A股昨天破4000點(diǎn)，今天站穩(wěn)4000點(diǎn)以上收市（4016.33點(diǎn)），十年新高。

是一個(gè)歷史性的時(shí)刻，尤其是與房地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比，這個(gè)歷史性就更加的凸顯。

我研究了房地產(chǎn)20多年，也算是一個(gè)老股民。此時(shí)此刻，我想有兩個(gè)話題應(yīng)該是后臺(tái)的粉絲們共同關(guān)注的：1）A股的后續(xù)應(yīng)該怎么看待？2）A股的2025年會(huì)否成為房地產(chǎn)的前聲？

第一個(gè)問(wèn)題，我認(rèn)為要首先弄明白A股自低點(diǎn)反彈以來(lái)的核心原因，然后才能往下談。

有許多文章已經(jīng)談了很多觀點(diǎn)，我只談我覺(jué)得是“常識(shí)性”的看法。就三個(gè)，這兩個(gè)原因我們都可以在下面和房地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)照。

其一，A股跌得多。機(jī)會(huì)都是跌出來(lái)的，價(jià)格跌得多了，跌破了價(jià)值，機(jī)會(huì)就出來(lái)了。去年9.24時(shí)刻，滬深300的動(dòng)態(tài)市盈率大約是12倍，股息回報(bào)率達(dá)到了3%，分別可以說(shuō)是標(biāo)普500指數(shù)的一半和一倍。和2015年5178點(diǎn)的高點(diǎn)相比，上證指數(shù)去年低點(diǎn)是2635點(diǎn)，最大跌幅49%。但實(shí)際上我認(rèn)為真實(shí)跌幅要更大，原因之前說(shuō)了，A股權(quán)重是傳統(tǒng)行業(yè)（金融、能源等），把科技股加上，比如成分股幾乎都是內(nèi)地資產(chǎn)的恒生科技指數(shù)從最高11001.78點(diǎn)跌到2720.38點(diǎn)，最大跌幅超過(guò)75%。

答案很簡(jiǎn)單：但凡是B盤，最起碼的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作都是腰斬，跌一定要跌到超跌才會(huì)有人進(jìn)場(chǎng)。

當(dāng)然，底部都是后驗(yàn)的，需要其它因素相配合，馬前誰(shuí)也不知道。

其二，政策的加持。自去年9.24之后，政策對(duì)股市的支持要比房地產(chǎn)“猛”得多。從打擊堅(jiān)持、促進(jìn)上市公司提高股東回報(bào)、國(guó)家隊(duì)的抄底、類平準(zhǔn)基金的建立、保險(xiǎn)資金的放寬，尤其是今年初的民營(yíng)企業(yè)家大會(huì)……一系列的組合拳，統(tǒng)歸一句話：真金白銀的持續(xù)托市。這些政策彈藥一直在打，慢慢產(chǎn)生效用，的確是穩(wěn)定了股市軍心。一個(gè)典型的表現(xiàn)是，和去年9.24行情相比，這段時(shí)間的股市上升，大股東減持的少太多了，顯示出市場(chǎng)信心回歸了很多。

其三，利率與AI。前面是背景，如果要說(shuō)到直接原因，我認(rèn)為一方面是，相比于貸款利率的下降，存款利率太低了、下降太猛了，導(dǎo)致了“資金大搬家”——隨便把錢放到哪里去，都比待在銀行好。另一方面則是，人工智能技術(shù)革命的擴(kuò)散成為事實(shí)，雖然中美有摩擦但依然在價(jià)值鏈上——中國(guó)的科技巨頭拼命的購(gòu)買芯片，以及人工智能擴(kuò)散引發(fā)了能源與大宗商品價(jià)格的上升。

所以，有粉絲跟我交流時(shí)，我的態(tài)度很明確：本輪A股的上升，“水牛”的成分更大。GDP的增長(zhǎng)和民企、家庭的感知度相悖，企業(yè)基本面的改善可以說(shuō)一般，但是，資金太泛濫了，國(guó)家隊(duì)的托市、居民資產(chǎn)源源不斷的搬家，托出了一個(gè)“牛市”。但常識(shí)告訴我們，如果企業(yè)的盈利能力不能得到持續(xù)修復(fù)，行情越猛反而越?jīng)]有基石。上半年，盈利能力最強(qiáng)的中證500指數(shù)整體凈利增速為7.38%、滬深300僅2.45%，同比增速還有回落。

A股這樣的行情，他國(guó)歷史上不是沒(méi)有，日本股市在1993-1995連漲3年，之后又跌了7年。

是以，我真心期望A股可以走的更久更好，讓許多企業(yè)可以借機(jī)化債，讓許多家庭可以趁此多賺點(diǎn)錢，然后大家把貸款還還，壓力都輕松一些。但是，這個(gè)行情我選擇不參與，我握不住，我關(guān)注的企業(yè)我還下不了手——反而香港市場(chǎng)上更多。我也不著急，有的是時(shí)間。

第二個(gè)問(wèn)題，如果說(shuō)A股到底有個(gè)反彈，那房地產(chǎn)能不能有，A股的2025會(huì)否是房地產(chǎn)的2026呢？

這是近來(lái)不少粉絲和我交流時(shí)的一個(gè)重點(diǎn)，有的童鞋覺(jué)得，股市好了很多人有錢了，這些錢會(huì)去拉動(dòng)房地產(chǎn)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)也觸底反彈。

我希望是，但我認(rèn)為比較低概率。

我們來(lái)對(duì)照一下。

其一，房?jī)r(jià)是跌幅巨大，但可能還沒(méi)到超跌的地步。北上廣深累計(jì)平均跌幅是在30-40%，和2008年相比當(dāng)然是大多了，但此一時(shí)彼一時(shí)，放在今天的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)對(duì)比，還不足以讓新的買家產(chǎn)生跑步接盤的濃烈意愿。這些我在前文里談到了《》，兩個(gè)指標(biāo)都顯示出，買家動(dòng)力依然很弱。雖然這個(gè)說(shuō)起來(lái)很殘酷，但是從需求方面觀察，這是一個(gè)需要面對(duì)的事實(shí)。即便是房?jī)r(jià)跌了很多，但是需求依然很無(wú)力提振。

其二，政策支持對(duì)房地產(chǎn)與股市不可相提并論。上面說(shuō)了，這1年多來(lái)政策對(duì)股市的支持是“真金白銀的托市”，但對(duì)房地產(chǎn)，整體上講一句話：貸款展期。并且在制度設(shè)計(jì)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)這兩個(gè)方向上，反而都不利于商品房市場(chǎng)的觸底企穩(wěn)——制度設(shè)計(jì)在于“14號(hào)文”《》、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)在于“新國(guó)標(biāo)”《》。

最新的五中全會(huì)可以說(shuō)是給出了響亮的信號(hào)：決策層對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)化”的“戰(zhàn)略定力”超乎想象。通篇提到房地產(chǎn)，只有“高質(zhì)量發(fā)展”五個(gè)字。想一想，通縮如此、房?jī)r(jià)如此、房企如此、居民財(cái)富貶損如此，而在面向未來(lái)5年大規(guī)劃中，房地產(chǎn)提及如此。態(tài)度若何，一目了然。

我再給一個(gè)對(duì)比。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重從2020年的14%快速下降到今年上半年的7%，腰斬了。但同期，GDP增速分別為8.4%、3.0、5.2%、5.0%，今年前三季度是5.2%，平均都在5%以上。這會(huì)給你一種什么感覺(jué)？是不是：離開(kāi)了房地產(chǎn)，好像也沒(méi)啥大不了的？

這就是政策設(shè)計(jì)的愿景，以及經(jīng)濟(jì)學(xué)家們所指出的事實(shí)：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)在的調(diào)整是“結(jié)構(gòu)性”調(diào)整。房地產(chǎn)（這里指的是商品房）事實(shí)上被允許以一種緩慢的速度漸漸下行，托房地產(chǎn)和托股市，完全兩個(gè)概念，托房地產(chǎn)顯然不是要回頭，托股市則是要實(shí)現(xiàn)化債之目的。

其三，貸款利率下降的太少太慢。這一點(diǎn)我已經(jīng)談到不想再談了，美國(guó)CPI在2.9%，利率可能年底前就要降到跟我們一樣的“3字頭”了，而我們的CPI趴在0左右已經(jīng)10個(gè)季度了。按道理，我們的利率應(yīng)該要快速降到1%以下才行，而且現(xiàn)行貸款利率明顯與存款利率的下降步幅不一致——貸款利率的下降步幅明顯小于存款利率。這樣做的目的無(wú)非是：撐住銀行的資產(chǎn)負(fù)債表，并且驅(qū)趕家庭把資金搬到股市去，但是代價(jià)是全體房奴——在供房的與新買房的。

繼續(xù)降首付的意義等于0，但是貸款利率下降的太少太慢，對(duì)于新買家而言，他們根本沒(méi)有意愿去買房子。也就是說(shuō)，利率調(diào)整的保守，阻礙了房地產(chǎn)的觸底企穩(wěn)速度。

所以，如此對(duì)照下來(lái)，粉絲們渴望的房地產(chǎn)像股市那樣來(lái)個(gè)絕地反彈，在我看來(lái)，不是太容易。未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)大概率依然還是會(huì)處在震蕩盤整的過(guò)程，而股市，在流動(dòng)性的推動(dòng)下，可能還是會(huì)有一些支撐，但是落到企業(yè)身上，我個(gè)人愿意選擇繼續(xù)等待。

如我之前所言，基于綜合考慮，我對(duì)A股得配置只想“賺點(diǎn)慢錢”，所以我側(cè)重布局了許多面向全球的寬基ETF，它們今年給我?guī)?lái)了令人滿意的回報(bào)，我目前還不認(rèn)為這需要進(jìn)行什么改變。

希望最后的事實(shí)證明我對(duì)市場(chǎng)的理解是錯(cuò)的，那樣意味著有更多人賺到錢，也是一番好事。

判斷是一回事，操作是另一回事，我們?cè)诜康禺a(chǎn)或者股市里混，唯一的目的是活下來(lái)、并且賺到錢。如果你判對(duì)了，但是沒(méi)賺到可觀的回報(bào)，那依然說(shuō)明知行不一。

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