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前段時間，寧波連續下了幾天的大雨。

部分地區積水沒過路沿沖進綠化帶，當地網友拍了視頻發小紅書，越野車開起來看著都像劃船。大家都盼著公司能批幾天居家假，好在屋子里避避雨。

有綠城馥香園的準業主在評論區里開玩笑說：

回家了也得淋雨。

幾天的降雨，馥香園內出現多處滲漏情況。

特別是小區的會所，電梯、大堂、衛生間，雨水順著頂燈傾瀉而下。

因為持續不斷地漏水，木質地板腐爛翹邊，墻面出現大面積斑駁，地板插座腐蝕生銹，徹底報廢。

狗蛋記得以前聽郭德綱，老郭形容自己的家里破，說有時候雨太大“全家人得上外面避雨去”。聽完只覺得是個形容。沒想到，現在回過頭看馥香園的插座，滿眼都是漏電的安全隱患。

雨下大了，還真不敢在屋里待著。

馥香園是綠城2024年，在寧波高新區打造的高端改善項目。當時，恰逢綠城進入寧波第二十年，宣傳上，這個項目對外也被稱為：

承載綠城“寧波之心”的年度進階作品。

其最核心的賣點，就是下沉式會所。

同年10月，項目首次開盤，洋房產品成交均價約40666元/㎡。同期，高新區在價格上能和馥香園掰手腕的，也只有“保利?海晏天珺”等少數幾個高端項目。

可以說，靠著會所，項目成功賣出了溢價。

馥香園預計今年8月正式交付，算算日子，距離現在不到2個月。

這個節骨眼上，出了這樣的事兒，業主們挺鬧心。各大社交平臺隨便一搜，到處都是維權的帖子。

2

當然，一次漏水事件，還不至于讓業主們這么憤怒。

實際上，這已經不是馥香園第一次漏水了。

去年7月，臺風“竹節草” 登陸浙江，帶來了全境持續性強降水。

馥香園沒扛住考驗，漏了。

據業主描述，當時會所出現嚴重積水，最高處甚至能淹到小腿。只是，開發商第一時間封鎖了消息。而面對業主的詢問，開發商不愿意面對面溝通，只說后續會整改。

一個月后，8月，寧波又迎來降雨天氣。

馥香園還是沒扛住考驗，又漏了。

這一次，業主們主動出擊，組織60個代表，要求開溝通會。

會上，綠城方面派來幾個中層代表說明情況，同時收集了一下訴求，雖然沒有出具體的整改方案，但開發商拍著胸脯保證，業主們妥協了。

最終說明會草草收場。

接下來幾個月，寧波沒有下大雨，業主們滿心期待會所的整改結果。

到今年2月，項目以“清盤”為理由：

突然關閉了會所。

不能時不時跑去監工了，業主們有些不放心，但會所閉關，客觀上有利于全面整改的推行。

反正是業主們這么安慰自己的。

一晃兩個月過去，5月初，在業主們的強烈要求下，綠城終于同意帶部分業主參觀會所的整改現場。

只是不去不知道，一去嚇一跳。

業主們轉了幾圈，總感覺和幾個月前看到的會所相比，沒啥改變。有人彎下腰摸了摸地面發現：

連當初泡壞的地板，好像都沒換。

后續的溝通會，開發商也徹底攤牌了，表示改造目前尚處于“進購材料的準備階段，尚未施工”。同時，漏水的后續事宜，不再給出任何承諾：

一切按購房合同條款來。

據說，聽完這話，業主們群情激憤，場面差點失控。

可胳膊終究擰不過大腿。

到目前，馥香園的整改依舊緩慢，每逢雨天，業主們都會自發到會所拍攝漏水照片，然后發到網上。

只能寄希望于這種方式，維護自己僅存的權利。

3

這幾年，全國迎來連續的豐水年份。

2024年，全國平均降水量697.7毫米，為1951年有完整氣象記錄以來歷史第四多。

2025年、2026年雖然有回落的趨勢，但降水量依舊高于常年平均水平。

雨一直下，不少房企的高端項目，都沒能抗住大雨的考驗。

作為全國性房企，也是全口徑銷售額破2500億的行業頭部房企，一方面綠城的項目夠多。

加上剛好趕上項目的交付高峰，綠城需要接受考驗的情況，也比一般房企也更多。

除了上面提到的寧波馥香園，綠城這兩年全國有不少項目，都因為漏水問題，遭遇過業主集中維權。

典型的像深圳的“桂語蘭庭”，2025年10月二期交付后，大量業主反映木地板發霉、窗臺滲水。

青島的“鳳棲海棠”，2025 年3月交房后，有業主反映，主房屋主臥窗戶漏水導致墻皮脫落。

成都的翡玥蘭庭，交付不到一年，出現建筑外立面滲水開裂.......

狗蛋說，綠城是有點“水”逆在身上的。

當然，雨下得多，不是房子漏水的借口。

漏水維權頻發，根源還是品質問題。

4

2018年張亞東接任后，綠城徹底告別宋衛平時代的 “精品慢開發”，全面轉向規模優先的高周轉路徑。

拿地到開盤平均周期從 12 個月以上壓縮至6.1個月，部分核心城市實現 拿地即開工、半年即取證。

“開局就開戰、起步就起跑、沖鋒就沖刺”是綠城那幾年常喊的口號。

高周轉不一定會帶來項目品質的滑坡，但大部分高周轉房企的品質，都出現了滑坡。

顯然，綠城也沒逃過這個魔咒。

帶來高規模增速的同時，高周轉模式往往會侵蝕房企毛利。

從公開數據上看，綠城2025年綜合毛利率為11.9%，在全口徑銷售額TOP10房企中，比華潤置地低 9.3個百分點，較中海地產低 3.6 個百分點。

僅高于龍湖的9.7%和萬科的8.6%。

毛利過低的情況下，部分項目為了保障最后的結算利潤，容易在施工等環節壓縮成本。

2025年3月，張亞東正式離開綠城，公司掌舵人換成了在中交干了30多年的總經理劉成云。

雖然換了帥，但張亞東時代的后遺癥依然在。

今年3月底，綠城發布了2025年最新業績情況。

公司全年凈利潤22.86億元，同比下滑44.86%，歸母凈利潤轟動了全行業：

全年僅7100萬。

2500億以上的銷售額，最后只干出7100萬的銷售額，有網友說，綠城蓋房，蓋出了不要錢的氣勢。

房企都不掙錢，能把房子蓋好嗎？

5

劉成云執掌綠城后，綠城的變化是非常明顯的。

考核上，綠城取消了過往固定的評級模式，轉而實行基于“利潤貢獻”的動態評估。

拿地上，綠城也一改往日“地王收割機”的瘋狂，開始精打細算。

數據顯示，今年1-5月，綠城權益拿地額僅約98億元。

要知道去年同期，綠城拿了近370億元。

除了制度與投拓風格上的變化，還有一個變化也值得注意。

過去，因為對成績確定性的追求，綠城雖然是全國性房企，但長三角一直是戰略核心，業績貢獻率常年80%以上。

而從今年開始，綠城對一些優質市場也展現出了更濃厚的興趣。

典型的就有北京。

6月2日，綠城以底價8.87億元，摘得大興區三合莊0188地塊，570多天，重新在北京拿地。

此外，綠還積極參與了包括豐臺蒲黃榆地塊、通州九棵樹的爭奪。

變化的背后，目的只有一個：

全力做出利潤。

這兩天，綠城北京新項目的案名已經出來了，名為“朗月和風”，與隔壁綠城的曉月和風項目，同為“和”字輩兒。

新項目上，綠城也展現出了不一樣的氣勢，不僅獨立拿地獨立操盤，拿地當天下午，就同步掛出了項目設計方案。

保住利潤的同時，綠城想要為重回北京打響頭炮。

只是，拿地即出總圖、20天出案名，綠城的積極，反而讓部分購房者心里沒底：

這速度，仿佛又看到了張亞東時代的影子。

大家擔心“朗月和風”走上鄰居“曉月和風”的老路。

去年年底，剛剛交付的曉月和風曝出業主維權，大興區住建委介入，責令綠城方面整改。

至于維權的原因。

巧了，也是漏水。