文/廣州進深 嚴明會

明天（6月30日）上午，廣州有兩場土拍。

一場上午10點開拍，為番禺東鄉地塊。

還有一場是琶洲中二區地塊，11點開拍。

這兩塊地都很火。

琶洲那塊就不用說了，地處廣州主城，綜合素質絕佳。

中海、保利發展、越秀、招商、綠城、建發、中鐵置業等7家房企，已經報名。

而番禺東鄉這宗，由于價格不高，也是個“香餑餑”。

4家房企報名，分別是中海、保利發展、綠城、國貿。

此前流傳名單中的龍湖，沒有來。

進深君注意到，上周，官方網站掛出一則備案信息，主角正是番禺東鄉地塊。

而建設單位為，廣州中海海懿房地產開發有限公司（以下簡稱“海懿地產”）。

尚未摘地便提前啟動項目備案，可以看出，中海拿地意愿非常篤定。

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這個備案信息很簡單。

只說了，總建筑面積約11.3萬㎡，包含住宅約5.5萬㎡，住宅配套車位約2.8萬㎡，九年制學校約3萬㎡（含地下室0.7萬㎡）。

起止年限為2026年7月至2029年6月。

總投資14.1588億元。

連要建幾棟住宅樓都沒透露。

而提前備案，也并不代表這塊地最終就會歸中海所有。

此番提前鋪排前期手續，主要是可以“拿地即開工”。

至于能不能拿到手，還要另說。

此次在備案中以“建設單位”身份亮相的海懿地產，成立于2019年4月。

它是中海旗下子公司。

海懿地產的董事長由中海發展副總裁劉顯勇擔任，經理則由中海地產廣佛公司總經理郭良棟擔任。

這兩位大佬是一對老搭檔，前者是核心決策者，后者是具體執行人。

在中海廣州不少項目中都能看到他們的身影，比如眼下正在熱賣的中海廣府萬宸、中海環宇熙和等。

海懿地產最早成立的時候，是做中海左岸瀾庭項目的開發主體。

中海左岸瀾庭是中海在2019年拿的地，前身是番禺石樓新城地塊。

當時為了拿下這塊地，中海大戰碧桂園、保利、越秀、萬科、金地、雅居樂、龍光等21家房企。

最終以總價13.9億元、樓面價1.82萬元/㎡將其收入囊中。

拿地后3天，中海成立了海懿地產。

2020年6月，中海左岸瀾庭開盤，六年來累計網簽727套，成交金額18.79億元。

目前，中海左岸瀾庭已接近清盤，海懿地產也基本完成了它的使命。

正好拿來承接新地塊的開發。

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除了番禺南浦地塊，中海還將參與競爭琶洲中二區地塊。

之所以如此積極，是因為中海在廣州確實該補倉了。

它上一次拿地，是在2025年10月。

當時，中海跟保利爭奪海珠區廣州大道南788號二期地塊，贏了。

保利是為了護盤，拿地意愿并不十分強烈，所以整場土拍只競價了7輪。

地塊成交總價9.2億元，溢價率約6.97%，可售樓面價約3.4萬元/㎡。

這塊地，也就是如今的豪宅盤——中海廣府萬宸。

但中海廣府萬宸體量太小，只有3棟住宅樓，全盤貨量只有154套。

5月下旬項目低調入市，首推1#、54套房源，直接去化80%；

6月初又新拿了2#預售證，目前已網簽14套。

在售的其他樓盤還有，海珠的中海大境、番禺的中海環宇熙和、荔灣的中海保利朗閱等。

這當中，除了中海環宇熙和是今年新開盤的項目外，其余樓盤都已賣了兩年甚至更長時間。

如果年中還不拿地，今年或許就沒新樓盤入市了。

這對于長期深耕廣州、向來活躍的中海來說，顯然不符合其風格。

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它看好的這兩塊地怎么樣？

先說琶洲中二區地塊。

地塊體量不大，出讓宗地面積9060㎡，計算容積率建筑面積22650㎡，容積率2.5。

總起拍價93998萬元，起拍樓面價41500元/㎡。

該地塊位于琶洲核心區域，旁邊是板塊內的豪宅標桿——保利天悅，一路之隔就是抖音華南總部，地段優越。

周邊還有萬勝圍地鐵站、萬勝廣場、保利廣場等配套，且離江邊也不遠，未來高層單位或可望江景。

番禺東鄉地塊，出讓宗地面積21895.49㎡，計算容積率建筑面積54738.73㎡，容積率2.5。

總起拍價66361萬元，起拍樓面價12123元/㎡。

這宗地也是南浦島斷供30年后，首次有宅地出讓，稀缺性不言而喻。

加上本身地價不高，體量不大，又緊鄰地鐵2號線和商業中心南浦里，能得房企青睞也在意料之中。

此外，根據出讓要求，地塊競得人需配建一所42班九年制學校，包括18班小學和24班初中，并于地塊開工之日起2年內完成建設。

這宗地塊未來引入的學校品牌，將會是仲元，品質很高。