01

2024年底華潤(rùn)在重慶北濱路拿下的土地，「華潤(rùn)置地嘉宸」，近期就快要面市了。

土地占地33畝，可建體量3.12萬(wàn)方，樓面價(jià)9736元/㎡，溢價(jià)率12.67%

當(dāng)然，這塊土地還要配建3000平米的派出所、800平米的社區(qū)服務(wù)站、200平米的社區(qū)食堂，這些都會(huì)增加開(kāi)發(fā)成本。

學(xué)校方面，業(yè)主子女小學(xué)讀新村小學(xué)教育集團(tuán)，初中讀203中學(xué)（已納入重慶八中宏帆中學(xué)教育集團(tuán)），教學(xué)質(zhì)量算中等偏上。

這塊土地最大的優(yōu)勢(shì)有兩個(gè)：

臨江、低容積率。

「嘉宸」臨近北濱路，寸土寸金的核心地段，嘉陵江對(duì)面就是化龍橋優(yōu)美的城市天際線。

當(dāng)然也會(huì)有人吐槽，樓盤(pán)旁邊就是紅巖村大橋，到時(shí)候住進(jìn)去不知道有多吵。

? 項(xiàng)目緊挨著紅巖村大橋

重慶濱江路的樓盤(pán)基本都有一個(gè)問(wèn)題，親水性太差了，危聳的崖壁、高低起伏的江岸阻隔了人們親近水的腳步。

重慶人，苦「親水性差」久矣。

「嘉宸」的容積率也很低，綜合容積率僅僅只有1.4，頭排濱江地塊容積率更是只有1.3，這在重慶核心區(qū)實(shí)在是太少見(jiàn)了，現(xiàn)在核心區(qū)要賣(mài)土地，土地容積率至少都是在2.5以上的。

? 北濱路樓盤(pán)容積率

而且放眼整條北濱路，你沿著北濱路逛一圈，從寸灘開(kāi)到江北農(nóng)場(chǎng)，近20公里長(zhǎng)的江岸線，基本你肉眼所及之處全都是高層和超高層，其他小區(qū)的容積率普遍都是在3以上，5.4超高容積率的恒大御龍?zhí)旆甯且藗?cè)目，沒(méi)回開(kāi)車(chē)路過(guò)都被那密集的建筑都?jí)阂值拇贿^(guò)氣來(lái)。

? 重慶恒大御龍?zhí)旆鍖?shí)景圖

「嘉宸」的出現(xiàn)，意味著北濱路多年的低密改善產(chǎn)品缺陷，終于要被彌補(bǔ)了。

02

「嘉宸」前排土地容積率1.3，限高12米；

后排限高40米；

土地綜合的容積率是1.4

? 土地規(guī)劃條件

據(jù)了解，「嘉宸」前排的產(chǎn)品是12層的，后排有13層的，也有8層9層的樓棟。

這也就是說(shuō)，「嘉宸」放棄了前排土地1.3容積率、限高12米的土地優(yōu)勢(shì)。

而且按道理來(lái)講，一般有這種土地條件時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)選擇層層退臺(tái)的方式，也就是前排稍微矮一點(diǎn)，后排高一點(diǎn)，這樣不耽誤后排的景觀視野，整體價(jià)格的差距不會(huì)太大。

? 重慶萬(wàn)科17英里示意圖，層層退臺(tái)

但「嘉宸」是反其道而行之，這是為什么呢？

為什么前排不設(shè)置8-9層，后排13層呢？

唯一的可能就是，土地排不滿，會(huì)損容。

畢竟開(kāi)發(fā)商是花了3個(gè)多億真金白銀買(mǎi)的土地，肯定是想把土地價(jià)值發(fā)揮到最大化吧。

03

從產(chǎn)品上來(lái)看，「嘉宸」是要打造改善四代宅，前排土地的產(chǎn)品面積是185㎡，后排土地的產(chǎn)品面積主要是140㎡，只有少量的143㎡產(chǎn)品。

在產(chǎn)品面積上還是拉開(kāi)了差距，總價(jià)區(qū)間大概在400-500萬(wàn)，差距倒是不大，能買(mǎi)得起400萬(wàn)房子的，也基本都能買(mǎi)得起500萬(wàn)。

在他們的置業(yè)觀念里，產(chǎn)品必然是第一位的，只要產(chǎn)品足夠好，能打動(dòng)他們，讓他們?cè)俑冻鳇c(diǎn)溢價(jià)、花多點(diǎn)錢(qián)買(mǎi)，他們也愿意。

而剛需就完全不一樣，能買(mǎi)得起100萬(wàn)房子的，這基本就是他能夠到的購(gòu)買(mǎi)極限了，他是肯定買(mǎi)不起150萬(wàn)的房子的。

剛需買(mǎi)房最看重的，就是性價(jià)比，而且是極致的性價(jià)比。

這就是豪宅和剛需明顯的開(kāi)發(fā)邏輯的差別。

所以「嘉宸」這個(gè)項(xiàng)目，它的客群不會(huì)有太大的波動(dòng)，圈層整體是非常純粹的，這是做一個(gè)高端小區(qū)必備的條件之一。

反觀重慶其他項(xiàng)目，同樣都是北濱路的，不同物業(yè)形態(tài)（比如高層和洋房）的業(yè)主，就經(jīng)常因?yàn)橐恍┦虑槌臭[起來(lái)，甚至大打出手。

04

來(lái)看這個(gè)185㎡的偶數(shù)層戶型。

戶型整體很方正，4房3衛(wèi)，露臺(tái)飄窗全部贈(zèng)送，有一半的客廳面積都是半贈(zèng)送的，這個(gè)贈(zèng)送比例相當(dāng)?shù)母摺?/p>

?「嘉宸」185㎡戶型，贈(zèng)送面積很大

從產(chǎn)品功能來(lái)看，雙套房設(shè)計(jì)，而且次臥套房可以270°觀景，主臥套房和客廳及露臺(tái)，都是可以直接看到江景的，而且一進(jìn)門(mén)還有家政空間。

次臥套房面積高達(dá)26㎡，占到了整個(gè)家庭的14%左右的空間，這在重慶過(guò)往的產(chǎn)品戶型里，算是很大的了。

次臥平權(quán)，「嘉宸」做的很好。

小時(shí)候給到你最好生活的父母，長(zhǎng)大了有條件了實(shí)在是不應(yīng)該讓他們擠在小次臥。

?「嘉宸」185㎡戶型，次臥平權(quán)

開(kāi)放式廚餐廳有20多平米，幾乎是整個(gè)家庭的中心，像一個(gè)圓的圓心向四周散去，賦予了爸爸無(wú)上的家庭廚房權(quán)力（重慶畢竟耙耳朵多）。

這里既是全家人的聚餐處，也是全家人的公共交流空間，吃水果/泡茶/拼樂(lè)高...爸爸也可以在這里跟孩子講故事和輔導(dǎo)做作業(yè)。

但戶型還是有缺點(diǎn)，次臥挨著電梯井，晚上睡覺(jué)多少不安穩(wěn)。

05

再來(lái)看這個(gè)140㎡的偶數(shù)層戶型。

戶型方正，只做了3房，這點(diǎn)還是很好。

所謂的改善，不只是功能的改善，更是空間的改善，重慶90%的樓盤(pán)在修大面積產(chǎn)品時(shí)都會(huì)犯這個(gè)錯(cuò)，面積越大、房間越多。

?「嘉宸」140㎡戶型

不是所有家庭都需要那么多房間的，也不是所有家庭都有那么多親戚一年到頭天天來(lái)你家串門(mén)的，把房間修那么多，70㎡修3房、140㎡恨不得修6個(gè)房間出來(lái)，這不還是繼續(xù)住在一個(gè)擁擠的剛需房里嗎？

身體有了錢(qián)，心里還活在過(guò)去。

?「嘉宸」140㎡戶型，贈(zèng)送面積很大

雙露臺(tái)全贈(zèng)送，客廳和廚房有一半的空間也都是半贈(zèng)送的，只是餐廳的位置有點(diǎn)尷尬，正好擋在了過(guò)道上，導(dǎo)致兩邊的空間都沒(méi)法利用起來(lái)。而且電視墻有一處設(shè)置了臥室門(mén)，電視墻的尺寸就不會(huì)那么規(guī)整。

「嘉宸」的戶型整體還可以，據(jù)說(shuō)單價(jià)要賣(mài)到27000元/㎡，你覺(jué)得這個(gè)價(jià)格貴嗎？值得買(mǎi)嗎？