前段時間，在萬科的“股東站臺會”上，郁亮說過：市場的恢復需要三組力量的合力：能買、想買、需要買。

目前還存在的難點是“想買”的問題。

想刺激購買欲，定價策略很關鍵。

月初時，拼多多市值一度超過阿里，就側面反映出了，在經濟趨緩大背景下，消費趨勢更偏重“性價比”。

何況掏空六個荷包的買房。

這道理，想買房的懂、開發商也懂，但競品項目、老業主、監管層懂又不想懂。

0.5成首付、75折、高傭金 引發競品不爽

深圳龍華區，據壹線君打探到，這里有好幾個樓盤，正在明里暗里打著“價格戰”。

比如位于龍華中心區的富基云瓏府（備案名“云瓏府”），前段時間傳出0.5成首付，或7.7折總房款促銷。

云瓏府項目2022年12月入市，主流戶型為123-155㎡，備案均價約6.4萬/㎡，總價不低。

4月份，該項目就推出了85折活動；隨后，又推出“買一送一”活動：即買一套云瓏府房子，送東莞一套房子的部分首付或開發商旗下深圳大鵬區的一套統建住房。

但，這些手段都沒有“贏得市場”。

截至12月7日晚，251套房源中，只去化了37套，去化率不到15%。

于是，這個項目直接推出了0.5成首付，或7.7折：

• 0.5成首付，總價按照房屋備案價銷售，這一模式，滿足條件的購房者需要準備3成首付，待完成簽約后，開發商會將2.5成首付返還給購房者。
• 而直接打折模式，項目總房款按備案價打7.7折，但購房者需要付3成首付。

還有些項目，采取的是把“返還傭金”——開發商把讓利空間給到渠道，買房人找中介買房，有的可以打到8.5折，有的甚至7.5折。

但這個折扣，需要賣出去后，開發商返傭給中介，中介返給購房人。

據當地中介介紹，卓越和奕府、佳兆業在深圳的部分樓盤，都采取了此類優惠方式。

有“打骨折”的，自然就沒有人愿意去買原價的。

這一下，周邊競品全不干了，深感震驚、強烈譴責。

剛買房就虧本 老業主集體投訴

老業主更坐不住了，直接投訴監管部門。

月初，多位合肥偉星濱江道（濱宸里）的老業主們，打12345投訴、上政府網站留言：項目惡意降價惡意降價，涉嫌擾亂市場。

據自媒體介紹，這些老業主之前買入單價在2.8萬/㎡左右。但最近濱江道計劃清倉最后兩棟，售價下調到2.1-2.3萬/㎡，和前四批次的單價比起來，相當于打了85折。

同樣時間，有蘇州網友投訴稱：高新區保利時光印象雅苑項目，同樓層同戶型，位置更差的邊戶，2個月降了6萬。“短短兩三個月居然如此降價，說明當時價格虛標。”

另有網友表示，蘇州市相城區保利云上流光項目，此前以8折價格銷售，之后直接降到了75折，總價一降再降。

南京，電建瀧悅雅頌的業主，投訴在自己買房3個月后，開發商已經在備案價格基礎上降價接近20%出售。甚至有部分樓層部分戶型，價格已跌回周邊10年前二手房價格。

武漢，多位光谷偉星星悅廣場的老業主投訴，買房時單價2-2.2萬/㎡左右，但后來項目大幅降價至1.3-1.6萬/㎡。以1套100平方米的房子來算，不到一年，還沒開始交房，就損失了40-50萬元。

成都，有網友投訴，東部新區簡州新城的保利中糧湖光錦云，“惡意降價擾亂市場”，項目拿證價格1.5-1.7/㎡，現在以9000元/㎡均價銷售，降幅達到40%以上。

惠州，網友也在”領導留言板”上投訴該地包括保利陽光城在內的部分樓盤，違反之前的”限跌令”，市場出現7折甚至5折的折扣，還沒收房，房價又虧了幾十萬。

深圳，龍華區中海聞華里老業主留言稱，該樓盤用工抵房的名義變相打折賣房——工抵房直接降價60萬元銷售。

該老業主表示，不是不允許樓盤根據實際情況進行打折銷售，壞的樓層95折，其他樓層97折也是允許的，但是他們直接降價60萬元，作為老業主心理上是無法承受的。

諸如此類的投訴，已是不勝枚舉，老業主們已開始崩潰。

監管兩難：想活絡樓市又擔心擾亂市場

這時候，需要有人能出來主持公道。

但接收意見的監管部門，更是兩難。

一方面，他們是希望促進樓市去化的，傾向”把市場的交還給市場”，不再對新房定價進行過多干預。

南京市房地產交易登記中心商品房銷售管理中心表示，“對房企降價沒有規定。在核驗購房合同的時候，系統會將成交合同和備案價進行比對。不高于該價格，合同都能通過”。

蘇州高新區住建局也和媒體反饋：“樓盤銷售的房源本身屬于商品，如果不允許開發商降價促銷，有可能導致企業資金鏈斷裂，項目出現爛尾的風險。”

但另一方面，面對那么多的民生投訴，又不可能不理睬。

尤其，之前不少城市還出臺過“限跌令”——2021年下半年到2023年上半年，在樓市下行壓力下，許多房企都曾試圖通過降價促進銷售量，當時全國有二十余個城市發布了“限跌令”，防止擾亂市場，形成“惡性競爭”。

當時，這些城市限跌的幅度多數是備案價的85折。有的城市限跌幅度更少，比如合肥，僅為備案價下浮5%。

眼下，這些“限跌令”都還并沒有明文取消。

一些城市的住建局，按照“原則”，選擇“約談降價房企”。

上文提及的幾個大幅降價項目，后來：

• 合肥偉星濱江道發布聲明，表示還處在登記階段，尚未正式對外銷售，具體價格以雙方簽訂的《商品房買賣合同》簽署約定為準；
• 武漢偉星光谷星悅廣場項目的銷售被房管局叫停了三天；
• 成都簡陽的”保利湖光錦云”，被相關部門以”由于價格波動過大，涉嫌擾亂房地產市場正常秩序”為由，暫停辦理網簽備案；
• 惠州保利陽光城也因降價促銷被當地住建局要求整改。

但中原地產資深分析師盧文曦認為，過去雖有很多地方出臺“限跌令”，但時間長了以后，大家發現“限跌令”不能真正控制房企的降價行為。

比如有地方政府規定樓盤打折幅度不超過備案價15%，房企在實際操作中雖然號稱不打折，卻有很多其他名目，比如送幾年物業管理費、送車位，甚至還有房企送黃金、送現金，限跌令其實早已“名存實亡”。

他認為，許多地方政府之所以放開對新房價格的限制，是為了保住房地產市場流動性。

“如果一味限制房企降價，市場完全沒有流動性、完全僵住，反而會帶來更多問題與矛盾，所以現階段還是要讓市場發揮它的價格調節機制，讓交易量爬升起來，房地產銷售端才有恢復的可能性。”