年6月末，長沙覽秀城近三年NOI（凈營業收入）復合增長率達55.40%，其中僅2023年上半年長沙覽秀城的銷售額達4.29億元。

不過，除了優質的底層資產，專業、綜合實力強勁的運營機構，也是消費公募REITs長期、穩定、向好發展的重要因素。

03

發揮央企發放公募REITs優勢

為廣大投資者提供新的投資渠道

據了解，金茂REIT的原始權益人上海興秀茂商業管理有限公司，是中國金茂推進公募REITs過程中新設立的商業資產獨立持有平臺。

同時，金茂REIT的ABS管理人中信證券是中國首家A+H股上市證券公司，布局REITs十余年，儲備了大量基礎設施及不動產投資領域的專業人員，在REITs領域擁有豐富的經驗。

該REIT的基金管理人華夏基金，不僅擁有豐富的基礎設施領域研究、投資及投后管理經驗，目前還已成功發行6單公募REITs，在管公募REITs規模近170百億元，在管公募REITs數量和規模均位居市場前列。

不過，中國金茂作為央企，其發放公募REITs仍有不可忽視的優勢存在。比如現金流穩定，作為深耕房地產行業三十年的大型房企，中國金茂持續優化債務結構，截至2023年6月底，集團一年內到期債務占比僅14%，較去年底下降8個百分點；外幣債務占比30%，較去年底下降7個百分點。

亦有業內人士指出，此次中國金茂旗下公募REITs成功發行，將有助于中國金茂在持有型精品商業板塊擴大投資規模、提升造血能力，為其未來發展帶來更多想象空間，而金茂豐富的商業資產，不僅有望為投資者創造良好回報收益，還能更好地為萬千市民帶來嶄新的線下消費場景和消費體驗，支持和賦能消費端；同時，發行消費基礎設施公募REITs的凈回籠資金用于消費基礎設施的再投資也有助于進一步擴大內需、提振消費。

隨著首批消費基礎設施公募REITs項目的推進，也進一步表明我國公募REITs市場已逐漸呈現常態化發行的趨勢。

總體來說，中國金茂發放公募REITs可以充分發揮其規模優勢、管理經驗優勢和資金運作優勢，提高房地產市場的運行效率，降低運行風險，同時為廣大投資者提供一種新的投資渠道。

未來，隨著眾多高成長性優質商業資產的不斷注入金茂REIT，中國金茂的商業資產會迎來更為喜人的增長數據，投資者亦能收獲更為良好的回報收益。

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