樓市，正在經歷一次巨大的變革。

無數城市的命運將被改寫。一場巨大的連鎖反應，已經拉開了帷幕。

近日一份重磅文件公布，為中國房地產市場投下深水炸彈。

2月27日，住建部發布了《關于做好住房發展規劃和年度計劃編制工作的通知》。

這份通知的全文我看了幾遍，其中有三段表述最為關鍵：

一是各地要根據住房需求科學安排土地供應、引導配置金融資源，實現以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構合理，防止市場大起大落。

二是各地要完善“保障+市場”的住房供應體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，科學編制2024年、2025年住房發展年度計劃。

三是住房發展年度計劃要明確年度各類住房及用地供應規模、結構和區位，測算房地產項目合理融資需求。2024年4月30日前、2025年3月31日前，各城市要以適當方式向社會公布當年住房發展年度計劃有關情況。提前謀劃2026—2030年住房發展規劃。

當然，這三段話還可以濃縮為更簡潔的一句話，那就是：

房地產將正式進入“計劃時代”。

以后全國各城市，每年供應多少土地，想建多少新房；打算投放多少套保障房，全都要列出發展規劃，并定時向社會公布。

雖然以前各城市也會公布每一年的供地計劃，但是這些計劃并沒有一個統一的依據。

而現在不同了，住建部這一次給所有城市劃下了一道紅線：

以人定房，以房定地、以房定錢。

說白了就是，有多少人，就建多少房，賣多少地，賺多少錢。

將城市的新增住房、供地數量、土地財政，都牢牢地和人口增量綁定在一起。

為什么這一次住建部會如此強硬地給所有城市立下規矩呢？

事實上，這是住建部已經醞釀了很久的一個計劃。

早在2022年9月的時候，住建部就通過新聞發布會向外透露過：

要完善人房地錢四個要素聯動機制，以人定房、以房定地、以房定錢。

去年11月，住建部部長倪虹在答記者問時，對此做了更加詳細的表態。

建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，主要是為了構建房地產發展新模式，防止市場大起大落。

過去的房地產市場是在解決‘有沒有’的時期，追求速度和數量的發展模式，而現在應該解決的是‘好不好’的問題

也就是說，以人定房，以房定地、以房定錢，本質上是為了防止房地產市場出現劇烈波動，并且讓房地產市場從原先的野蠻開荒，走向精耕細作。

其帶來的影響是極為深遠的。

以人定房，以房定地、以房定錢，這12個字為什么會有這么大的作用？

以前大多城市都把賣地當作是地方財政的重要來源，甚至是主要來源。

錢包癟了，那就賣地，完全不管市場能不能消化。

而這種“看心情”的房地產發展模式，也直接導致了當下樓市最大的頑疾——高庫存。

根據國家統計局統計的去年全國房地產開發和銷售情況來看。

去年全國商品房待售面積相比2022年上漲了19%，其中住宅的上漲幅度高達22%。

新房庫存量的飆升，影響最大的就是房價的穩定程度。

當大量的房子賣不掉，只能拼命打折，以價換量的時候，對于整個區域的房價都是毀滅性的打擊。

除此之外，像爛尾樓、新房質量等問題，都和高庫存有著千絲萬縷的聯系。

其實對于去庫存這件事，早在2023年初的時候，自然資源部就出臺過相應的文件予以遏制。

文件中甚至提出，已經供應未竣工的住宅用地面積超過近三年平均值5倍的城市，從嚴壓縮供應計劃規模直至暫停供地。

現在看來，雖然去年開始全國的房屋新開工面積確實減少了20.4%。

可要命的是，去年全國商品房的銷售面積也同比下滑了8.5%，其中住宅下滑8.2%。

就好比一個水池，進水口的水是小了，可是出水口堵住了……

所以這一次住建部要做的事，就是把出水口的水再變小一點。

以前只是通過城市的庫存量來限制供地量，現在還要加上一個人口基數的限制。

一座城市未來的新增住房數量，將直接和人口掛鉤，有人口增量，才可能有持續的供地，反之新增建設用地或被凍結。

這一招可比之前通過庫存限制供地那一套狠多了。

要知道，減少庫存還是有很多其他路子可以走的。

比如前幾天，重慶市兩家有國資背景的公司，收購了7個項目，合計4207套小戶型房源，用于保租房。

青島，也拿著18.5億元，收購了2319套房屋，還有天津、福州、濟南……

這些城市最近都在干著一樣的事，就是讓國家隊下場收房去庫存。

以前我庫存太多不能大量供地，現在我自己收回來，把這些庫存房變成保障房不就行了？

可是現在，將新增住房和人口掛鉤之后，這個口子被堵住了。

畢竟要想創造人口增量，遠不是降低一下入戶門檻就能行的，那靠的可是實打實的綜合實力。

而且這一次，住建部將保障房的供應量也列入了各城市的住房發展規劃和年度計劃編制工作中。

也就是說，這種左手倒右手的把戲已經行不通了，要不然就努力發展創造人口增量，要不然就縮減供地，不要指望再靠土地財政續命。

雖然這一次將城市新增住房和人口掛鉤，是對各城市的一次巨大刺激。

倒逼一些城市去尋找除了房地產以外的賺錢路徑。

可是我們也要認識到，這是一次巨大的改革，如果跟不上節奏，那就只能掉隊。

對于很多城市而言，經濟轉型的周期是漫長的，但是土地財政縮減帶來的影響卻是立竿見影的。

眼下已經有越來越多的城市開始主動收縮，砸起了自己的“鐵飯碗”。

去年，山西、湖南、青海、安徽幾個省份，已經率先開啟人口小縣機構編制改革。

多個行政部門被撤并精簡，部分事業單位編制被縮減，有的縣縮編人數甚至超過千人。

不止是縣城在收縮，就連很多省會大城市，也開始紛紛砍自己一刀。

比如這幾年人口流失嚴重的東北地區，就已經搞起了轟轟烈烈的編制精簡改革。

就拿哈爾濱來說，去年哈爾濱市本級事業編制精簡8246名，占比25.3%。市轄區事業編制精簡7816名，占比22%。縣（市）事業編制精簡和控制使用15574名，占比32%。

一個省會城市，縮減了自己四分之一的編制，下手不可謂不狠。

除此之外，像江蘇、山東、內蒙古、江西等地，各自縮減的編制人員也在上萬名。

要知道，對于很多縣城和三四線城市而言，體制內的工作，也許已經是這座城市對于年輕人才最后的吸引力了。

而當這條路也被封死，那么很多城市也許真的就將從此沉寂下去了。

尤其是今年，住房發展規劃和年度計劃編制工作正式落地之后，這些城市更是雪上加霜。

沒有人口增量，沒有新增住房，土地財政無以為繼之后，這些城市將陷入一個極其恐怖的負面循環。

高鐵、地鐵沒得建，醫院、學校無法增加，城市建設陷入遲滯，經濟增速放緩，人才進一步流失……

城市之間的“馬太效應”將在今年達到一個和以往完全不同的程度。

據克而瑞、易居研究院統計，今年1月，三四線城市的新建商品房存銷比，已經去到了30.2個月！

而在全國100個城市中，新房存銷比排名前十的城市，存銷比都超過了60個月。

其中像韶關的新房存銷比甚至高達141.7個月，這是什么概念？

按照當下的銷售速度，這座城市的新房足夠賣將近12年！

庫存高企，再加上人口持續流失，棋局雖然才剛開始，但已經有城市可以提前宣告出局了。

未來的房地產，只會在那些人口持續流入，庫存水平合理的城市，發展得更好。