商業地產的困境已經顯而易見。

一方面是市場的低迷，一方面是電商的沖擊，可謂內憂外患接踵而至。

恒隆地產董事長陳文博在去年的致股東函中坦言：“…….遇上了近年來最嚴峻的經營環境，是消費者普遍對市場缺乏信心……經濟不明朗加上預算緊縮，家庭的可支配開支持續減少…….影響購物商場的，更多是顧客到訪次數或購買量的降低”。

持續了近20年的高歌猛進戛然而止，未來將何去何從成為擺在了很多從業人員面前的難題，隨之而來的是關于對曾經的反思與明天的思考。

這本來是件好事！

在各種觀點之中，有中肯平和的，有獨辟蹊徑的，有劍走偏鋒的，當然還有思路清奇的。

從去年到今年，有一個很特別的說法：商業地產的未來，應該是“去商業化”。

其主要的概念是既然消費下降，那么商業就要考慮在“非消費時代”，盡可能采用更多的“與商業無關”的場景，來豐富商業的功能，換一種方式增加與消費者之間的鏈接。

具體建議包括增加更多的景觀綠化與非商業用途，可以將公園，藝術館、圖書館等都引入商業設施，使商業成為城市公共界面的一部分，自然就解決了客流不來的問題。

更加激進一點的，則放言購物中心已經是日暮西山，既然做不好，那么干脆改成辦公和公寓就好了，一次性就把純商業去個干凈！

談論這個話題之前，我和朋友老林聊過一次天，說最近有好幾個公園在找他做二次規劃，主要是想調整內部的一些商業配套，原因是因為潮汐客流及業態限制，營運不是非常理想！。

一方面是把公園搬進商業，一方面是公園里的商業不太賺錢！

其實這兩個看似矛盾，又有些關聯的事情背后，反應的都是一個問題：有效收益！

任何不考慮經濟效益的概念都是耍流氓

01

以目前一二線城市為例，一個非核心商圈的商業項目，地價、建安、內裝等相加，單平米的建設總成本基本上不低于兩萬人民幣。

而類似商圈目前平均租金能做到建面4-5元/天/平米已經算是不錯，扣除財務成本與運營成本后，投資回收期能在25年以內就算是樂觀，如果融資成本高一些，三四十年都沒問題。

對于現金流為王的地產企業，這顯然不是一個好故事。

長久以來，中國持有型商業地產開發的盈利邏輯主要有兩項，一種是依靠區域發展帶動的項目自身升值，另一種是通過綜合拿地，利用住宅等銷售產品平衡前期資金投入。

而如今隨著形勢的變化及對未來預期的降低，第一種增長在急劇放緩，第二種模式也很難持續。

現在商業地產能選擇的策略可能有兩個：一是轉向長期主義，二是通過資產證券化解決投資期過長的問題。

而這兩種方式可以成立的最核心要素是：良好的收益回報。

那么回到把公園引入商業這個概念，則面臨三個問題：

1 大空間的處理、景觀和綠植費用等，都會使建安費用大幅增高。

2 可租賃面積減少，得房率大幅降低。

3 大量的綠植與挑高空間，會讓維護費用及能耗都遞增到難以忍受的程度。

早期商家只要位置好，就愿意付更高的租金，一些知名連鎖為了搶先布局，還可以談出“冤大頭”式的條件，2023年以來，商戶的成本控制越來越嚴格，再加上行業內卷，租金的天花板已經非常明顯。

總結一下，就是在所謂的“去商業化”情境下，很大可能是成本增加而收入不會相應提升，搞不好還會下降！

“只要把環境做出絕對的特色，就能吸引人流，從而提升收益”這種故事，只要做過一線運營的都知道只是個美好的愿望。

國內能把大的室內綠化空間做出來的，一般都需要三個前提條件，首先母公司資金實力極強，能接受更長的回報周期，第二所處城市與區域較為發達，可輻射商圈人口密集，消費潛力優秀，第三項目體量足夠大，能夠承載成本分攤與得房率損失。

例如重慶的光環及上海的南翔印象城。

而且即使是這一類項目，其實也是大幅增加了綠化景觀的比例，通過設立室內主題區來獲得環境的提升，并不是真的把公園引入進來。

其他的把博物館、藝術館、劇場等等引入購物中心的說法，其實都是一個同樣的底層邏輯：不是不能做，但要考慮成本與收益的均衡性。

所謂藝術商業也是這樣，商業可以有一定的藝術元素，但要是藝術的比例過大，那么結果就是：

既不藝術，也不商業！

至于前面那位說要把商業改寫字樓或公寓的新奇觀點則很難評價，

根據世邦魏理仕相關數據，2024上海購物中心空置率是大約在8%左右，寫字樓空置率超過20%，二三線城市的寫字樓和公寓的空置率更是觸目驚心。

我們因為吃了變質的食物身體不舒服，所以去喝砒霜來殺毒？這個邏輯十分令人費解。

商業地產去商業化，似乎成為了一個悖論，就像為了制霸武林去修煉《葵花寶典》，以為能成為東方不敗，結果發現最后連田伯光都打不過。

所謂欲練神功，揮刀自宮？就算自宮，未必成功！

購物中心應該去商業化，還是加強商業？

02

2024，在聯商網在對全國50多個城市的125家代表性購物中心跟蹤中，有81家營業額上漲，17家基本持平，27家下滑。雖然由于樣本選擇的都是當地知名商場，肯定有馬太效應與幸存者偏差的影響，但顯然“購物中心已經走到盡頭"這個觀點有些危言聳聽。

中國2024年社會消費品零售總額為48.8萬億，其中線下零售占比73%，

實體商業及購物中心依然是目前消費的主要承載體。

何況目前的困境不是單一行業的，而是整體經濟環境引發的消費降級，營收下降的包括了住宅、汽車、家電、家具等幾乎所有和生活消費有關的行業。并不只是購物中心。

現在商業地產的面臨的問題，是怎樣在新的環境下，盡快通過新的發展策略，來適應市場的劇變。

在這個過程中，所需要的恰恰不是“去商業化！”而是要進一步加強商業功能。

關于商業最大的一個謬論就是：人們現在不是為了消費去商業，而是為了環境與氛圍才去！

那么如果是這樣，為什么不直接去公園？去藝術館？去科技館？

實際的原理是：當消費者選擇去商場，那么潛意識就是去消費的！

只是相對于傳統模式，消費的目的性更加隨機，而環境、內裝與藝術氛圍等的加成，可以拉長顧客的停留時間，增加客戶的粘性，并提升消費的頻次。

可如果顧客來這里除了拍個照片和發朋友圈，既吃不到可口的餐廳，也買不到喜歡的東西，那么再次復購的可能性就極低。

在這個過程中，商業內容依然是核心，而其他所有的都是附加價值。

公園式商業最有名的項目之一是日本的宮下公園（MIYASHITA PARK）。

該項目在澀谷區于1964年開放的宮下公園的基礎上進行了改造。改造后主要由下層商業以及頂部的公園組成，建筑師通過PPP (公共-私密合作關系，Public-Private Partnership)，重新打造了一個復合型設施。除了公園本身和公共停車場重新建設外，4層高的商場及18層高的酒店被合并設計到了一處場地上，以此實現顯著的城市改善，并提高了公共土地利用率。

宮下公園改造后的商業空間以“激動人心與舒適生活交匯”為理念，其中大部分商店共同組成了“戶外商城”。餐廳主要采用了大型推拉門，將用餐空間開放并延伸至寬敞的戶外，以此讓顧客可以享受更舒適的自然氛圍。這種商業環境讓人們可以一邊呼吸新鮮空氣，一邊眺望明治大道兩側的郁郁蔥蔥的櫸樹樹冠，同時也為商場公共區域節省了空調的設置。

這里引入了90多家店鋪，業態涵蓋了零售、餐飲、咖啡、文創、雜品等，零售既有重奢的國際名品，也有精致的本土品牌，餐飲、休閑等也極具特色。同屬項目一部分的澀谷橫丁美食街每到夜晚，在燈光的映射下，溫暖與松弛包裹著路過的客人，在四周高樓大廈的襯托下，有一種在都市中忽然寧靜下來的反差感。

宮下公園的環境、氛圍、以及空間都在無聲的說著一件事：留下來花錢！

從整體的理念上，宮下公園不僅不是“去商業化”，還對商業內容進行了精心的調整與升級，甚至由于商業的成功，還被一些批評者認為是對原公共空間的“商業侵占”，以及及 “犧牲了社區性”。

公共空間的營造，并不是去“去商業化”！

03

把傳統的商業項目，轉化為城市功能的一部分，這個是泰國比較早就提出的一個理念。

曾打造了多個知名購物中心的EM集團，在2015年就提出了“人們需要的不是購物場所，而是享受都市生活的場域。”

但這個理念絕對不是“去商業化”，核心觀點是通過公共場景與消費場景的融合，使商業與城市生活的聯系更加緊密，消費更加順暢，從而提升商業的運營水平。

在這個過程中，商業的有效面積非但沒有減少，反而可能會增加。

例如曼谷新開業的Central Eastvills，很多去從考察的都會被其大面積的綠化景觀所吸引，但在這個綠植、露臺與連廊組成的開放空間里，通過造型各異的小型商鋪，對空間進行了合理的填充。

Central Eastvills的業態與品牌極為豐富，有Central Department Stor這樣的泰國領先的百貨公司，高端食品超市Central FoodHall， 電子產品與高科技配件專賣PowerBuy，泰國第一運動用品連鎖SuperSports，Food Park 和Lifestyle Dining Destination這樣的美食餐廳集群，以及200多個時尚品牌，還有專為寵物愛好者打造的購物與休閑空間、跑步道與健康生活中心等，形成了現代生活消費的全覆蓋。

正如在它的網站上宣傳的，Central Eastvills致力于為都市生活方式提供最全面的商品與服務。

自然與環境只是它的外在，商業才是真正的內核。

位于泰國中部那空帕儂府Central nakhon pathom是另一個與公園有機結合的商業，也是泰國綠化率最高的商業之一。

該項目的一大亮點是位于建筑群中心的柚子園，它是一片占地1600平方米的綠洲，。柚子園連接東南入口，與建筑內部融為一體，形成一個半室外空間。Stu/D/O Architects 建筑事務所借鑒了傳統的泰式屋頂設計，重新詮釋了山墻結構，將入口引向寬敞的公共區域。

項目的南部沿用了那空帕儂水上市場沿岸民居中傳統窗戶與門框的線條與裝飾。形成了一個擁有獨特圖案的中庭空間。該區域延伸至一個半室外空間，巧妙融合了核心建筑設計、室內設計與景觀設計，營造出一個和諧統一的環境。

而在這個獨特的中庭之下，是一個熱鬧而充滿煙火氣的市集，大量泰國特產在這里銷售。

這里有大量的公共空間，但這些空間要么被作為顧客的休憩區域，要么被設置為造型獨特的商業店鋪。

從Central nakhon pathom的角度，最強大的還是它的商業矩陣，80余家餐飲，充滿特色小吃的食集，400 多個零售及休閑領品牌，涵蓋了時尚、創意、運動和娛樂、美麗與健康，這種多元而時尚的業態組合，使它具備了超乎尋常的消費輻射能力。

泰國的商業在空間利用上是非常奢侈的，但這種奢侈的前提，是所有空間都是消費場景的延伸與擴展，景觀與商業不是獨立的存在，而是相互融合與相互促進。

商業概念噱頭化的背后，隱含的是市場的焦慮與浮躁

04

除了一些徹頭徹尾胡說八道的，很多“去商業化”的文章，其實想表達的是通過提升商業環境，調整商業業態，從而增強商業與人及社會的互動和鏈接。

但這個不叫“去商業化！”而是應該叫做“商業的優化！”

就如同一個男孩子有個女朋友，臉上全是疙瘩脾氣還不好，男孩子幫助她護膚美容，撫慰溝通，最后終于讓女孩子變得更漂亮，也更溫柔，兩人幸福的生活了下去。

這個過程叫“拯救愛情！”，不能叫“去女友化！”

有商業人曾開玩笑說，在亞洲商業有三種創新比較有名，分別是泰國在空間與色彩上的創新，日本在業態與場景上的創新，以及我國在名詞上的創新！

這種“語不驚人死不休”的語言環境，隱含的是整體市場的焦慮與浮躁。

商業地產的大雷，在十幾年前就已經埋下了。

過去近二十年的經濟高速發展，讓很多行業的成功都變得有些理所當然，并不僅僅是商業地產。在這種環境下大量購物中心拔地而起，簡單粗暴的快節奏模式變成了主流，明明是缺乏競爭差異的同質化，卻被說成了“標準化”。

巴菲特說過：直到潮水退去，才知道誰在裸泳！

如今，潮退了！

定位混亂、主題模糊、缺乏特色、運營粗放等等問題，都在此時爆發了出來。

所謂病來如山倒，病去入抽絲，這些問題的積累是經年累月的，如果要解決，需要通過專業系統的診斷，從底層邏輯發現問題，并一步步的去調理。不可能一個概念，一個故事，或者一個IP就能豁然痊愈。

但很多業主已經等不及了，恨不得直接一副特效藥下去，要么涅槃，要么升天！

這種焦慮與浮躁的環境下，各種獨特的觀點甚囂塵上，但可能忽視了商業的底層邏輯。

認真的把商業最好，機會依然在前方

05

在日本“失去的二十年里”，曾經經歷過居民收入增長緩慢、老齡化問題日益嚴重、勞動人口占比下降等一系列問題，，當時社會消費大幅下降，百貨與店鋪也出現了關閉潮。

日本商業采用的對策是調整發展戰略，用新的生產方式與商業邏輯來適應環境的劇變。

在這個時期，國民開始回歸理性，消費呈現出社會化、本土化、簡約化、環保化等趨勢，無印良品和優衣庫等品牌商以及唐吉訶德、大創等渠道商，以淡化品牌、強調高性價比商品而獲得了成功。

而由于面臨嚴峻的市場形勢，日本的商業集團也開始注重多元化與特色化，同時通過提升服務水平，緊跟客群變化、增加產品溢價等一系列措施來應對市場的的改變，這一時期反而成為了日本購物中心發展最快的時期。

與此同時，日本的商業表現出了很多特質，大膽開拓海外市場，獲取新的增長空間，同時充分挖掘與發揚地方傳統文化，日式的簡約和審美，逐漸成為日本影響世界的核心文化基礎。

可以說，在市場走向低迷時，日本的商業人并沒有輕易放棄，而是通過不斷的努力，走出了一條新的道路。

我國與日本的情況有很大不同，很多經驗也不能套用，但日本商業當面對困境時，在尊重商業邏輯的基礎上迅速進行變革的精神，值得我們學習。

無論是《葵花寶典》還是《辟邪劍譜》，自切丁丁的東方不敗、岳不群、林平之結果都不是很好。

反而令狐沖靠著遵循了武道本質的《獨孤九劍》，最終真正的笑傲江湖。

所以選擇“去商業化”這件事兒，大約還是需要謹慎一點！

老丹，江湖又稱丹總，一個喜歡說實話的商業老炮，愛好戶外與美食，十五年商業地產一線從業經驗，曾參與國內多個知名商業地產項目的定位、設計、招商與運營，中購聯專家委員會委員，IFFRE常務理事，聯商網特聘講師。

熙領（上海）商業管理有限公司，社區商業與城市更新專業化團隊，核心技術團隊均有多年國內外商業研究、定位、建筑和空間設計、以及招商運營的全過程經驗，近年來成功操盤了多個城市更新與改造項目，獲得了良好的社會影響與經濟效益。

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