01

昨天晚上聽(tīng)說(shuō)，在重慶綠中介的APP上，已經(jīng)看不到二手房的歷史成交價(jià)了。

我趕緊打開(kāi)X家和X殼的APP，隨便找了個(gè)二手房小區(qū)打開(kāi)看，果真如此。

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這個(gè)小區(qū)的均價(jià)還能看得到，但單套房源的歷史成交價(jià)已經(jīng)被顯示為“暫無(wú)成交價(jià)”。

這就意味著，從此以后，不管是二手房買家還是賣家，都看不到某個(gè)小區(qū)具體房源的真實(shí)成交價(jià)了。

買二手房討價(jià)還價(jià)將更像是開(kāi)盲盒。

那這對(duì)重慶的房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，到底是好事還是壞事？

02

首先表明我的觀點(diǎn)，我認(rèn)為這絕對(duì)是好事！

先別急著杠，杠就是你對(duì)。

我想讓你們先思考一個(gè)問(wèn)題：

在二手房交易當(dāng)中，買賣雙方的心理價(jià)位是怎樣確定的？

注意，我說(shuō)的是心理價(jià)位，不是最終成交價(jià)。

房東說(shuō)，我這個(gè)房子就要賣500萬(wàn)；買家說(shuō)，但我看你這個(gè)房子就只值300萬(wàn)。

要是大家都自說(shuō)自話，這個(gè)買賣就干不成。

這個(gè)時(shí)候，就需要一個(gè)能夠讓買賣雙方達(dá)成共識(shí)的“價(jià)格錨點(diǎn)”。

在過(guò)去，這個(gè)價(jià)格錨點(diǎn)就是小區(qū)的歷史成交價(jià)。

但由于最近幾年房?jī)r(jià)下跌，客戶不好找，所以這個(gè)作為“價(jià)格錨點(diǎn)”的歷史成交價(jià)，實(shí)際上就變成了整個(gè)小區(qū)的“最低成交價(jià)”。

我打個(gè)比方。

比如一個(gè)小區(qū)有一套房子以150萬(wàn)成交了，那么大家就會(huì)覺(jué)得市場(chǎng)價(jià)就該是150萬(wàn)。

后來(lái)突然有一天，一個(gè)業(yè)主急用錢，以120萬(wàn)的價(jià)格把房子便宜拋了。這個(gè)時(shí)候，大家就會(huì)覺(jué)得這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)就只值120萬(wàn)了。

至于你這個(gè)房子買入價(jià)是多少，銀行利息還了多少，裝修又花了多少……通通不考慮，就只認(rèn)這個(gè)120萬(wàn)。

而中介為了成交，會(huì)無(wú)限放大這個(gè)低價(jià)成交的個(gè)例，不斷拉低業(yè)主的心理預(yù)期，不斷PUA業(yè)主，甚至還找人假扮購(gòu)房者向業(yè)主壓價(jià)，專門搞心態(tài)。

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畢竟在市場(chǎng)下行期，是買方市場(chǎng)，客戶難找，所以中介就只能搞業(yè)主。

經(jīng)濟(jì)不景氣會(huì)讓因?yàn)樯馐』虿脝T降薪而降價(jià)拋售的房子越來(lái)越多，而房?jī)r(jià)下跌、資產(chǎn)縮水又會(huì)進(jìn)一步加劇經(jīng)濟(jì)的不景氣。

這就是最近四年，一個(gè)小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格被一步步干趴下的過(guò)程。

當(dāng)然，反之亦然。

在市場(chǎng)上行的時(shí)候，中介也會(huì)用同樣的方式搞買家。

但現(xiàn)在，這個(gè)“價(jià)格錨點(diǎn)”突然消失了。

那二手房又該怎么來(lái)定價(jià)？

03

當(dāng)舊的“價(jià)格錨點(diǎn)”消失，就只能尋找新錨點(diǎn)。

而新錨點(diǎn)有三個(gè)，最后一個(gè)玄機(jī)最大。

第一個(gè)錨點(diǎn)是業(yè)主的掛牌價(jià)。

所有人都知道，掛牌價(jià)一定是高于實(shí)際成交價(jià)的，是一定有水份的。

但你也不得不承認(rèn)，當(dāng)你看到這個(gè)價(jià)格的時(shí)候，也一定會(huì)得到一種心理暗示，會(huì)不自覺(jué)地提高對(duì)這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)判斷。

而掛牌價(jià)就是一個(gè)非常主觀的東西了。

更要命的是，業(yè)主也不知道歷史成交價(jià)。

這個(gè)時(shí)候，掛多掛少，全憑業(yè)主心情以及用錢的迫切程度。

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很多業(yè)主也會(huì)以鄰居的掛牌價(jià)和自己的實(shí)際投入的成本來(lái)作為設(shè)定掛牌價(jià)的依據(jù)。

實(shí)話實(shí)說(shuō)，沒(méi)有歷史成交價(jià)扯后腿，許多業(yè)主的底氣要足很多。

說(shuō)賣150萬(wàn)，就要賣150萬(wàn)。

因?yàn)槠鋵?shí)我也不知道有人只賣了120萬(wàn)。

第二個(gè)錨點(diǎn)是周邊新房?jī)r(jià)格。

二手房的價(jià)格參考不了，那就只能參考新房。

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而在當(dāng)下的重慶市場(chǎng)上，同地段的新房通常要比二手房貴至少30%以上。在一些核心地段，新房?jī)r(jià)格甚至可以達(dá)到二手房的兩倍以上。

過(guò)去有歷史成交價(jià)拖后腿，二手房業(yè)主不敢造次。

但現(xiàn)在終于把這個(gè)“拖油瓶”甩掉了，一些不怎么缺錢的業(yè)主就開(kāi)始放飛自我了。

街對(duì)面的新盤不是要賣3萬(wàn)嗎？那街這邊的二手房買個(gè)2萬(wàn)，很合理吧？

別跟我扯什么四代宅、大露臺(tái)、大橫廳這些有的沒(méi)的，建安成本才值幾個(gè)錢？

首富都說(shuō)了，買房子最重要的是地段，懂嗎？地段！

第三個(gè)錨點(diǎn)是中介小哥的手機(jī)。

二手房的歷史成交價(jià)，我們看不到。

但中介小哥能看到。

于是一些懂行的買家就會(huì)要求在中介的系統(tǒng)里查看這個(gè)小區(qū)近期的真實(shí)成交價(jià)。

這個(gè)時(shí)候，中介小哥給你看的究竟是什么價(jià)格？這里面就大有玄機(jī)了。

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中介的目的是什么？

是撮合，是成交，只有成交了才有傭金，才有提成。對(duì)不對(duì)？

過(guò)去，歷史成交價(jià)是公開(kāi)的，誰(shuí)都看得到，做不了假，所以中介只能幫助更加強(qiáng)勢(shì)的一方去說(shuō)服弱勢(shì)的一方。

但現(xiàn)在歷史成交價(jià)看不到了。

那你說(shuō)中介會(huì)不會(huì)“沒(méi)苦硬吃”，非要用最低的成交價(jià)來(lái)拉低買家的預(yù)期，給自己上點(diǎn)強(qiáng)度，給成交制造障礙？

如果你是中介，我相信你也會(huì)給買家說(shuō)房?jī)r(jià)要漲，給賣家說(shuō)房?jī)r(jià)要跌，是不是？因?yàn)橹挥羞@樣，才能增加這筆買賣做成的機(jī)率。

別不好意思承認(rèn)，人性就是如此。

所以，如果你是買家，你覺(jué)得你能從中介小哥里手機(jī)里，看到一個(gè)什么價(jià)？

04

這三個(gè)新的“價(jià)格錨點(diǎn)”，不管哪一個(gè)，都要明顯高于之前的歷史成交價(jià)。

因此，當(dāng)歷史成交價(jià)被隱藏，一定會(huì)對(duì)二手房的價(jià)格企穩(wěn)回升起到非常明顯的帶動(dòng)作用。

這個(gè)動(dòng)作，并不會(huì)像很多人想的那樣，讓二手房立馬開(kāi)始漲價(jià)。

其更深遠(yuǎn)的意義在于，扭轉(zhuǎn)二手房?jī)r(jià)格螺旋下行的預(yù)期，給市場(chǎng)重新找回信心。

在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，能做到這一點(diǎn)，已經(jīng)是善莫大焉了。