01

寸灘港調規(guī)了！

昨天，重慶的規(guī)劃主管部門公示了《兩江新區(qū)J11單元04街區(qū)（寸灘港片區(qū)）詳細規(guī)劃修編方案》。

相比起原規(guī)劃方案，新方案中的商業(yè)用地大幅減少，住宅和創(chuàng)新創(chuàng)意產業(yè)用地大幅增加。

圖源重慶市規(guī)劃和自然資源局官網

在新規(guī)劃中，寸灘港片區(qū)主要功能被調整為“科技創(chuàng)新、現代服務、航運門戶”。

主要優(yōu)化的內容包括強化樞紐功能、優(yōu)化用地結構、優(yōu)化慢行系統(tǒng)、優(yōu)化整體風貌、限制居住建筑規(guī)模不超過70萬平方米等五個方面。

圖源重慶市規(guī)劃和自然資源局官網

從這張表上我們可以明顯看到，在新規(guī)劃中：

二類居住用地、住商混合用地、商住混合用地等涉宅用地增加了13.78公頃，占比增加約13%；

創(chuàng)新創(chuàng)意產業(yè)用地增加了8.2公頃，占比增加約7.7%；

而商業(yè)服務業(yè)設施用地則減少了20.98公頃，占比減少約20%。

值得注意的是，在原規(guī)劃中商業(yè)服務業(yè)設施用地有28.22公頃，占比26.48%；調整之后只剩下7.24公頃，占比僅為6.79%。

也就是說商業(yè)服務業(yè)設施用地被一口氣砍掉了四分之三！

圖源網絡

在寸灘港的集裝箱全部搬到果園港之后，寸灘港的定位是“國際郵輪母港”、“全球內河最大郵輪港”、“重慶國際消費中心核心承載地”。

但現在，寸灘港的商業(yè)用地卻被大幅縮減。

那是不是意味著，曾被重慶人寄予厚望的“國際郵輪母港”，黃了？

02

從數據就可以看出來，這次調規(guī)的動作幅度是很大的。

不是一次針對個別地塊的局部調整，而是讓整個寸灘片區(qū)的功能定位都發(fā)生根本性變化。

當商業(yè)用地讓位于創(chuàng)新創(chuàng)意產業(yè)用地，寸灘港或許將舍棄“國際消費中心核心承載地”的角色，轉而承擔起“科技創(chuàng)新+現代服務+航運門戶”的復合功能。

很明顯，這已經是對整個板塊發(fā)展方向的重新定義了。

在原規(guī)劃中，寸灘曾預備承載大型商業(yè)綜合體、文旅商業(yè)街區(qū)以及郵輪核心商業(yè)區(qū)。

圖源網絡

但從城市空間結構與人口密度來看，寸灘面臨幾項客觀挑戰(zhàn)：

與中心城區(qū)主要消費圈層距離較遠、郵輪客流的季節(jié)性強、周邊常住人口密度不足以支撐大體量商業(yè)、附近缺少足夠成熟的城市生活圈……

而此次調規(guī)將商業(yè)縮量，轉向產業(yè)與居住，是對片區(qū)商業(yè)可行性的重新評估。

如果把寸灘港的調規(guī)放到“新兩江”成立的大背景之下來看，就會發(fā)現，這其實是兩江新區(qū)正在下的一盤大棋。

寸灘港是兩江新區(qū)南翼的組成部分。

近兩年，兩江的發(fā)展主線逐漸清晰：

江北嘴——中央商務區(qū)；

觀音橋——國際化重奢商圈；

禮嘉——智慧城市示范；

龍興——新型制造業(yè)；

魚嘴——科創(chuàng)；

保稅港區(qū)——跨境制造與現代物流。

在這樣的體系內，寸灘如果繼續(xù)承擔“超級消費中心”的任務，本質上與周邊區(qū)域的產業(yè)邏輯存在結構性錯位。

將寸灘轉向科技創(chuàng)新與現代服務，更符合兩江整體戰(zhàn)略協(xié)同。

03

那國際郵輪母港是不是黃了？

答案顯然是否定的。

寸灘的國際郵輪母港不但不會黃，反而迎來了更好的發(fā)展方向和機遇。

這次調規(guī)并未取消郵輪母港，也沒有否定“貨轉客”的既定方向，而是對前進的方向進行了合理的修正。

在原方案中，郵輪母港本身被視為寸灘最核心的項目，并承擔綜合商業(yè)、旅游、門戶等復合任務。

但現在，郵輪母港更多回歸到區(qū)域性客運樞紐、港航服務中心、城市濱江公共空間的角色，功能性定位更加增強。

在2021年，MAD馬巖松團隊的“國際郵輪中心”和“郵輪母港站TOD綜合體”方案以超強的視覺沖擊力驚艷了所有人。

圖源網絡

但在今年8月，寸灘國際郵輪母港流出新版方案卻被改成了四平八穩(wěn)的“行政大樓”，引發(fā)了巨大的爭議。

圖源網絡

設計方案的變化也說明寸灘港的定位正在從城市地標向功能空間轉變。

這是結合當下兩江新區(qū)發(fā)展大方向的一種非常務實的現實選擇。

04

那么，調規(guī)后的寸灘港又會走向怎樣的未來？

從此次調整的方向來看，寸灘正在形成一種“產業(yè)+港航+居住+公共空間”的新型城市功能組合。

圖源網絡

調規(guī)之后，寸灘將不再被“單一項目綁定”，而是回歸科創(chuàng)企業(yè)孵化、現代服務業(yè)集聚、港航物流輔助功能、片區(qū)居住社區(qū)建設、濱江公共空間體系的多元功能。

寸灘港將成為兩江新區(qū)南翼的關鍵“創(chuàng)新服務節(jié)點”。

其功能將包括：

江北嘴金融功能的延伸服務區(qū)；

保稅港區(qū)的研發(fā)與企業(yè)服務配套；

魚嘴科創(chuàng)城的創(chuàng)新產業(yè)延展空間；

重慶內陸開放高地的港航服務門戶。

這樣的復合發(fā)展模式比單一依賴郵輪經濟的模式更加穩(wěn)健。從象征性項目走向功能性城區(qū)，將是寸灘港更成熟的發(fā)展方向。

所以，郵輪母港并不會消失，但其發(fā)展節(jié)奏會更穩(wěn)、更加可持續(xù)。

事實上，根據兩江新區(qū)的規(guī)劃，寸灘游輪母港將于2027年實現通航。

未來的寸灘，或許不會以某棟地標建筑的造型成為輿論中心，但它有機會成為一個真正能支撐兩江新區(qū)功能體系、服務城市長期發(fā)展的新型城區(qū)。

這可能比任何一座“網紅地標”都更重要。