著名的鴿盤(pán)，杭州饅頭山腳下、拿地已超16年的西子御園，在今天，正式領(lǐng)出了首張預(yù)售證。

楊過(guò)等待小龍女的時(shí)長(zhǎng)：16年。

地段真的好，開(kāi)車(chē)在杭州中河高架橋底下，經(jīng)過(guò)南星橋附近會(huì)看到這個(gè)項(xiàng)目，位于上城區(qū)鳳山路129號(hào)，緊鄰南宋皇城遺址、近西湖風(fēng)景區(qū)，建筑風(fēng)格和江南里雷同，算是高配版的桃李春風(fēng)，在開(kāi)發(fā)商拿地16年后開(kāi)出了天價(jià)。

均價(jià)將近19萬(wàn)！

即將推出30套排屋房源，戶(hù)型面積294-469㎡，毛坯均價(jià)188638元/㎡，起步總價(jià)5500萬(wàn)元。其中，最貴的一套房源，位于4#101室，單價(jià)高達(dá)27.85萬(wàn)元，總價(jià)高達(dá)1.1億元。

這個(gè)價(jià)格什么概念，在2025年的今天屬于均價(jià)第一的豪宅，放在包郵區(qū)，應(yīng)該可以勉強(qiáng)擠進(jìn)前十，比如，瑞安在上海楊浦的翠湖濱江，聯(lián)動(dòng)價(jià)是21萬(wàn)，中海在上海新天地的恒昌玖里，價(jià)格是29.8萬(wàn)。

絕對(duì)能打的價(jià)格。

西子御園有一半是西子的基因，2009年8月18日，西子以7.7億元競(jìng)得饅頭山腳下的南星橋地塊，溢價(jià)率高達(dá)226%，成交樓面價(jià)24295元/㎡，一舉成為當(dāng)年的杭州單價(jià)地王。后來(lái)，綠城以參股的形式參與開(kāi)發(fā)，“御園”是綠城集團(tuán)的高端住宅產(chǎn)品線，這大概是“西子御園”名字的來(lái)歷。

是的，16年前的拿地價(jià)是24295元/㎡，今天的毛坯均價(jià)是188638元/㎡！

工資沒(méi)有別墅漲幅大。根據(jù)杭州市統(tǒng)計(jì)部門(mén)統(tǒng)計(jì)測(cè)算，2009年杭州市區(qū)全社會(huì)在崗職工平均工資為30480元，2024年杭州市非私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為162774元。

2011年，御園因?yàn)樯婕啊澳纤位蕦m遺址”而停工。

2015年6月，杭州市規(guī)劃局網(wǎng)站突然掛出御園地塊的建設(shè)項(xiàng)目批前公示規(guī)劃，展示了項(xiàng)目最新設(shè)計(jì)總平面圖和效果圖：容積率由1.4改為1.01，產(chǎn)品由70席平層官邸、7席法式合院改為49套排屋，建筑風(fēng)格由法式宮廷變?yōu)榘讐彝咧惺浇ㄖ?/p>

2016年，合作方綠城中國(guó)退股。

在2019年至2024年這五年間，杭州樓市開(kāi)啟地價(jià)、房?jī)r(jià)雙限時(shí)代。西子御園一直都沒(méi)有太大的動(dòng)靜。

據(jù)媒體報(bào)道，2019年，西子御園樣板房曾悄悄開(kāi)放，只面向嚴(yán)格篩選的意向客戶(hù)，經(jīng)過(guò)西子御園時(shí)，可以看到，掩映在翠竹、綠樹(shù)間的中式合院，白墻黛瓦，亭臺(tái)樓閣，跟此前的上海御園、北京御園的法式別墅風(fēng)格不同，西子御園是典型的江南園林風(fēng)。

圖片來(lái)源于住浙網(wǎng)

杭州取消新房銷(xiāo)售限價(jià)后，新房?jī)r(jià)格天花板不斷被捅破。此前，限價(jià)放開(kāi)后杭州臨平合院理想臻品最高備案單價(jià)約15.9萬(wàn)元/平米。其中，最貴的一套3#105室，戶(hù)型面積545.77平米，房源總價(jià)高達(dá)7127萬(wàn)元。

很快最高單價(jià)被西子御園超越，同時(shí)也超過(guò)了此前的豪宅江南里、元福里。

2013年6月29日，元福里拿出預(yù)售證，并以9.09萬(wàn)/平米的單價(jià)完成首筆交易。半個(gè)月后，一套227.35㎡戶(hù)型的房源，成交單價(jià)高達(dá)16萬(wàn)/平米，創(chuàng)下杭州商品房成交單價(jià)之最。

2015年11月，杭州主城區(qū)運(yùn)河畔中式合院江南里開(kāi)盤(pán)時(shí)，成為了杭州第一個(gè)以別墅身份奪得月銷(xiāo)冠的樓盤(pán)，也是杭州首個(gè)一周內(nèi)網(wǎng)簽超過(guò)8億元的別墅。并且以9萬(wàn)多元的單價(jià)，打破了由云棲玫瑰園保持的77811元/平米的紀(jì)錄，此后，江南里單個(gè)產(chǎn)品有產(chǎn)品賣(mài)到12萬(wàn)元/㎡，一房一價(jià)最高超過(guò)14萬(wàn)元/㎡的，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)杭州新樓的單價(jià)紀(jì)錄。

西子御園的價(jià)格是能比肩包郵區(qū)甚至全國(guó)的頂流產(chǎn)品。

在包郵區(qū)，市中心的別墅項(xiàng)目都非常稀缺。源于上海特有的歷史文化風(fēng)貌保護(hù)政策，上海這幾年陸續(xù)推出了多個(gè)包含風(fēng)貌別墅開(kāi)發(fā)的歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目。

2024年，“風(fēng)貌別墅”的開(kāi)發(fā)達(dá)到高潮，多個(gè)項(xiàng)目相繼入市，并帶動(dòng)上海房?jī)r(jià)一路水漲船高。去年開(kāi)盤(pán)的新天地風(fēng)貌別墅項(xiàng)目中海恒昌玖里，均價(jià)高達(dá)29.8萬(wàn)元/平米，最新消息顯示，已上市的風(fēng)貌別墅房源已售罄。

還有位于黃浦與靜安交界處的風(fēng)貌別墅海玥黃浦源，均價(jià)也超過(guò)25萬(wàn)元/平米；位于虹口區(qū)的上海弘安里，一期均價(jià)24.3萬(wàn)元/平米；以及楊浦濱江的瑞安翠湖濱江風(fēng)貌別墅，均價(jià)21萬(wàn)元/平米，這些項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)大多沒(méi)有預(yù)期的火熱，在開(kāi)盤(pán)數(shù)月后都還處于續(xù)銷(xiāo)狀態(tài)。

豪宅大賣(mài)的背后是高凈值人群對(duì)頂豪產(chǎn)品的認(rèn)可以及投資渠道的匱乏。

比如，2024年高端住宅市場(chǎng)相對(duì)堅(jiān)挺，尤其是3000萬(wàn)元以上頂豪市場(chǎng)同比大增。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，30個(gè)重點(diǎn)城市一二手3000萬(wàn)以上高端住宅2024年分別成交4356套和1255套，同比分別增長(zhǎng)64%和6%，新房增幅顯著高于二手房。

其中1億元以上豪宅成交78套，同比大增141%。

2024年上海總價(jià)3000萬(wàn)以上新房成交2600套，占比60.4%；二手成交529套，占比42.7%。而上海的豪宅買(mǎi)家中，6成以上的都是非滬籍買(mǎi)家，大部分都是江浙戶(hù)籍的。

頂豪市場(chǎng)被看好的背后還有產(chǎn)品力的支持，比如江南里憑借好的口碑和人氣，二手市場(chǎng)也一直很搶手，今年多套二手房的掛牌價(jià)都不低，有一套311平方米的戶(hù)型掛牌價(jià)1億元，還有一套298平方米的戶(hù)型掛牌價(jià)1.3億元，391平方米的戶(hù)型，精裝修，掛牌價(jià)1.68億元，單價(jià)基本都掛到了20萬(wàn)以上。

項(xiàng)目命運(yùn)多舛的背后，開(kāi)發(fā)商西子房產(chǎn)也改名為信創(chuàng)房產(chǎn)，發(fā)展中其業(yè)務(wù)已從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，延伸至商業(yè)地產(chǎn)、項(xiàng)目代建和物業(yè)服務(wù)等，他們的起步是西子電梯，浙江赫赫有名的電梯大佬，這兩年正陷入一場(chǎng)股權(quán)分家爭(zhēng)斗中。

頂流西子御園在綠城退股后，那么，此前被叫停、捂盤(pán)多年未出售的杭州御園，能憑借絕佳地段、好的產(chǎn)品力，讓多少浙江富豪返鄉(xiāng)置業(yè)呢？西子本身還有多少號(hào)召力呢？