01

　　經常讀過9年義務教育的同學們都知道，不管是怎樣分配，一個班上至少有一個學生的號召力是非常強的，即便你把這個人轉學或挪走，但一段時間后，班里又會出現一個很有號召力的學生。

　　這個學生的號召力、煽動性、蠱惑力都非常強，他不一定是學習成績最好的，也不一定是學習成績最差最搗蛋的。

　　房地產市場也是這樣。

　　提起開發商和樓盤的號召力，并不是說誰賣的最多誰就最牛、最有品牌號召力。

　　前幾年融創文旅城連續兩年住宅銷售額超百億，現在誰還討論它？

　　這個品牌號召力指標，其實也可以量化，那就是市場占有率。

　　當然，在一個容量太小的市場里去評判市占率，沒什么意義。一個班上只有你一個學生，你非要厚臉皮說自己最受歡迎，那很沒勁。

　　就像我非要說我自己是南岸區某街道某小區某棟樓30層里最帥的，這種就屬于是沒臉沒皮了。

　　只要多設定幾個標簽，每個人都能當幾分鐘的第一名。

　　就像美國藝術家安迪·沃霍爾說的，在未來社會，每個人都可能在15分鐘內出名。

　　02

　　在市場占有率這塊，中央公園是最尷尬的。

　　一方面，它是住宅銷售額最多的。

　　2024年1-8月，中央公園賣了50億元，是重慶的銷冠。

　　另一方面，它也是競爭最激烈的。

　　中央公園是全重慶房地產市場里最卷的區域，足足有30個在售樓盤，是所有區域里樓盤數量最多的。即便做到了銷冠，市場占有率也僅僅只有13%，是市占率最低的區域。

　　中央公園的市場總量確實是要大一點，流量是要大一點，但也禁不住這么多樓盤來分啊，很多開發商在中央公園都吃不飽。

　　? 楊一設計并制圖

　　經常開餐飲店的朋友都知道，如果你要開店，基本就是兩種選擇，要么在大眾都喜歡的產品，流量大、曝光度高，但競爭也激烈。要么創新搞小眾產品，有一定風險但是沒那么卷。

　　中央公園就像是火鍋和重慶小面，是最能代表重慶餐飲的品類。

　　重慶人都喜歡吃小面和火鍋，店開的滿城都是，三步一家五步一店，到處都可以找到，流量非常高。

　　你要是不想那么卷，就選其他的，串串店、江湖菜這些，流量小點競爭烈度也低點。如果還想再安逸點，就選什么泰餐、東南亞餐飲，吃的人沒那么多，店也不多，但生意可能也不怎么好，畢竟市場容量就這么點兒。

　　如果你身邊有朋友在中央公園做房地產，有空多跟他們聯系聯系，在中央公園做房地產，確實是地獄模式、地獄級難度。

　　03

　　來看看重慶市場號召力最強的5大樓盤。

　　? 楊一設計并制圖

　　1、磁器口-雙碑-井口板塊。

　　磁雙井板塊總共有5個樓盤在賣，1-8月賣了4.5億元，其中賣的最好的樓盤是萬科清水甲第，賣了3.7億元，市場占有率高達82%

　　萬科清水甲第在主銷期時經常名列前茅，一方面是地段和配套都很好，沙坪壩核心區，另一方面產品性價比高，主力產品是在150-200萬左右。

　　這個價格區間在重慶的選擇很多，比如中央公園，很多買萬科清水甲第的客戶，都是區縣的。從區縣上來，要么先去中央公園看一圈，然后再到沙坪壩看看，最后有很多都會選擇萬科清水甲第。

　　現在樓盤基本已經清盤了，這種市場環境下，萬科的銷售速度算很快了。

　　2、灘子口板塊。

　　灘子口板塊總共有5個樓盤在賣，1-8月賣了4.2億元，其中賣的最好的樓盤是華潤半山悅景，賣了149套，賣了3.3億元，市場占有率高達78%

　　華潤半山悅景地段還算不錯，位于楊家坪核心區附近，產品以改善為主，套均價格在220萬元，圈層相對較為純粹，現在在賣的是建面121-138㎡的現房小高層。

　　1-8月賣的這149套房子里，有100套是在200-250萬，34套是在150-200萬，15套是在250-300萬區間，項目整體還是偏改善。

　　不要小看這個價格定位和產品定位，九龍坡核心區目前在售的大多數樓盤，整體都偏剛需剛改，面積小、價格低，華潤半山悅景就正好避開了市場的紅海競爭。

　　3、汽博板塊。

　　汽博板塊總共有5個樓盤在賣，1-8月賣了8.1億元，其中賣的最好的樓盤是龍湖海成青云闕，賣了261套，賣了4.6億元，市場占有率是57%

　　龍湖海成青云闕地段還行，位于機場快速路邊上，產品以改善為主，是龍湖的高端產品系列，還可以讀八中金果校區和渝北實驗小學，現在在賣的是建面126㎡和143㎡的大平層，買房還送車位、洋房免契稅。

　　地段、品牌、產品，這些綜合構建起了青云闕的護城河。

　　1-8月賣的這261套房子，有127套是在150-200萬，有61套是在120-150萬，53套是在200-250萬區間，項目整體還是偏改善。

　　4、彈子石板塊。

　　彈子石板塊總共有7個樓盤在賣，1-8月賣了17億元，其中賣的最好的樓盤是長嘉匯，賣了9.5億元，是重慶市的第二名，市場占有率是56%

　　長嘉匯就不過多介紹了，畢竟在重慶賣了這么多年了，銷量一直都很好。前幾年的重慶知名豪宅——兩江峯，就是它開發的。

　　據說長嘉匯將在今年第4季度推出第四代住宅，觀宸的千重錦都如此亮眼，長嘉匯又會給到市場怎樣的驚喜呢，非常期待。

　　5、龍州灣板塊。

　　龍州灣板塊總共有8個樓盤在賣，1-8月賣了8.7億元，其中賣的最好的樓盤是洺悅城，賣了445套，賣了4.3億元，市場占有率是49%

　　洺悅城盤踞在龍州灣已經有些年頭了，之前一直都是龍州灣的銷冠，也一直都是當地的價格屠夫。只要它一降價，周邊的其他樓盤都得抖三抖。現在它還有最后100多套房子，就快要清盤了。

　　1-8月賣的這445套房子里，有223套是在100萬以內，159套是在120-150萬，項目剛需屬性非常明顯，但同時也給到了很多想在重慶買房的人一個落地重慶的機會。