今天看到新聞，廣州“全面取消限購、限售、限價并降低貸款首付比例和利率”。

不禁感嘆，媒體經常盡是瞎胡扯。

這些都是老調重談，廣州早就取消了這些政策。2023年就取消了限價，2024年5月、9月先后取消了限售、限購。北上廣深四大城市，廣州是第一個全面退出房地產執行10余年之久的“五限令”干預政策的城市。首付和利率，也更不由這個發出這份政策的商務部門來定。

這時候發這樣的輿論，唯一的用處就是：更加大范圍的廣而告之，告訴大家廣州完全沒有任何規管政策了，歡迎大家前往廣州消費。因為，的確還是有很多人不清楚廣州目前的房地產政策。只能從這個角度講了，但是從專業性講，沒有任何新東西，太扯了。

對于北上深的童鞋，廣州的這番輿論，再一次刺激到了人們的神經：為什么我們不取消？

這個問題我撰文談過好幾次了，我的結論非常簡單：1）早就應該全面解除所有房地產行政管制，這是“應然”的層面。2）即便是解除所有的房地產行政管制，房價也會繼續跌，這是“實然”的層面。

我在去年2月28日香港一次性解除所有房地產管制時，談過了《》。我當時判斷，不用急著去香港抄底，香港房價還是會繼續跌。根據中原地產大灣區指數，在2024年2月，香港房價指數是97.13點，到2025年5月為90.6點，又跌了7.2%，而且馬上又要跌破去年9月的低點（89.47點）了。

事實在不斷驗證我當初的判斷，包括深圳、廣州，都是一樣。

這張圖顯示的中原地產大灣區指數，樣本既有新房也有二手，我來解釋廣州、深圳。

2024年5月，也就是廣州宣布解除限售的時刻。當時廣州房價指數是100.95點，到2025年5月，變為90.29點，1年時間跌了11%。并且，完全跌破了去年9月的低點（95.16點）——實際上廣州在去年12月就跌破了，它的反彈只維持了短短兩個月。

再往前回溯，廣州房價歷史高點出現在2022年6月，134.68點，至今，累計最大下跌33%。

說明了什么？

說明了，廣州雖然在2024年解除了所有的房地產干預政策，但是，毛用都沒起到。當然，你可以說，起到了作用，不然跌得更狠。事實也是如此，廣州之前1個年份（2023.5-2024.5），房價指數的跌幅是22.5%，所以，對比下來，2024.5-2025.5的房價跌幅，減弱了。但是，總之，這個房價的跌勢還是沒有止住，上面要求的“止跌回穩”，也還是沒有實現。我想，這可能是廣州再次發出這樣的政策號召動員大家去買房子的原因之一吧。

看上述廣州、香港的案例，你們說吧：深圳應不應該一刀切、無差別、全面、徹底地解除房地產干預政策？

來看深圳的房價走勢，同樣是上述指數。深圳在2024年5月放寬了限購政策，當時房價指數是99.34點，到今年5月是96.02點，1年時間跌了3.3%，也正式跌破了去年9月的低點（96.19點）。深圳自去年9月以來的市場反彈維持了7個月，比廣州強，但整體還是一個下跌市，依然也不能說“止跌回穩”了。

從廣深5月的樓價跌幅來看，一個簡單的結論浮出來了：去年9月史詩級的扶持股市樓市的刺激政策，效力結束了，已是強弩之末。和當時的香港“撤辣”之后的走勢，一模一樣。階段性反彈之后，是繼續下跌的中繼。

從目前的政策思路看，我先前在視頻號里講到的，5月拐頭只是開始，6月會加速下跌。因為，當前唯一能夠阻止樓市繼續下跌的力量，只有政策，但是沒有政策。

對深圳來說，答案不需要再廢話了：應該立即、馬上、一刀切、無差別、全面、徹底地解除所有的房地產干預政策，而且，即便是解除了，房價還是穩不住，但是會平滑很多，老百姓的財富不會蒸發得那么快了。

有的人會把這個理解為“救樓市”，我再強調一遍：我反對這樣的表述，撤除所有房地產的政策干預，不是“救樓市”，而是回顧市場化，把房地產它本身的市場定價權還給他。執行了10多年的限購、限價，本質上是政府對微觀經濟的不當干預，注意是微觀經濟，就是當地政府的這只大手普遍的都越權了。連宏觀微觀都分不清的人，只會渴望看到什么樣政策對我有利我就支持什么，而根本不具備任何邏輯思維。從2010年限購推出，關于它違X的討論就沒有停止過，并不是今天在說。

解除這些依然不夠，還需要利率的大幅下調，并不是首付，房地產首付再降低，已經毫無意義，因為人們主要是不想背債。但是降低利率是有很大作用的，并且是正確的。

原因是，我們的利率太高了，無論怎么比較，它都太高了。我上次講了歐元區的案例，歐元區5月通脹率在1.9%，降息25個點子，這是歐元區自2024年6月以來第八次下調利率，累計下調了210個點子。我們5月CPI在-0.1%，LPR自去年6月以來降了3次，累計降了45個點子。

更多的利率比較（尤其是和我們1998年那一波大調整比較），我之前在這篇文章《》已經闡述了。結論就是：利率降得太少了，完全不足以刺激到老百姓把錢拿出去買房子。你想讓大家把錢花到房子里去，就必須要認真的考慮一個問題：這個資金成本能不能夠被租金收益率覆蓋掉。否則，無論那個買家是窮是富，他都不想讓自己被別人嘲笑是“傻”。

這樣不調整，只有一個機構受益：金融機構，金融機構可以延緩受到房地產B盤的沖擊，但是為之承擔代價的，是全體房奴。

我只能說深圳應該立即全面解除房地產不當規管，但是它到底解除不解除、以何種形式解除、何時解除，這些我不知道。它取決于主管部門對市場形勢、對政策時機的判斷，當然，也取決于另外一個方向的力量。

這個力量就是老百姓的聲音，你們要把自己的聲音通過正常合法的途徑發出來，讓政策層更多更頻繁的聽到，而不是一直坐在那里等待，或者是刷微信抱怨。要知道，政府部門的確有許多高人在，但是說到底，政府部門也是由人組成的，有人就有盲區，就有利益，就有顧慮，他們有許多政策可以做的好，但也肯定有許多政策是壞政策。簡言之，他們也需要得到民間的聲音。我參與過很多很多次政府部門的討論會，我深刻體會到這一點，民間的反饋他們非常的重視。但據我觀察，大部分粉絲似乎已經習慣于“等靠要”，下意識認為他們應該出政策、不出政策就是瀆職等等，而沒有意識到自己可以有一分力量幫助促成改變這一點。

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