01

最近幾天，重慶最大的新聞莫過于重慶東站開通了。

重慶東站作為7條高鐵交匯的【八橫八縱】樞紐，直接串聯(lián)中歐班列與西部陸海新通道，使重慶成為歐亞大陸物流網(wǎng)的“十字路口”。據(jù)測算，高鐵投資對周邊GDP的乘數(shù)效應可達1：3，重慶東站千億級樞紐經(jīng)濟規(guī)劃，未來對茶園、對南岸區(qū)、對重慶市的經(jīng)濟帶動作用都不容小覷。

? 圖源網(wǎng)絡

重慶東站對茶園的影響無疑是最大的，可以說是南岸區(qū)翻身的重要法寶了，畢竟南岸區(qū)早早就把區(qū)府都搬到茶園了，把寶都押到茶園上了，可是這些年來茶園的表現(xiàn)大家也都能看得到，確實不盡如人意。

重慶東站的開通對于茶園人民或南區(qū)人民來說，可以說是天大的利好，畢竟確實是太方便了。

我有個住在北碚老城的朋友說：

重慶東站挺好的，從東站去到外地城市差不多1個半小時，從北碚到東站也差不多要1個半小時。

02

重慶東站讓茶園瞬間成了重慶的流量話題，最近我在分析樓市數(shù)據(jù)時發(fā)現(xiàn)，茶園的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)早早地領(lǐng)先整個重慶市場，率先進入到改善階段了。

如果按照這樣的方式來粗略分類：

高層=剛需，

小高層=剛改，

花園洋房=初次改善，

疊拼別墅-再次改善，

聯(lián)排別墅=終極改善。

茶園板塊的樓市結(jié)構(gòu)是這樣的，2025年1-5月份，高層的銷售金額占比13%，小高層占比22%，花園洋房占比15%，疊拼別墅占比14%，聯(lián)排別墅占比37%

? 楊一制圖

最頂級的物業(yè)，銷售額占比居然最高，茶園在重慶樓市里可謂是獨領(lǐng)風騷、獨樹一幟。

要知道，重慶大多數(shù)區(qū)域，都是以絕對的剛需高層為主導，最多就是小高層和洋房為主，而茶園卻是反著來。

大家傳統(tǒng)印象中感覺茶園沒什么發(fā)展機會的，但卻不知道，茶園的開發(fā)商、茶園的購房者，可真是臥虎藏龍啊。

從物業(yè)形態(tài)上來看，茶園絕對是大贏家，但從總價上來看，茶園卻并不見得有多領(lǐng)先。

茶園的剛需高層，73%都集中在100-120萬區(qū)間，占絕對主導；

茶園的剛改小高層，45%都集中在180-250萬價格區(qū)間，其次是37%集中在100萬以內(nèi)；

茶園的改善洋房，45%都集中在80萬以內(nèi)，其次是23%集中在120-150萬；

茶園的再改疊拼別墅，47%都集中在200-250萬區(qū)間，甚至還有24%是在120-150萬區(qū)間；

茶園的終改聯(lián)排別墅，68%都集中在200-250萬區(qū)間。

? 楊一制圖

從這也能看出來，茶園的樓市發(fā)展質(zhì)量，并沒有其表面看上去那么風光，更多的是采取以價換量，120多萬在北區(qū)你可能都買不到什么好位置的高層小區(qū)，但在茶園你甚至可以買到疊拼別墅，80多萬以內(nèi)也可以買到花園洋房。

但在不同的人看來，有什么樣的價值觀就會買什么樣的房子，同樣的價格，有人想買圈子想買一個更有未來發(fā)展前景的房子，也有人想要一個面積更大、物業(yè)更改善的房子。

兩者沒有高下之分，不同選擇而已。

03

聯(lián)排別墅作為很多人的夢中情房、終極改善，在茶園板塊是賣的最好的，銷售套數(shù)最多、銷售面積最大、銷售金額也最多，是茶園片區(qū)實打?qū)嵉臅充N品。

放眼整個重慶主城，茶園板塊的聯(lián)排別墅銷售套數(shù)也是最多的，2025年1-5月共賣了65套，而第二名禮嘉板塊也只賣了48套。

但從銷售金額角度，禮嘉板塊以超3億元的銷售金額遠超茶園。

而且從單價上來看，禮嘉聯(lián)排別墅建面單價是21033元/㎡，而茶園僅僅只有12542元/㎡，是TOP10板塊里成交均價最低的，甚至比龍興的別墅還要更便宜。

? 楊一制圖

茶園的聯(lián)排別墅主要銷售量是集中在中交漫山項目，2025年前5個月賣了59套，套均價格基本都是在200-250萬區(qū)間，這種高總價產(chǎn)品在茶園片區(qū)，這個銷售速度已經(jīng)算是非常快了。

中交漫山的聯(lián)排別墅面積主要是在170-200㎡，如果再算下花園和露臺的贈送空間，其實算下來每平方米單價還不超過1萬元，可以說是性價比非常高了。

200萬就能讓很多人圓一個別墅夢，都這個價格了，還要什么自行車。

如果你有200萬購房預算，你會怎么選？是買北區(qū)小高層/洋房，還是買南區(qū)大別墅？

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