關(guān)于房地產(chǎn)的政策，已經(jīng)不需要再說(shuō)了。今天鋪天蓋地的發(fā)布會(huì)信息，都是在落地昨天的會(huì)議精神。這幾天（包括昨天發(fā)文）我也對(duì)房地產(chǎn)股票做了樂(lè)觀的展望，如果買(mǎi)了，是可以賺到錢(qián)的。

大方向一定是延續(xù)著去年9.24的軌跡，持續(xù)寬松，動(dòng)態(tài)監(jiān)控，市場(chǎng)有回落就寬松，市場(chǎng)能穩(wěn)住就備而不用。是以，今年的房地產(chǎn)政策，重點(diǎn)在于：能否超預(yù)期，而不在是否符合預(yù)期。

但落地到房地產(chǎn)行業(yè)與具體的不同能級(jí)的城市，市場(chǎng)有必要“持續(xù)用力”關(guān)注一個(gè)行業(yè)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題：配售保障房。這將在政策之外，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)（特指商品房市場(chǎng)）產(chǎn)生不一樣的影響。

我們重點(diǎn)談深圳的配售保障房。關(guān)于配售保障房，我先前已經(jīng)寫(xiě)了四篇文章《》、《》、《》、《》。從宏觀到微觀，從行業(yè)到買(mǎi)家，都有分析，有需要的童鞋可以點(diǎn)擊閱讀，會(huì)有更完整的認(rèn)識(shí)，對(duì)自己的決策也會(huì)有幫助。

兩個(gè)感受：

1）低價(jià)保障房這個(gè)領(lǐng)域市場(chǎng)信息差巨大。據(jù)我觀察，盡管官方對(duì)保障房已經(jīng)推廣多年，但是深圳的買(mǎi)房人對(duì)保障房的了解太弱了，比如在鴻榮源珈譽(yù)府共有產(chǎn)權(quán)房申購(gòu)時(shí)，還有許多人問(wèn)什么是共有產(chǎn)權(quán)房。更遑論配售保障房了，許多買(mǎi)家壓根兒沒(méi)聽(tīng)過(guò)這是個(gè)什么玩意兒。但這將是很好的機(jī)會(huì)，政策在為許多年輕人、剛需買(mǎi)家創(chuàng)造有史以來(lái)最好的機(jī)會(huì)窗口。所以，年輕人在抱怨深圳只要“干電池”的同時(shí)，還是可以多關(guān)注這樣的信息差。哪怕現(xiàn)在已經(jīng)是移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代了，各類(lèi)信息差鴻溝依然巨大，不止表現(xiàn)在房地產(chǎn)。

2）今年將是包括深圳在內(nèi)全國(guó)大城市推進(jìn)配售保障房的元年，配售保障房將是今年市場(chǎng)的大重點(diǎn)，各地會(huì)根據(jù)中央精神加快推進(jìn)這一住房類(lèi)型，這將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)產(chǎn)生不確定的影響——配售保障房，將是影響深圳樓市走向的中觀變量。業(yè)界研究不透深圳保障房，很難談?wù)撋钲诘姆績(jī)r(jià)走向。預(yù)料深圳會(huì)在比較快的時(shí)間里推出政策文件，并且展開(kāi)配售工作。

看最近的信息，與房地產(chǎn)政策方向全力力撐樓市有所不同，住建部在要求各地“加大配售型保障性住房建設(shè)和供給”。

據(jù)2.20新華社消息，住建部2.18在青島召開(kāi)的會(huì)議要求：1）各地要加大配售保障房建設(shè)和供給；2）各地要出臺(tái)配售型保障性住房管理辦法；3）建立配售保障房輪候庫(kù)。

隨后是廣東省住建廳召開(kāi)會(huì)議，并邀請(qǐng)了樣板城市青島現(xiàn)場(chǎng)演示，要點(diǎn)：1）抓緊出臺(tái)政策；2）抓緊編制“十五五”規(guī)劃；3）抓緊建輪候庫(kù)。

目前，整個(gè)廣東，珠江口的6個(gè)城市——廣深珠佛莞惠等6個(gè)城市已展開(kāi)探索，尤其是省會(huì)廣州，已經(jīng)在去年底公布了配售房政策。

深圳目前在配售保障房方面的最重要特征可以歸納為：行動(dòng)走在政策之前。配售房政策目前還沒(méi)有出臺(tái)，但是深圳已經(jīng)批出了10多個(gè)配售房樓盤(pán)，年度總量規(guī)劃也已經(jīng)發(fā)出，并且最快至少有南山、福田兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)可以在今年銷(xiāo)售。

去年底，深圳發(fā)出保障房計(jì)劃，其中配售型保障房將籌集約1.5萬(wàn)套。并且，同期，深圳首批配售型保障房也舉行集體開(kāi)工儀式，當(dāng)時(shí)共約13個(gè)項(xiàng)目，分別在南山、福田、寶安等7區(qū)，房源合計(jì)1萬(wàn)多套。

據(jù)搜狐焦點(diǎn)2月報(bào)道，這個(gè)數(shù)量又增加了4個(gè)至17個(gè)，累計(jì)約1.27萬(wàn)房源（距離1.5萬(wàn)套的目標(biāo)還有差）。其中，福田河套的福萃苑、南山西麗的棲河麗島公館，主體都在10+層，后者樣板房已在施工中。

這是我們必須重視的深圳以及全國(guó)的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)化動(dòng)作：在要求各地減少商品房住宅新增供給的同時(shí)，增加配售型保障房的供給。

結(jié)合著這些信息，我有如下幾個(gè)判斷，對(duì)于業(yè)界研究以及有資格申購(gòu)保障房的買(mǎi)家，可以參考：

1）預(yù)料深圳會(huì)未來(lái)比較快的時(shí)間里推出配售型保障房政策。參考上述住建部的要求，這應(yīng)當(dāng)是必然之勢(shì)。同時(shí)，深圳也要在今年開(kāi)始對(duì)外配售這類(lèi)保障房。這兩個(gè)原因，都要求深圳必須要在今年完成配售型保障房政策的確定?？紤]到政策從征求意見(jiàn)稿到定稿的時(shí)間要求，我認(rèn)為這個(gè)政策的征求意見(jiàn)稿很有機(jī)會(huì)在年中之前發(fā)出。屆時(shí)有關(guān)申購(gòu)條件、選房方式、戶型配備、定價(jià)原則、退出機(jī)制等等，都將有明確規(guī)定。很多信息參考14號(hào)文和廣州版本，應(yīng)該都差不多，但看住建部要求要有“輪候庫(kù)”，這和之前深圳一直在主推“搖號(hào)抽簽”有不同，廣州版本也沒(méi)有要求“輪候”，這個(gè)是比較大的規(guī)則調(diào)整，需要等各地政策細(xì)則落地。

2）今年既是配售型保障房元年又將是保障房“大亂斗”之年。依據(jù)“14號(hào)文”要求，未來(lái)所有的可售類(lèi)保障房都將統(tǒng)一為“配售型保障房”。這意味著，深圳現(xiàn)在市面上的安居房、人才房以及共有產(chǎn)權(quán)房，都將停止。但是這三類(lèi)房產(chǎn)，現(xiàn)在還陸陸續(xù)續(xù)有很多項(xiàng)目要推向市場(chǎng)。按照新舊劃斷的原則，他們還是會(huì)按照舊有政策執(zhí)行。故此，今年深圳將有四類(lèi)可售型保障房全部出現(xiàn)在市場(chǎng)上。對(duì)于買(mǎi)家而言，這將會(huì)帶來(lái)一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的理解，自己更加適合哪類(lèi)房產(chǎn)，需要花很多精力去對(duì)比。

3）配售型保障房對(duì)商品房市場(chǎng)的影響取決于其規(guī)模及節(jié)奏。配售保障房，與過(guò)往的安居、人才、共有本質(zhì)上沒(méi)有不同，故此也勢(shì)必會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)的潛在需求量形成分流。至于這個(gè)影響有多大，我認(rèn)為取決于如下三個(gè)因素：其一，房屋來(lái)源。如果全部是使用新增土地來(lái)建設(shè)，那就是在不斷的增加新供應(yīng)，鑒于其價(jià)格太低影響就會(huì)很大，而如果使用存量置換（政府收儲(chǔ)商品房轉(zhuǎn)成保障房），那影響則可小得多；其二，總量規(guī)模。目前可以驗(yàn)證，像2022年那樣的人才房上市規(guī)模會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)構(gòu)成顯著沖擊。而以媒體統(tǒng)計(jì)，今年所有可售類(lèi)保障房潛在供應(yīng)量約達(dá)4.5萬(wàn)套——超過(guò)深圳1年的商品住宅成交量。其三，釋放節(jié)奏。規(guī)模大，釋放得快，對(duì)市場(chǎng)的沖擊會(huì)最大化。對(duì)于政府而言，這可以收獲很好的政績(jī)，對(duì)于買(mǎi)房人而言，也可以有更多的選擇。但對(duì)于已經(jīng)定調(diào)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的“止跌回穩(wěn)”，則會(huì)構(gòu)成相當(dāng)大的負(fù)面影響。最終，這些需要觀察。

政策是來(lái)影響及調(diào)整不同人群的利益分配預(yù)期，對(duì)于有房群體和無(wú)房群體，大家的期待會(huì)不同。但如前所述，無(wú)論你是哪一類(lèi)，都應(yīng)該密切關(guān)注保障房的變化。尤其是在深圳還沒(méi)買(mǎi)房子、甚或買(mǎi)房子深覺(jué)吃力的童鞋，這將是不可錯(cuò)過(guò)的機(jī)會(huì)。

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