重慶
01
南濱路有多久沒供地了？
答案是4年。
南濱路最近一次供地是2021年11月國瑞在彈子石洋人街舊址上拿下的那塊地，也就是現在的長嘉外灘項目。
南濱路的歷史最高地價是多少？
答案是10068元/平米。
是由華發地產于2019年在彈子石板塊創下的紀錄。這塊地就是現在的華發四季半島。
但嚴格說起來，不管是國瑞長嘉外灘還是華發四季半島，其實都屬于彈子石半島的范圍，在內環之外，還算不得真正意義上的南濱路。
重慶人眼中的南濱路通常指的是北起大佛寺長江大橋，南至美堤雅城的這一段長江濱江帶。這一條濱江帶是當前重慶兩江四岸中，景觀最好、商業和旅游價值最高的一段。
圖源網絡
如果按這個標準，南濱路上一次供地和上一個地王都要追溯到12年前的2013年5月。
國瑞旗下的項目公司和瑞付出了7.85億元總價和142%溢價率的代價，拿下了南濱路中段一宗土地，樓面價達到8727元/平米。
這個地塊就是現在長江索道與龍門浩老街之間的那個工地，目前仍然處于正在開發的狀態。
而現在，時隔12年，南濱路又要出新地王了！
02
前幾天，重慶市公共資源交易服務中心發布1宗商住類國有建設用地使用權公開出讓公告。
圖片截自重慶銳理數據
該地塊位于南濱路中段，緊鄰東原1891時光道購物中心。
土地總面積37.78畝，可建體量5萬方，容積率1.99，公告總金額42992萬元，起拍樓面價8600元/平米。
從公告的土地指標可以看出，8600元/平米的起拍價距離打破南濱路8727元/平米的歷史地價紀錄僅一步之遙。
那么，這宗土地會成為南濱路的新地王嗎？
如果你仔細研究一下這宗土地的位置和技術指標，你就會發現這個問題幾乎沒有任何懸念。
甚至有可能刷新華發10068元/平米的“泛南濱路”區域的地價紀錄。
03
首先是這宗土地的地理位置非常好。
地塊緊鄰東原1891時光道的商業和軌道環線的下浩站，可以說是典型的“購物中心+軌道”雙重上蓋物業。
地塊周邊500米范圍內還有南濱路大景區、開埠遺址公園、江南體育館等等旅游休閑文化娛樂資源，是目前市面上非常稀缺的集都市繁華、自然景觀、歷史文化于一身的地塊。
開埠遺址公園（圖源網絡）
如果遇到一個會講故事的開發商，但凡能沾到一點歷史文脈，那就是一個做豪宅的坯子。
其次是土地的質素很優質。
項目可建體量5萬方。這個體量在過去不算什么，但卻是近4年來南岸區除茶園之外供應的體量最大的地塊。
1.99的容積率基本上就是洋房與小高層的組合，非常適合打造當前最流行的四代宅。
最重要的是，由于地塊存在高差，這塊土地建成房子后可以越過前面的東原1891正看長江。高樓層可以享受無敵的江景視野。
看到這些指標，一個南濱路上的四代江景豪宅的形象就已經在我的腦海中呼之欲出了。
第三，這塊土地有現成的模板。
這個模板就是與這塊地一街之隔的國瑞浩月府。
浩月府的體量只有這宗土地的一半左右，7000元/平米的樓面地價，15000-17000的銷售價格，有足夠的利潤空間。
并且從拿地到基本清盤也就不過兩年多的時間，風險非常可控。
而這塊地在涂山路西側，離南濱路更近，條件更加優質。
有了浩月府珠玉在前，如果開發商不想整活，不想做出什么驚世駭俗青史留名的作品，那么拿地之后依葫蘆畫瓢就可以了。
最后一點，也是很多人沒有意識到的一點，那就是：
南濱路與涂山路-彈子石新街之間的部分，極有可能形成一條全新的濱江高端居住帶。
目前在這條居住帶上已經有了東原1891、國瑞浩月府、武夷濱江三期、融創玖御南濱、喜馬拉雅、長嘉匯等中高端改善型樓盤。
喜馬拉雅（圖源網絡）
再加上這宗新地塊和據說將要重新啟動的融創重慶灣，一條全新的濱江高端居住帶已初現雛形。
未來幾年，只要做以下幾個動作：
第一，對這個區域加大拆改力度，再供出幾宗同類型的地塊；
第二，對城市界面進行升級；
第三，與這條路上豐富的旅游資源形成聯動，打造成片；
一條正真位于城市核心，代表重慶這個山水之城和8D魔幻之城的高端居住帶就能成為現實。
這與當年新牌坊、金開大道、照母山等北區全新打造的高端居住區是完全不一樣的邏輯。
04
如此優質的地塊，我相信應該會有不少開發商在磨刀霍霍了。
公告上寫的出讓日期是9月1號。
期待南濱路在20天之后，同樣也是在12年之后，再次出現新的地王。
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