廣東
最近，深圳南山中心區沉寂了十余年的舊改“硬骨頭”——大新村四港片區，終于迎來破局。
一份名為《“清調供”整體處置方案草案要點》的公示，悄然掛上政府官網，宣告這個自2007年便已啟動、卻因恒大爆雷而陷入僵局的項目，將通過官方創新機制重新盤活。
大新村的舊改故事，始于2007年。
彼時，南頭街道辦、大新股份、田廈股份與華超實業簽下協議，確定其為舊改主體——而華超實業，正是恒大地產集團（深圳）的全資子公司。
2014年，項目啟動拆遷簽約，補償方案相當優厚：住宅1:1置換，貨幣補償11000元/㎡，過渡期租金40元/㎡/月。
2015年底，項目正式開拆。
按照2013年的規劃批復，這個占地約6.9萬㎡的片區，將建成計容建筑面積約38.6萬㎡的城市綜合體，其中住宅18.3萬㎡，商業9萬㎡，辦公10.8萬㎡，容積率高達7.5。
一切原本按部就班，但命運的轉折來得比所有人預想的都快。
2017年起，恒大瘋狂加杠桿，大新村舊改仍在艱難推進簽約，資金卻被大量抽調，用以支撐全國擴張和造車夢。
后來的故事全國皆知：2021年恒大暴雷，集團陷入流動性危機，大新村項目隨即全面停滯。
已拆除的地塊裸露黃土，未簽約的業主茫然觀望，這一停，便是五年。
擁有800多年歷史的古村未能等來煥新，反倒成了南山核心區的一塊傷疤。
轉機出現在今年。
2月，深圳明確提出“加力提速推進城市更新重點項目攻堅”；3月，又出臺城市更新管理新規，為“清調供”提供了政策依據。
所謂“清調供”，即“清退、調整、供應”的組合拳，大新村項目正是這套新政下深圳首個公示的“清調供”處置案例。
具體來看：
清——清退原實施方，南頭街道辦、大新實業、田廈實業解除與華超實業的所有協議，政府撤回其建設單位資格，徹底實現“人地分離”。
調——規劃調整，將原三期商業地塊調整為居住用地以順應市場，并按新規原則上可不配建保障房，大幅提升可售貨值。
供——公開招標新主體，由政府牽頭，按公平原則對項目規劃、回遷責任、競買條件進行預告，依法招標。
此外，方案還輔以“管”，即嚴格監管新主體，確保回遷安置和開發建設落到實處。
這套核心邏輯清晰而果斷：政府先把爛攤子洗凈，把資產價值重新算清，然后請有能力的新玩家入場。
方案公示后，誰來接盤成為最大懸念。
其實，在官方公示前一個月，華潤置地城市更新公司已連續拿下“交通專題研究”和“回遷建筑專題研究”兩個前期服務項目。
這說明華潤早已盯上這塊肉，但遲遲未出手，正是在等待政策落地。如今，“清調供”將住宅用地調出，歷史包袱剝離干凈，時機已然成熟。
對深圳而言，大新村舊改的盤活，絕對不是一家央企接盤爛尾項目這么簡單。
恒大爆雷后，全國留下大量爛尾項目，有的城市讓開發商自行消化，有的直接接盤導致財政承壓。
而深圳的做法是用“清調供”制度創新解套——以規則洗凈包袱，提升價值，再引入市場力量完成修復。
華潤置地背靠央企，現金充沛，運營平臺成熟；大新村地處南山核心，三期商改住后住宅貨值大增，回遷與利潤皆可算賬。
而經由清調供與公開招標，華潤拿到的成本，勢必遠低于恒大當年的代價。
事實上，今年以來，華潤置地正在全國范圍內上演一場“抄底大戲”。
5月，它以70.45億元底價拿下深圳龍崗原世茂深港國際中心地塊——世茂2017年拿地成本239億元，歷經流拍、政府收儲后重新掛牌，華潤以不到三折的價格收入囊中，規劃容積率從4.17降至3.26，摩天地標轉型為大型宜居社區。
6月，在合肥以6.57億元拿下蘇寧廣場，該項目歷經三次司法拍賣，從10.21億流拍到8.17億再流拍，最終六折成交，樓面價不足4300元/㎡。
此外，華潤萬象生活還在合肥接管了停工多年的寶能城商業，并新獲兩個TOD項目商業運營權。
今年前5月，華潤置地權益拿地金額達290億元，位居行業榜首。央企的底氣，在下行周期里，成了最鋒利的刀。
從深圳世茂地標到合肥蘇寧廣場，從大新村舊改到全國多點布局，華潤置地正用一個又一個“骨折價”抄底，書寫屬于自己的逆周期故事。
民企暴雷留下的資產，它來收拾；民企熬不過的冬天，它來抄底。
大央企的實力，還是杠杠的！
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