01

不知不覺，2025年的余額就只剩一半了。

“新春第一會”上提出今年要讓重慶樓市“企穩(wěn)回升”，仿佛就在昨天。

而剛剛過去的這半年，似乎并沒有讓人失望。

2025年的前6個月，可以說是近三年來重慶樓市經(jīng)歷的最好的半年。

這里說的“最好”，指的并不是成交量最高，也不是房價最高，而是樓市復(fù)蘇信號最為明顯，最能讓人看到希望的半年。

今天，我就把重慶樓市這半年的表現(xiàn)一次性給大家講透。

對重慶樓市看不明白的，不知道該不該在重慶買房的，不知道該怎么買的，看完這一篇你就清楚了。

02

先來看看新房市場。

根據(jù)重慶銳理數(shù)據(jù)機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年上半年，重慶中心城區(qū)新建商品住宅成交245萬方，跟去年同期相比，略微減少1%，可以說是基本持平。

而成交均價為13894元/平米，同比去年上半年下降了5%。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

如果只看這兩個數(shù)據(jù)，無論如何也跟“最好”兩個字沾不上邊。

但如果你把新房供應(yīng)數(shù)據(jù)放到一起看就會發(fā)現(xiàn)一個驚人的事實：

重慶樓市一輪全新的上漲周期正在醞釀！

今年上半年，重慶中心城區(qū)新建商品住宅供應(yīng)僅有130萬方，成交量是供應(yīng)量的1.9倍！

如果你把過去3年的數(shù)據(jù)拉通看，這個趨勢就更加明顯。

在2023年之前，重慶樓市供應(yīng)與成交的量大體是相當(dāng)?shù)摹５珡?023年開始，每年的成交量都大大高于供應(yīng)量。近3年重慶新房庫存已經(jīng)減少了600萬方左右。

而今年上半年成交量與供應(yīng)量的比值達到了1.9，是近5年以來的最高點。

成交量遠(yuǎn)超供應(yīng)量，這就意味著重慶樓市庫存正在加速縮減！

事實上，重慶預(yù)售存量的去化周期已經(jīng)大幅縮短至了7個月，在全國15個重點城市中排名倒數(shù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北上廣深等一線城市，也低于成都、西安、武漢、南京、蘇州等熱點的二線城市。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

從這個數(shù)據(jù)來看，重慶的新房已經(jīng)不是過剩，而是開始短缺了。

當(dāng)新房存量大幅縮減，價格卻沒漲，有經(jīng)驗的投資者都明白這意味著什么。

越來越大的勢能正在重慶樓市里積蓄，一場風(fēng)暴正在醞釀，一旦爆發(fā)，必然就是一輪報復(fù)性上漲。

03

上半年重慶樓市還有一個非常有意思的現(xiàn)象，就是四代宅的崛起。

這是今年上半年重慶賣得最好的10個樓盤。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

在這10個樓盤里面，四代宅項目或者其中有四代宅產(chǎn)品的項目竟然占了6個席位。

要知道，四代宅雖然很火，但在重慶所有在售的樓盤當(dāng)中，四代宅的占比還不到10%。但現(xiàn)在卻在賣得最好的前10個樓盤里獨占6席，足以看出重慶人對四代宅的偏愛。

事實上，四代宅的爆火只是居住品質(zhì)升級迭代的一個縮影。

我在之前的一篇文章中就說過：

“當(dāng)你看過6米高的大露臺、十幾米寬的大落地窗、270度景觀的大主臥、裝得比私家會所還奢華的架空層、比五星級酒店還氣派的入戶大堂之后，除了錢不夠，我想不出任何一個你會選擇二手房的理由。”

而四代宅的稀缺性，更是把這種產(chǎn)品升級迭代的價值無限放大。

賣得好的是這類房子，住得舒服的也是這類房子，未來最能保值增值的大概率還是這類房子。

房子已經(jīng)從過去的“投機價值”徹底回歸到“居住價值”，未來又將從“居住價值”衍生出新的“投資價值”。

04

再來看看土地市場。

今年上半年，重慶中心城區(qū)成交了12宗涉宅土地，可開發(fā)建筑面積108萬方。

圖源克而瑞

我們應(yīng)該怎樣來看待這個數(shù)據(jù)呢？

去年全年成交的涉宅土地建筑面積135萬方，而今年上半年成交的體量就已經(jīng)占到了去年全年的80%。

但就算今年全年成交土地建筑面積能站上200萬方，也僅僅是比去年多而已。在重慶樓市過去20多年的發(fā)展歷史上，排名倒數(shù)第二。

更重要的是，不管是200萬方還是300萬方，跟過去每年動不動一兩千萬方的土地供應(yīng)量比起來，都是幾乎可以忽略不計的水平。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

并且，108萬方的體量跟今年上半年245萬方的新房成交量比起來，還不到一半。

說明未來新房庫存還會持續(xù)縮減。

還有一個指標(biāo)值得大家重點關(guān)注，那就是溢價率。

上半年成交的12宗土地，平均溢價率達到12.5%，最高溢價率更是達到39%。

雖然比不上隔壁成都那樣瘋狂，但不管是平均溢價率還是最高溢價率，都已是自2022年以來的最高水平。

說明什么？

說明開發(fā)商對重慶樓市的信心正在逐漸恢復(fù)。

庫存減少，地價上升，產(chǎn)品迭代升級，這就是重慶新房市場正在醞釀新一輪上漲的底層邏輯。

05

最后我們來看看二手房市場。

上半年重慶中心城區(qū)二手房成交了約6.2萬套，同比增長15%，預(yù)計全年達到15萬套，回到2021年的水平。

圖源克而瑞

相比起新房，二手房價格并沒有明顯上漲。

但好消息是也沒有持續(xù)下跌。

連續(xù)17周，重慶二手房成交均價都維持在10200-10500元/平米之間的水平。

圖源銘騰機構(gòu)

沒有壞消息，就是最好的消息。

在連續(xù)下跌了近4年之后，重慶二手房終于迎來了量升價穩(wěn)的局面，獲得了喘息的機會。

從上半年的成交數(shù)據(jù)可以看出，房東盲目拋售、價格相互踩踏，二手房“以價換量”的時代似乎已經(jīng)過去了。

當(dāng)二手房經(jīng)過充分換手，接下來應(yīng)該就是“量價齊升”的局面。

當(dāng)然，由于二手房涉及面太廣，不同區(qū)域、不同樓盤之間的距離太大，所以每個人的體感溫度可能也會天差地別。

有些區(qū)域，有些房子，就算降價可能也沒有翻身的機會了。

06

就像我在文章開頭說的那樣，今年上半年的重慶樓市，可以說是過去3年來表現(xiàn)最好的。

雖然成交量和房價都不是最高的，但卻讓我們看到了最大的希望。

當(dāng)樓市復(fù)蘇的信號越來越明顯，此時作為購房者的果斷出手，或是作為業(yè)主的咬牙堅持，也許是當(dāng)下比較合乎理性的選擇。