地產行業的深度調整，其鏈條已經開始傳導到行業最后的防線。

尤其是2022年-2023年激進擴張的國企房企們，此刻正在遭受擴張帶來的后遺癥。

7月14日，華發股份發布業績預告顯示，2025年上半年公司預計扣非后的歸母凈利潤約1.4864億元，較上年同期減少約10.3639億元，同比減少87.46%左右。

別看利潤已經是腳踝斬，華發股份2025年上半年的銷售表現還可圈可點，不僅守住了TOP10的地位，還比去年同期略有增長。

據克而瑞數據，2025年上半年華發股份實現全口徑銷售金額502.2億元，同比增長11%，權益銷售金額319.2億元，同比增長6.1%。

銷售穩定爬坡，利潤逐年下滑，是過去3年里華發股份的主要劇本。

當然，你可能會說，在全行業持續的慘淡行情之下，華發股份的利潤表現，也情有可原。

畢竟利潤下滑也是全行業的共性問題，不是華發一家的問題。

這話沒毛病。

但請注意，作為一家老牌國企房企，在過去半年時間里，華發股份的核心管理層也遭遇了一場力度前所未有的調整。

01

2025 年上半年，華發股份核心的高管團隊經歷了一輪大換血。

早在今年1月份，從華發股份公告“張學兵、謝剛二人因個人原因辭任獨立董事、戰略委員會委員等職位”開始，這家老牌國企管理層大換血的序幕就已經徐徐拉開：

4月23日，常務執行副總裁俞衛國、財務總監羅彬相繼卸任；葉寧、張巍則新晉為執行副總裁，而原執行副總裁張馳不再擔任該職務。

5月30日，公司發布重磅公告，自1998年便加入華發、在任期間主導多項戰略布局與資本運作的董事局主席李光寧，因調任珠海科技產業集團負責人，正式辭去華發股份董事局主席職務。

要知道，李光寧可是華發股份從一家區域性的房企走向全國性房企，并且推動華發股份實現全國TOP10的關鍵人物。

在李光寧宣布辭職的當日，華發股份董事局迅速完成新領導核心的選舉，原董事局副主席及執行副總裁郭凌勇當選新任董事局主席，并同步辭去此前擔任的兩項職務。

6月6日，華發股份又公告，執行副總裁及董事張延向董事會提交辭職報告。

張延也是老華發。2010年5月，張延以總工程師的身份進入華發股份，2015年升任執行副總裁，次年獲委任投資管理工作小組副組長，后又身兼黨委書記、首席工程官等職位，主管招采業務。

詭異的是，張延正式離任之后，市場后續就傳出張延被帶走的消息。但經過媒體求證，張延被傳帶走不實。

（圖源：網絡）

7月10日，華發股份又公告，向宇、劉穎喆分別被聘任為非獨立董事，進一步完善了董事會構成。

短短三個月內，華發股份從董事局主席到核心副總裁、財務負責人等多個關鍵崗位完成新舊交替。

這一系列人事變動的密度與幅度，在華發股份近年發展歷程中頗為罕見。

02

密集的人事調整，關鍵崗位的新舊交替，都預示著這家老牌國企正在經歷一個關鍵的戰略轉型。

正如上文提到的，以華發股份原董事局主席李光寧為首的核心管理層，主導了華發股份過去十年的擴張策略。

李光寧在任期間，就主導了多次跨區域布局與收并購交易，推動公司從區域房企躋身全國前十。

數據顯示，在2020-2021年的行業上行期，華發就積極拿地，兩年拿地總額均超770億元；2020年位列全國拿地金額榜TOP5，2021年位列全國拿地金額榜TOP10，與當年的萬科碧桂園同屬行業拿地的第一陣營。

即便是2022年-2023年行業開始下行，華發依舊保持一個高于行業平均水平的拿地強度。

以2023年為例。當年華發股份拿地建面高達497萬平方米，拿地總額約320億，拿地強度（拿地金額/ 銷售額）達到54.2%，遠超當年TOP30房企28.6%的平均拿地強度。

彼時，行業民營企業雷聲不斷，國企央企順勢崛起，也被很多人視為會是房地產市場笑到最后的那一個。在當下的時點，華發股份選擇逆勢加倉，本也沒錯。

但很多人都低估這一輪地產大調整的強度和烈度。

歷時三年的深度調整，行業的總銷售額在逐年腰斬。而目前還有房可賣、有錢拿地的房企，都進入到了拼刺刀的階段。

華發股份在國央企逆勢突圍的上半場表現確實不錯，但是對企業來說，如何在下半場中求穩甚至求好，這又是另外的命題。

因此，找到最合適的人來穿越風暴，可能才是在這個行業的關鍵時刻，華發股份要大換血的根本原因。

除此之外，原本的核心管理層，也因為高薪被市場質疑。

據年報披露，2023年華發股份的董事及高管報酬總額為6756.2萬，位居當時A股房地產行業的第一。

（數據來源：wind）

且這個第一，還比第二名多出了接近1000萬，是第四名的2倍。且原核心高管團隊平均薪酬較行業同等規模房企高出約15%。

而到了2024年全年，華發股份的高管報酬總計3255.28萬，較2023年已經腰斬。

為了方便朋友們更直觀地對比，我把華發股份2023年、2024年年報中，董事及高管在報告期內獲取稅前薪酬的數據做了一個圖表：

（數據來源：wind）

其中，降幅最大的是，是華發股份的董事局秘書侯貴明，2023年稅前年薪為440.6萬，2024年稅前年薪為173.78萬，降幅超過60%。

而稅前年薪降幅在55%以上的，有5位，分別是：

執行副總裁張弛（

59.3%

董事、執行副總裁張延（

59.1%

執行副總裁戴弋纓（

58.5%

董事局主席李光寧（

57.7%

董事、常務執行副總裁俞衛國（

55.9%

但即便在2024年華發股份的董事及高管們已經大幅降薪，其2024年董事和高管的薪酬水平也排在行業前列。

在行業整體利潤空間收窄的背景下，過高的人力成本成為企業降本增效的阻礙。

03

從實際經營來看，華發股份也確實走到了一個不得不換人的十字路口。

首先是銷售的疲軟。

2024年，華發股份雖然全口徑銷售額仍保持在1054.44億元，位居行業前十，但一些重倉區域已經顯出銷售疲態。

從具體銷售情況來看，華發股份旗下兩大業績重鎮華南地區和華東地區都面臨銷售壓力，均出現了下滑。

比如在華東地區的上海，華發股份2023年銷售額為301億元，排名上海房企第4名，但到了2024年，其銷售額直接降至123億元，排名也下降到了第16位。

在大本營珠海，雖然最近兩年華發股份排名依然是市場第一，但2024年的銷售額為198億元，相比2023年的227億元亦有不小幅度的下降。

除此之外，不斷下滑的盈利能力，也凸顯了經營承壓。

2024年，華發股份歸母凈利潤同比大跌48.24%至9.51億元，較2023年的18.38億元近乎腰斬，更是創下2019年以來的五年新低。

且拉長趨勢看，華發股份2022-2024年凈利潤連續三年下滑，盈利能力承壓趨勢明顯。

（數據來源：wind）

（數據來源：wind）

（數據來源：wind）

這種壓力背后，既有房地產行業“去杠桿、降負債” 的共性影響，也與華發股份日趨緊張的資金壓力密切相關。

事實上，華發股份當前正面臨不容忽視的現金流壓力。

年報顯示，2024年，華發股份凈現金流為-129.04億元同比下滑71.57%。其中：

經營性現金流

，同比減少

，創下近

6

年新低，回到

2018

年的水平。要知道，

2023

年華發股份經營活動產生的現金流量凈額還有

而投資性現金流和融資性現金流同樣為負，分別為-233.82億元和-54.19億元。

華發股份2024年經營性現金流的減少，背后是銷售不暢、回款減少這一系列連鎖反應帶來的結果。

數據顯示，華發股份2024年的回款數額較2023年出現大幅下降。2024年華發股份實現全口徑銷售1,054.44億元，同比下滑16.31%；實現回款金額499.78億元，同比大幅下滑41.00%；實現預收樓款873.55億元，同比下滑13.35%。

從現金流占營收的比重來看，2024年華發股份的現金收入比只有83%左右。而在過去2年，這個數值的比重都是超過了100%。

（數據來源：wind）

為緩解流動性壓力，2025年5月以來，華發股份接連推出多項融資計劃：

先是在5月份提出擬開展200億元供應鏈資產專項計劃，通過應收賬款證券化盤活存量資產；

2025年7月，華發股份又發布了48億元定向可轉債；在7月18日，華發股份78.2億元公司債獲中國證監會同意注冊。

短短兩個月時間，華發股份計劃融資規模已超300億元

（數據來源：wind）

如何通過優化資金管理、加快存貨去化、提升回款效率緩解資金壓力，成為新任管理層面臨的首要挑戰。

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