文/地產金融視界

在北京本土房企的序列中，懋源地產是一個頗顯矛盾的存在。它精耕高端住宅二十余年，卻始終未能走出北京。就在2025至2026年間，懋源地產先是豪擲50.24億元搶下朝陽區松榆里熱地，后又現身大興區花園城市建設座談會，展現出逆勢擴張的強烈野心。

但這位“豪宅專家”斥巨資在土拍市場高調補倉激進擴張的另一面，是其被接連曝出的違規處罰與緩慢去化。這種戰略擴張與現實困境之間的撕扯，構成了懋源當下最真實的生存圖景。

五十億搶地，卻去化不利

2025年11月，北京土拍市場迎來一場鏖戰。朝陽區東三環松榆里地塊吸引了7家頭部房企參與競拍，最終懋源地產歷經166輪舉牌，以50.24億元將其收入囊中，成交樓面價約6.2萬元/平方米，溢價率18.21%。創下2025年末北京土拍最高競拍輪次紀錄。

今年6月中旬，懋源地產召開了一場盛大的發布會，高調公布了上述地塊的項目名稱——懋源·騴橒臺，并表示已于6月15日取得預售許可證。

據介紹，騴”（yàn）取白馬凌云之意，“橒”（yún）為古生佳木，“臺”則是懋源最高端產品線的專屬符號，字合計57畫，堪稱北京樓市史上筆畫最多、最難書寫的案名。

項目主打高端，戶型面積段覆蓋128-234㎡，共5種產品，其中157㎡為主力戶型（占比近半）。價格方面，取證均價高達13.37萬/㎡。

騴橒臺的項目名稱拗口，定位同樣困難。雖然項目地處朝陽東南的北工大片區，據部分先入場的看房團消息，實際開盤為11萬起步，總價約1500萬起，委實沒有太多的競爭力。

高價地是一把雙刃劍，拿地時光鮮，去化時往往困難。

有市場觀點認為，從整個朝陽區的二手房價來看，東南片區本身價值就相對比較低，同時這幾年隨著房價下行，松榆里地塊周邊二手房價格目前處在歷史低位。那么，如何能夠滿足地緣家庭需要的同時，吸引更多高凈值家庭的關注，可能是開發商需要迫切解決的市場困境之一。

來自貝殼的數據顯示，松榆里周邊的二手房均價僅為約4.2萬/㎡。在市場人士眼里看來，逆勢高價拿地，往往會變成燙手山芋。

從售價和區位來看，即使在朝陽板塊，懋源·騴橒臺也有優勢明顯的競品存在。

黃杉木店、三間房及十八里店等板塊均有多個新房項目入市。比如黃杉木店朝陽大悅城旁邊的紫京宸園、璞樾，朝陽三間房東路附近的金茂·滿曜、十八里店北橋附近的朝陽港·云筑等，都是不容忽視的競爭對手。

相比更偏南城的松榆里區域，位于老牌豪宅星河灣附近、商業配套更完善、產品單價更低的黃杉木店雙子星（紫京宸園、璞樾），在中建智地、越秀、金茂幾大央國企的加持下，似乎更具“性價比”。

而沿著懋源·騴橒臺的東南方向再走幾公里，還有昔日著名的分鐘寺三兄弟——東叁金茂府、世茂北京天譽和合生縵云，當年曾以12萬+的單價開創了南城房價新標桿。

這個板塊和松榆里有些類似，同樣標榜東南三環的黃金位置，但其短板在于基礎生活配套不足，城市界面較為落后。

如今，東叁金茂府、北京天譽和合生縵云的成交價格也出現明顯回調。

縱觀當下的豪宅客戶，關注的不僅是房屋質量，對于社區周邊環境、商業成熟度、街區品質、城市氣質、生活便利性等等，都是重要考慮因素。

值得注意的是，就在懋源·騴橒臺開盤的關鍵節點，朝陽土地市場上又突然扔出三枚重磅炸彈——雙井、廣渠路、酒仙橋地塊。

6月12日，北京規自委發布了2026年第六輪擬供應商品住宅用地清單，共涉及3宗地，全部位于朝陽區以及軌道站點周邊。

其中，廣渠路0409-10地塊最受矚目，位于三環至四環之間，緊鄰大郊亭站以及合生匯，周邊是老牌豪宅廣渠金茂府、珠江帝景等。

酒仙橋地塊在將臺路地鐵站附近，周邊還有頤堤港；雙井北菜園地塊離國貿更近，周圍是富力廣場、富力城等。

隨著新地塊項目入市，高端競品扎堆，無疑將進一步加劇板塊內市場競爭。

而針對高端客戶群體，在熟悉的生活半徑里更趨向于“買新不買舊”，繼續在不缺“好房子”的市場里持幣觀望。這對尚有499套房源未入市的懋源·騴橒臺來說，或成為新的挑戰。

事實上，就在松榆里地塊落槌之前，懋源在京的多個項目已顯露出滯銷跡象。

據北京住建委官網信息，從2025年5月28日拿到預售證至2026年6月26日，位于順義的懋源云紀（備案名為云紀雅園）已簽約套數為99套，按官方披露的588套總房源算，去化率不足20%。

而同樣在中央別墅區的高端項目，北京潤園短短半年去化率超63%。

同在順義的懋源璟橒，據中房報京津冀等媒體報道，該項目官宣“開盤日光18.6億元、日銷5套”，銷售32個月后仍有約40%的房源待售。此后，該項目新增部分可售房源，但截至2026年6月26日，懋源璟橒甚至還有293套“正在銷售”。

“慢周轉”曾是懋源引以為傲的標簽。早年開發懋源璟岳、懋源璟璽時，從拿地到入市相隔五年以上，彼時豪宅市場蒸蒸日上，時間換來了溢價空間。但時代已然不同。這種“投入大、周期長、變現慢”的模式在當下的房地產行業中正變得日益兇險。

再加上高價拿地，懋源地產似乎陷入了“降價即虧損、高價難去化”的怪圈。

拿地資金從哪來？

一家年權益銷售額僅約50億元且未上市的民營房企，憑什么動輒斥資數十億在北京土拍市場“掃貨”？這背后，是一個關于資本大佬、銀行關系和神秘實控人的復雜故事。

公開資料顯示，北京懋源控股股份有限公司的董事長是陸挺宇，1965年出生于北京。1992年，他從華北水利水電學院（現華北水利水電大學）工業與民用建筑專業畢業后，進入北京城市建設開發集團總公司擔任工程師。三年后跳槽至中發裝飾工程有限公司任總經理，2000年進入中國中小企業投資公司擔任總經理。同年，懋源房屋開發有限公司成立，陸挺宇出任董事長，時年35歲。2014年，北京懋源控股股份有限公司成立，陸挺宇正式成為懋源控股董事長、法定代表人。

據中新網等報道，陸挺宇是加拿大華僑，其對母校出手闊綽，不僅累計向母校捐贈“海外校友獎學金”1000萬元，還在2021年捐資5000萬元建設“挺宇樓”。但他本人極少公開露面，懋源官網和官微均未提及陸挺宇的任何信息。

被稱為“京城豪宅教父”的陸挺宇，其實并非懋源的創始人。公開信息顯示，他早年與民生銀行前董事陳建曾在中國中小企業投資公司任職，這也為其后來打通銀行融資渠道埋下伏筆。

懋源的股東結構頗為復雜。懋源控股的股東包括北京懋源投資（39%）、北京嘉宇鴻業投資（29.08%）、北京天陸禾潤投資控股（21.92%）、北京鵬美摩托車文化傳播（10%）。陸挺宇通過嘉宇鴻業和天陸禾潤間接持有懋源控股約50.64%股份。但懋源控股第一大股東北京懋源投資，其90%股權由曹俊生持有，曹俊生妻子張愛清持有剩余10%。

曹俊生也是一位頗具傳奇色彩的資本大佬。出生于20世紀60年代，早年移民加拿大，是加拿大河南同鄉會會長。他從印刷廠起步，后與雙匯集團合資生產火腿腸腸衣膜，賺得第一桶金。而“懋源”二字最早正是他在加拿大多倫多注冊的公司名稱。曹俊生是國內最早參與國企混改的投資者之一，通過投資萬洲國際、國浩發展，深入參與雙匯股份、鶴壁煤電股份等國企混改項目。他還與雙匯發展前董事長張俊杰等人共同創立北京懋源資本投資管理。2019年高瓴入股格力電器的交易中，曹俊生也深度參與其中。

懋源與民生銀行、浙商銀行關系密切。2020年10月和2021年1月，懋源先后將北京懋源宏展房地產股權出質予民生銀行和浙商銀行，單筆出質金額均高達16億元。對一家區域型小房企而言，如此巨額股權質押融資實屬罕見。

早年民生銀行董事陳建曾任北京懋源房屋開發有限公司（下稱懋源房屋開發）董事長。2009年底，民生銀行向懋源控股子公司軍華房地產提供9.5億元貸款。據天眼查，貸款后次年即2010年，陳建卸任懋源房屋開發董事長，陸挺宇接任。

業內有分析認為，懋源資金高度依賴“銀行+股東”模式——通過民生銀行、浙商銀行的股權質押融資，以及曹俊生“影子金庫”的資本運作。這種高杠桿模式在市場下行期風險極高，一旦銀行收緊豪宅開發貸或高端市場發生價格踩踏，資金鏈將面臨嚴峻考驗。

合規與口碑的雙重隱患

更棘手的問題來自合規層面。2026年2月，北京市朝陽區城市管理綜合行政執法局對北京懋源宏展房地產開發有限公司開出罰單，事由是超許可取水。信息顯示，該公司2024年實際取水52307立方米，超出許可年取水量（6300立方米）約730%，被處以5.1萬元罰款。而該地塊，正是懋源璟璽的所在地。

同年4月，懋源旗下另一項目主體北京懋源鴻峪房地產開發有限公司，因順義云紀項目的2商業樓“未組織竣工驗收，擅自交付使用”，被責令改正并罰款3.78萬元。該地塊項目正是懋源云紀。

作為區域型豪宅開發商，口碑至關重要，但懋源旗下的項目卻曾因“貨不對板”引發業主大規模投訴。

比如懋源璟璽“私園”變公園。中國房地產報等報道顯示，作為懋源地產旗下“慢開發”的璟系產品，朝陽區懋源璟璽為拿地5年后才取證銷售，該項目在銷售時，曾將“獨享14萬㎡內部私園”作為核心賣點，但業主收房后發現該綠地實為城市公共公園，業主需為此承擔高額物業費卻無法享受私密性，引發集體投訴維權。

對于這一投訴，北京市政中心核實后稱市民所說地塊確實屬于公共綠地，而非懋源璟璽項目園林。“項目在銷售過程中一直都是明確為市政綠化，物業費也提前跟業主明確過構成的。”懋源地產品牌相關負責人亦表示，物業管理費用中并不包含此綠地維護費用。但這一回復并未得到業主認可，其認為前期銷售表示園林屬于小區內部，如今變為公共用地，系項目銷售誤導。

中指研究院發布的《2026年1-5月北京房地產企業銷售業績TOP20》顯示，2026年5月，北京新建商品住宅累計成交50.79萬平，環比下降26.7%，同比增長15.1%。其中懋源銷售額為33億元，排名第十四，在其身后的有金隅集團、首開、中國中鐵、首鋼地產、合生創展等。

陸挺宇治下的懋源地產，雖然在逆勢中展現出異于常人的膽識，但其背后堆積的行政處罰、業主糾紛以及高杠桿運營風險，使其更像是一名“刀尖上的舞者”。

如今，當它手握東三環的“燙金”地塊，面對的是周邊大量老破小二手房與新晉競品的前后夾擊。這50.24億元買下的，究竟是懋源重回巔峰的入場券，還是一道更難解的資金方程，答案或許就藏在它接下來每一個月的網簽數字里。