近兩年幾乎所有頭部房企，都在聚焦一線城市深耕，但一線城市的操盤難度遠(yuǎn)比想象中大。

在最近公布的1-10月上海商品住宅銷售排行榜，總爺發(fā)現(xiàn)華潤置地操盤的翡雲(yún)悅府——

這座1500-3000萬級「資產(chǎn)安全配置共識之選」，問鼎了上海樓市1-10月銷售面積、銷售套數(shù)的「雙冠王」！

即便是放眼上海，它也是近10年10萬+均價銷售套數(shù)第一，在樓市留下屬于華潤置地濃墨重彩的一筆。

同時它還是華潤置地“好房子”代表作品，匯集好社區(qū)、好產(chǎn)品、好服務(wù)的三重價值屬性。

但不同于很多超級紅盤自帶“主角光環(huán)”，華潤置地的操盤壓力，其實遠(yuǎn)比大家想象中要大。

2024年11月斥資78.97億拿下新楊思地塊，2025年2月總價50.9億再次布局，樓板價相比兩年前跳漲近50%。

面對超大體量、地王壓力、市場波動，翡雲(yún)悅府的業(yè)績更顯含金量十足——

從年初市場的火爆，到下半年驟然寒意，這座上海銷冠穿越一個周期，到底是憑什么？

翡雲(yún)悅府開盤現(xiàn)場

今天總爺就和大家一起拆解，上海銷冠的操盤邏輯，看華潤置地的三個「關(guān)鍵動作」。

01

高頻節(jié)奏持續(xù)推盤，始終霸榜樓市熱度

今年上海樓市最明顯的信號，就是熱點轉(zhuǎn)移、行情波動的變化非常快。

一個樓盤哪怕只是遭遇階段性空檔，就可能被競品分流、被客戶遺忘，因此穿越周期需要不斷的熱度烘托——

華潤置地的應(yīng)對策略是用「閃電戰(zhàn)」把節(jié)奏拉到極致，搶出市場窗口期，贏得更高關(guān)注度。

節(jié)奏之快、頻次之高讓人驚訝，幾乎完全不留空擋，一步步完成市場突圍。

1）第一步：光速入市、首開即燃，115天打響紅盤名聲

對于這樣體量的重磅項目，華潤置地深知市場行情存在不確定性，所以選擇以快節(jié)奏應(yīng)對，并抓住市場空窗期快速出貨。

一方面他們擇址世博天地，迅速開放“鏡謐 GARDEN 雲(yún)端會客廳”，不僅是接待空間，更像是新楊思板塊的“價值窗口”，為首開熱度奠定基礎(chǔ)。

翡雲(yún)悅府展廳開放現(xiàn)場

另一方面樣板間快速面世，拿地后僅115天就驚艷上海，樣板間空間力美學(xué)、品質(zhì)感配置的全面躍升，讓翡雲(yún)悅府在市場徹底打開口碑。

翡雲(yún)悅府樣板間

2）第二步：擴大展示，趁熱加推，全維好房子驚艷上海

首開、二開之后，很多樓盤會陷入熱度回落的困境，而華潤置地的解法是用實景承接熱度。

好房子翡雲(yún)悅府具象化表達(dá)，從水晶質(zhì)感的建筑立面，到層次分明的園林景觀，再到下沉庭院、會所大堂，空間極具視覺沖擊力。

翡雲(yún)悅府示范區(qū)實景

首開時客戶買的是“預(yù)期”，示范區(qū)開放后客戶買的是“確定”，翡雲(yún)悅府趁勢完成多次加推，熱度持續(xù)走高。

翡雲(yún)悅府開盤現(xiàn)場

3）第三步：創(chuàng)新迭代，打破常規(guī)，不斷為客戶制造爆點

如果說前兩個動作是打基礎(chǔ)，那后續(xù)的“高頻次爆點”就是穩(wěn)熱度的關(guān)鍵，雲(yún)鏡CLUB泳池開放、PRISM 買手店提前運營，讓客戶真切感知運營能力。

尤其是上海首座「定制精裝城市別墅」的誕生，帶來定制化的交付選擇，吸引到一批追求個性化的高凈值客戶。

戶內(nèi)裝修風(fēng)格采用「一體化設(shè)計」，從動線規(guī)劃、功能布局到材質(zhì)配色、燈光設(shè)計，完成體系化審美的融合。

翡雲(yún)悅府疊墅樣板間實景

翡雲(yún)悅府整體快節(jié)奏的操盤，高頻次動作看似零散，實則都圍繞一個核心邏輯——

不斷給客戶新的體驗理由，從而搶占了市場熱度，并始終占據(jù)上海改善紅盤行列。

在信息爆炸、競品頻出的時代，市場關(guān)注度很難維持，而華潤置地卻做到了高開高走、持續(xù)火爆，奠定了穿越周期的基礎(chǔ)。

02

托舉板塊價值高度，有效對抗市場波動

在當(dāng)下市場環(huán)，如果僅是一座區(qū)域性樓盤，覆蓋客戶量有限，很難支撐起百億級銷售額。

而浦東市場又相對獨立，樓盤幾乎都是聚焦所在板塊，很難吸引跨區(qū)域、甚至是浦西客戶。

為達(dá)成目標(biāo)，華潤置地從啟動就瞄準(zhǔn)更大市場，每一步規(guī)劃和產(chǎn)品的釋放都站在更高維度——

用規(guī)劃拉升板塊勢能，用產(chǎn)品打破區(qū)域邊界，將新楊思板塊托舉到「上海頂流」位置，虹吸全市客戶來對抗市場波動。

翡雲(yún)悅府用一座紅盤實踐證明，房企和板塊可以互相成就，頂流板塊需要現(xiàn)象級作品托舉。

示意圖

1）高規(guī)格規(guī)劃加持，「頂流板塊」站上舞臺

在華潤置地入局前，新楊思板塊擁有比肩新天地的雙POD開發(fā)模式，但競品尾盤去化不及預(yù)期，并沒有完全匹配板塊能級。

他們連續(xù)拿下兩塊“地王”，抬升了板塊預(yù)期，很多客戶看到華潤置地在這里深耕，也更愿意關(guān)注新楊思板塊，對未來充滿更高期待。

同時他們積極推動規(guī)劃落地，板塊進(jìn)入價值兌現(xiàn)期，伴隨客戶大量導(dǎo)入，20萬㎡巨型購物中心出爐，九年一貫制學(xué)校規(guī)模擴大。

尤其在翡雲(yún)悅府的熱銷推動下，板塊規(guī)劃落地更有動力，最終形成了可持續(xù)的正向循環(huán)。

示意圖

2）高規(guī)格產(chǎn)品托舉，「頂流作品」匹配板塊

如果說板塊規(guī)劃是面子，那么產(chǎn)品呈現(xiàn)就是里子，唯有社區(qū)、產(chǎn)品、服務(wù)都能滿足期待的“好房子”，才能成就現(xiàn)象級紅盤。

華潤置地幾乎從不讓人失望，實景沖擊讓改善客戶難以拒絕，涵蓋健身房、影音廳、瑜伽室、水吧的「超星級酒店式會所」，不輸20萬+頂豪社區(qū)。

翡雲(yún)悅府示范區(qū)實景圖

在華潤置地的操盤下，翡雲(yún)悅府從“區(qū)域盤”蛻變?yōu)椤叭屑t盤”，據(jù)說三成左右客戶來自浦西，打破“浦東樓盤賣浦東客戶”的刻板印象。

自此以后大家聊起新楊思，最先想到的一定是華潤置地和翡雲(yún)悅府，他們徹底將板塊托舉到全新高度，這也成為穿越周期的關(guān)鍵。

03

結(jié)果導(dǎo)向精準(zhǔn)營銷，為市場注入強大信心

下半年市場“寒意”驟然來臨，當(dāng)市中心豪宅去化放緩后，降溫效應(yīng)從內(nèi)環(huán)一路傳導(dǎo)到外環(huán)。

總爺也觀察到，打折等非常規(guī)手段頻繁出現(xiàn)，讓操盤難度大增，很多樓盤首開后“熄火”。

而對于結(jié)果導(dǎo)向的華潤置地操盤團隊來說，他們從不墨守成規(guī)，而是會根據(jù)市場靈活調(diào)整營銷策略，始終保持十足的競爭力。

首先是對入市價格的「嚴(yán)格把控」，高層從一期首開10.72萬/㎡，漲價至二期4批次11.37萬/m2，要知道去年底競品均價還不足10萬/m2。

板塊熱度和產(chǎn)品競爭力都邁入新臺階，他們不斷用堅挺價格為客戶注入信心。

其次是對營銷策略的「靈活調(diào)整」，如今市場行情下豪宅也全面分銷，翡雲(yún)悅府果斷啟動渠道，始終靈活應(yīng)對市場調(diào)整。

它為去化提供了多一種可能性，讓更多板塊外客群了解新楊思、了解翡雲(yún)悅府。

在總爺看來，長期深耕上海的華潤置地，面對這個極具潛力的成長板塊，操盤邏輯非常清晰——

以堅挺的價格實現(xiàn)快速去化，才能為「資產(chǎn)安全性」保駕護(hù)航，也為市場傳遞更多信心。

翡雲(yún)悅府示范區(qū)實景圖

因此現(xiàn)在回頭再看翡雲(yún)悅府的營銷動作，華潤置地用三個「關(guān)鍵動作」穿越市場周期：閃電節(jié)奏搶占先機，托舉板塊打破邊界，靈活調(diào)整精準(zhǔn)營銷。

在總爺看來，如此短時間內(nèi)激活一個板塊、在不確定的市場里打造一座紅盤，靠的永遠(yuǎn)是對客戶的敬畏、對品質(zhì)的堅守、對操盤的用心。

翡雲(yún)悅府不只是一座紅盤的誕生，也是華潤置地對好房子時代的一份有力答卷，更是一套當(dāng)下市場的生存法則——

當(dāng)全行業(yè)都在聚焦一線城市，營銷操盤依舊是房企的核心競爭力。

對于華潤置地的超級紅盤，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。