文/地產金融視界

“金九銀十”后，本以為是波瀾不驚的11月，卻不想被越秀地產刷了屏。

12月4日，越秀地產公布，已轉讓其間接全資附屬公司廣州宏城發展有限公司全部股權（“廣州宏城”），將廣州環貿中心的辦公空間及停車場（“ICC”）賣給廣州仁耀經濟資訊咨詢有限公司，該公司由中信證券發行的資產支持證券計劃持有，成交價格10.92億元。

ICC是天河中央商務區（CBD）的地標商業，此次出售之后，越秀地產預計錄得8.76億元的稅后收益。據了解，這也是市場上首單商業物業持有型不動產ABS。

除了賣資回血，11月末，越秀地產還公告了兩宗退地事項的最新進展。11月27日，越秀地產連發兩則公告，稱向股東寄發了關于廣龍地塊及暨南大學北側地塊二的土地收儲相關事項的通函，旨在說明土地收儲的進一步詳情及估值報告。

根據公告，被收回的廣龍地塊補償金額70億元（具體金額待最終評審確認），暨南大學北側地塊二補償金額50.03億元，兩塊土地的補償方式均為提供等值的應付票據。

再加之11月13日公布的廣州大干圍地塊，越秀地產在年內就退回三宗土地，合計回籠資金約135億元。

“調倉”回血的同時，越秀地產也在掃貨“加倉”。剛進入12月，越秀地產就以19億元競得海珠區東曉路東側AH0215007地塊，繼續“加倉”廣州大本營。

而在10月和11月，越秀地產共入手7宗土地，分別為廣州1宗、北京4宗、成都1宗、上海1宗，拿地權益金額達111.59億元。

多策略“調倉”的背后，是越秀地產達成年內銷售目標的挑戰。

年中業績會上，越秀地產董事長林昭遠曾信心堅定地宣布，“盡管目前市場環境下，要實現全年1470億元銷售目標的壓力非常大，但管理層研究決定對全年銷售目標不作調整。”

據其12月3日披露的數據來看，1月至11月，越秀地產累計合同銷售金額約為1010.2億元，同比下降約24.0%，占2024年銷售目標的比例為68.7%。

也就是說，2024年前11個月，越秀地產僅完成年度銷售目標的七成，以12月一個月沖刺剩余三成目標，約460億的銷售額度，恐怕不容樂觀。

1.賣股、退地、融資，越秀地產加速回血

作為市場上首單商業物業持有型不動產ABS，越秀地產出售廣州ICC項目公司事項引起了業內廣泛關注。實際上，早在3個月前，越秀地產就已經在積極謀劃籌備這筆大宗資產交易。

9月9日，越秀地產發布公告稱，一直在考慮包括涉及ICC項目所有權的潛在交易，并透露了可能采取的交易形式，包括在招標程序后將持有該物業的公司轉至由中國持牌機構設立及管理的資產支持證券，并僅由專業投資者認購。

10月25日，廣州宏城100%股權以10.92億元的低價，在廣東聯合產權交易中心掛牌。10月28日，中信證券-越秀商業持有型不動產的資產支持專項計劃在獲深圳證券交易所審批通過，并于11月20日完成發行。

買方將動用發行所得款項收購標的公司全部股權，資產支持證券持有人則將享有該物業所產生的經濟利益。

越秀地產于公告中表示，出售事項將錄得8.76億元的稅后收益，所得款項將用作對其核心業務營運發展的再投資用途。

除了這筆收入外，越秀地產下半年還退回了3宗土地，回籠資金超百億。

具體來看，越秀地產在8月末退回了廣龍地塊（位于廣州市白云區），代價為70億元，補償等值應付票據，可用于廣州新出讓的市本級土地。9月初，又宣布了暨南大學北側地塊二被收儲的消息，代價50.03億元，補償方式為等值的應付票據，但此次收儲所獲得的應付票據，僅能在廣州番禺區范圍內使用。

11月13日，越秀地產公告，旗下公司佰城投資同意將廣州大干圍地塊的土地使用權交由廣州市土地開發中心收儲，代價為15.29億元，以現金補償。

資料顯示，廣州大干圍地塊位于廣州海珠區工業大道南大干圍，包含AH101533和AH101534兩幅地塊，總面積約1.55萬平方米。

目前，該地塊已經在廣州公共資源交易中心掛牌。根據規劃，該地塊已被調整為二類居住用地，掛牌起始價20.234億元，折合起拍樓面價3.35萬元/平方米，將于12月23日競價出讓。

僅這三宗退回的土地，越秀地產就回籠資金約135億元，而據中指研究院發布的1-11月房企業績榜，百強門檻值約70億元，越秀地產這筆資金，已經超過約35家百強房企的業績。

除此之外，11月份，越秀地產還簽訂了兩份融資協議，以獲得更充沛的資金支持。

11月11日，越秀地產發布公告，披露了兩筆融資協議的詳細情況。首份融資協議乃有關最高達5億港元的循環貸款融資，貸款期由第一份融資協議日期起計364天。第二份融資協議乃有關30億港元的定期貸款融資，貸款期由第二份融資協議日期起計3年。

至此，越秀地產快速回血，可謂彈藥充足，而其調倉策略，也在近幾個月拿地的節奏中逐步體現。

2.聚焦核心城市，拿地節奏減慢

2024年初，林昭遠為越秀地產定下了400億元的拿地目標，稱要“保持適度的投資強度”。

進入12月，越秀地產加緊了拿地的步伐。12月4日，越秀地產簽下ICC項目賣契的同一天，就斥資19.01億在廣州中心城區海珠區拿下了東曉路東側AH0215007地塊，折合樓面價約32198元/m2。

11月，越秀地產分別在北京、上海出擊，拿下兩塊高溢價的土地。

11月2日，越秀地產通過其全資附屬公司武漢康景實業投資有限公司獲取北京海淀區功德寺地塊，總付土地價款63.59億元，溢價率達到15%。

11月28日，越秀地產與華潤、中能建聯合體以78.97億元總價成功摘下上海市浦東區楊思地塊，以27.55%的實際權益付款21.76億元，該地塊的溢價率更是高達40.37%。

在北京、上海入手的2宗地塊，總拿地金額達到85億元。

近年來，越秀地產擴儲速度不斷加快。據中指研究院統計，2021年，越秀地產斥資了428億元拿地。此后兩年間，越秀地產逆勢擴張，在土地投資上分別花了346億和376億。

然而，今年以來，越秀地產拿地的節奏減緩了不少。據中指研究院數據，2024年1-11月，越秀地產權益拿地金額175億元，離年初定下的400億拿地目標還有超過一半的差距。

不過，從其今年拿地的分布也不難看出，越秀地產投資側重點更突出了，“以銷定投，聚焦核心城市。”

以今年越秀地產頻頻出手的北京市場為例，上半年，越秀地產在北京銷售額55.53億元，成為繼廣州（230.51億元）、杭州（92.84億元）后，第三個銷售額超50億元的城市。

這給了越秀地產持續加碼北京市場的底氣。如前所述，11月5日，越秀地產以63.83億元競得功德寺地塊，再往前的10月22日，以18.93億元拿下了北京昌平區小沙河板塊三幅地塊。

據年報顯示，截至2024年6月末，越秀地產擁有總土地儲備約2503萬平方米，94%分布在一線城市和二線城市。其中，大灣區和廣州土地儲備占比分別為41.2%和36.7%。

3.前11個月僅完成7成目標

年中業績會上，林昭遠宣告，越秀地產年度銷售目標不減。

理想很豐滿，但現實卻很骨感。12月3日，越秀地產公告披露，11月單月，合同銷售金額約為100.21億元，同比下降約15.6%；合同銷售面積約為33.46萬平方米，同比上升約0.7%。

整體來看，2024年1月至11月，越秀地產累計合同銷售金額約為1010.2億元，同比下降約24.0%，占2024年銷售目標的比例為68.7%。

業績會上信誓旦旦的宣言，如今來看，也成了一個巨大的挑戰。

值得關注的是，往常坐在林昭遠身旁的原越秀地產總經理、越秀服務董事會主席林峰這次業績會卻沒有出席，取而代之的是越秀地產聯席總經理及執行董事朱輝松。

林峰最后一次以地產人的身份公開露面，是在3月的業績會。據官方披露的公告，業績會后不久，林峰就辭任地產板塊的所有職務。

4月25日，越秀地產公告披露，林峰已辭去在越秀地產及其子公司越秀服務的所有職務。辭任原因是越秀集團內部的工作變動需要，而據后續披露的消息，林峰的去向也浮出水面。

越秀發展官方微信公眾號于12月5日發布消息中，稱林峰為“越秀發展臨時黨委書記、副董事長、總經理”。資料顯示，越秀發展原名越秀食品，始建于1949年，現為越秀集團下屬二級企業，聚焦物業經營、食品流通、勞務輸出、休閑食品等業務發展和土地資源盤活。

這位在越秀地產就職三十年的“老將”，這一次完全卸下了地產行當的擔子。

而在林峰辭任消息公告的同時，越秀地產也公布最新的董事會成員，4位執行董事為林昭遠（董事長）、朱輝松（聯席總經理）、賀玉平、陳靜、劉艷，非執行董事張貽兵，獨立非執行董事余立發、李家麟、劉漢銓、張建生。

同時，朱輝松獲委任為越秀服務非執行董事及董事會主席、提名委員會、投資委員會、環境、社會及管治委員會各委員會主席以及薪酬委員會成員。

朱輝松今年49歲，曾就職于廣州市城市建設開發有限公司（越秀地產前身之一），后調入越秀地產，至今也有16年。不過，此次管理層的調整后，越秀地產似乎想踩一腳剎車了。

如上所述， 1-11月，越秀地產權益拿地金額175億元，離400億拿地目標差距不少，而前兩年房地產筑底、房企大幅收縮的日子，越秀地產逆勢而上，在很多土拍中都戰斗到了最后。

但高強度的拿地也為去化和盈利帶來壓力，尤其在去年，越秀地產雖然銷售規模超過1400億，但歸母凈利潤卻大降20%，而據今年的數據，銷售目標難以完成的同時，當期歸母凈利潤更是同比下降15.9%至18.3億元，盈利能力的下滑，肉眼可見。

業績會上，越秀地產的管理層表示，下半年，在投資上堅持以銷定投，穩健投資，同時要做精準投資，保持對核心城市、核心板塊和客戶的研究，總體來說以效益為先。這或許昭示了越秀地產下半年一系列回血操作的原因。

在市場持續調整的過程中，越秀地產的表現已經是行業內靠前水平，此番連續不斷地回血“調倉”之后，是調檔變速，還是蓄勢待發？新的管理層又會為越秀地產帶來什么變化，仍有待時間來證明。