黑馬「邦泰」，到底還能跑多久？

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2025年在重慶樓市里最活躍的幾匹黑馬，莫過于海成、遠達和邦泰了。

邦泰在照母山接連拿下兩宗土地，總計160畝土地，可建體量為18.6萬平米，容積率在1.7-1.8，土地總價為17億元，照母山-園博園地塊樓面價在8200元/㎡，照母山西地塊樓面價在10722元/㎡

照母山-園博園地塊為0溢價率成交，照母山西地塊是邦泰和遠達在搶地，最后溢價率12.87%，據說這塊土地本來不打算今年供應出來的，最后談的條件是一次性全款拿下這塊土地。。。

? 邦泰照母山拿地，楊一設計并制圖

邦泰是最近幾年才出現在重慶主城市場上，但它的名頭和品牌，可能在川渝地區的區縣里更加出名。

根據邦泰集團官網介紹，邦泰目前已進駐39個城市，累計已開發160余個項目，開發面積高達3200萬平米。

? 圖源邦泰集團官網

看重慶今年土拍，邦泰貌似表現的很激進，但實際上，邦泰在其他城市更激進更大膽。

截止到2025年11月，邦泰已經拿了200萬平米土地，排名全國第6，排在邦泰前面的5個，全都是央國企和地方平臺公司。

從民企角度，邦泰是今年拿地面積最多的民企。

? 圖源網絡

金額方面，邦泰今年花了90億元拿地，也算是花費不菲了，排名全國第19名，排在它前面的民企就只有來自浙江的濱江集團。而第一名的中海更是夸張，2025年花了870億元拿地，要是這些錢有5%投在重慶都很好了。。。

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來簡單介紹下邦泰的發展歷程。

邦泰集團董事長是羅勇，持股30%，在從商之前，他曾在樂山師范學院擔任團委書記，樂山師范學院就是以前的樂山師范�？茖W校，后面他多次給母校捐款。

2006年，羅勇等4人在樂山合伙成立了房地產銷售代理公司，這種“乙方”經歷讓他們極度敏感于客戶需求和銷售回款速度，他們比傳統的“資源型”開發商更懂怎么把房子賣出去。

2007年，公司正式更名為邦泰，也就是如今邦泰集團的雛形，主要在四川省的三、四線城市做房地產開發，多以合作運營為主，并沒有選擇單打獨斗。

2008年，在樂山開發首個項目“邦泰·名門外灘”， 這個項目就是邦泰與另一家四川本土房企錫成泓馳共同開發的。邦泰·名門外灘不僅是樂山單價最高項目，還在開盤后創下了當地銷售記錄，邦泰集團也憑借這個項目在行業內站穩了腳跟。

在這個階段里，邦泰一直都致力于做極致的區域深耕，公司并沒有選擇去成都和保利、龍湖火拼，而是選擇在樂山做到“市占率第一”。他們在樂山不僅賣房子，還做物業、做公益，建立了極強的地緣口碑，被稱為“樂山王”。

2013年，邦泰將總部搬遷至成都，并開始進行在全四川省的擴張，如宜賓、內江、廣元等城市，走的是農村包圍城市的路線。

這一階段邦泰雖然總部在成都，但重心依然放在四川的地級市，產品標準化程度極高，在三四線城市，他們利用“在一線城市驗證過的產品體系”去打當地的小開發商，屬于降維打擊；同時，他們避開了當時地價暴漲的成都核心區，保證了利潤空間。

邦泰的經營風格一直是穩扎穩打，其并沒有因追趕房地產行業紅利而變得激進，雖然規模不大，但好在也沒被杠桿反噬。

公司的轉折點是在2021年。

經歷過房地產周期的朋友都知道，2021年是全國地王頻出的一年，之后兩年里有多家頭部房企暴雷，而邦泰卻在2023-2025年瘋狂拿地，正式開啟了全國化進程，如進軍云南、湖北、陜西、山西等省份。

邦泰也不是專門去搶爆款土地，而是專挑“非核心熱點，但有真實改善需求”的城市（如西安周邊、合肥特定區域、山西忻州等），且單宗地塊總價控制在10億以內，避免資金沉淀。

地塊體量普遍不大，邦泰采取的是短線快打策略，多以高端改善型為主，抓住中小城市的改善需求，以高周轉、高去化支撐著銷售規模與拿地節奏。

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比起過去穩扎穩打的發展路線，進入全國市場的邦泰集團顯得有些激進。

那么問題來了，一家還沒有上市的中小型房企，還是家民企，跟央國企相比很難借到低息開發貸，那邦泰哪來的這么多錢買地呢？

邦泰壓縮開發周期、快速拿地、快速開工銷售并回籠資金，再投入新項目，這種打法并不新穎，與過去恒大、碧桂園、融創等通用的“三高”模式并沒有本質上的區別。

通過查詢工商信息，發現邦泰的大股東將持有的大量公司股權質押給了信托公司、銀行、保理機構或資產管理公司，而股權質押是老板用自己的身家性命做抵押來換取流動資金。

有市場消息指出，從去年開始，凡是邦泰集團進駐的城市，所成立的項目公司股權都進行了質押融資。

股權質押是一把懸在頭頂的劍，其利息遠高于正常開發貸款。如果邦泰出現流動性危機，公司估值下降，債權人可能會要求追加抵押物。一旦老板拿不出更多資產，股權就會被凍結甚至拍賣，導致公司控制權易主。

如此高的股權質押率，說明邦泰的資金鏈崩得很緊，并沒有表面上看起來那么從容。

那為什么財務狀況都這樣了，邦泰還要繼續拿地呢？

房地產是資金密集型行業，借新還舊。如果停止拿地，金融機構會認為你“沒業務了”，從而抽貸。只有不斷拿地、開工，才能證明公司在運轉，才能從銀行和信托融到新的錢來還舊債，這是一場不能停下來的騎行游戲。

逆勢拿地看似風光，實則是為了維持現金流滾動的無奈之舉。

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目前一線城市的房地產豪宅市場依舊火熱，三四線城市還有一定的改善置換需求，市場還是有一定的機會的，這可能也是邦泰一直在拿地的緣由吧。

邦泰在照母山拿的這兩塊土地，都緊鄰主干道，個人感覺做四代宅的可能性并不大，大概率會去做新規產品。

新規住宅的好處是，把贈送面積放在了房子里，這也是重慶人很關注的，重慶人買房比較在意功能性。

新規產品，得房率普遍可以做到140%左右，比如建面110㎡可以做到154㎡的空間，有些還可以做到3房雙套房3衛，甚至是3個套房。建面143㎡可以做到200㎡空間。

這兩塊土地，一個樓面價8200元/㎡，一個樓面價10722元/㎡，如果按建面110-143㎡，房價25000㎡算，總價大概275-360萬。

? 邦泰總價段分析，楊一設計并制圖

這時，問題就來了。

邦泰雖然在其他城市做的還可以，但之前在重慶沒做過這么貴的產品，邦泰在重慶86%的主力總價段還是在150萬以內，強行去做200萬以上甚至300萬級別產品，對邦泰有一定的挑戰性，尤其是邦泰在重慶主城的知名度其實還沒有完全打出來，其頂級產品“境”系有可能會出現在重慶市場上。

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