當滿懷欣喜入住新家后，卻遭遇雨季房屋漏水的窘境，并陷入“報修—維修—再漏水”的循環，購房者該如何維權？

近期，平谷法院審結一起相關案件，厘清了商品房滲漏時，開發商、物業公司與業主各自應承擔的法律責任，判決開發商賠償維修費用并承擔維修責任。

案情回顧

2015年，王先生與某置業公司簽訂《商品房預售合同》，購買一處商品房。

自2017年交房入住起，涉案房屋每年雨季，臥室、客廳、陽臺等多處都會出現不同程度的滲水、漏水現象。

從2020年至2022年，王先生通過物業公司多次報修，留下了厚厚一沓報修單、工程維修單。維修記錄顯示，問題涉及“屋頂漏水”“臥室墻體滲水”“客廳南墻滲水”等。

某置業公司通過物業公司聯系了第三方施工隊進行了數次維修，但滲漏問題始終未能根治。

在多次溝通無果后，王先生起訴某置業公司和物業公司，要求其對房屋進行徹底修復、賠償維修費、租房費，并延長相關部位的保修期。

某置業公司辯稱涉案房屋的防水工程5年保修期已過，其不應再承擔責任。

審理裁判

法院經審理認為，根據《商品房預售合同》約定，屋面防水工程的保修期為5年，自房屋交付之日（2017年6月30日）起算。王先生在保修期內已多次就漏水問題報修，置業公司也進行了維修，可以證明漏水是保修期內的質量問題。置業公司雖進行了維修，但未能徹底解決問題，不能因其維修行為就認定保修責任免除。

最終，法院判決某置業公司支付王先生室內墻面維修費2500元；某置業公司對涉案房屋的露臺、房頂、次臥及廚房等相關墻面采取防水修復措施；駁回王先生其他訴訟請求。判決后雙方均未上訴，現已生效。

以案釋法

1.保修期如何計算？

本案的核心爭議點在于“保修期是否屆滿”。合同約定，屋面防滲漏的保修期5年，從房屋“交付之日”起算。王先生的房屋于2017年6月交付，表面上看，5年保修期至2022年6月。然而，法院并未機械地以起訴時間來判斷，而是審查了“質量問題是否在保修期內發生并提出”。

王先生提供的自2020年至2022年的報修單表明，滲漏問題在保修期內已經出現，并且王先生已履行了通知義務，因開發商的原因未及時修復完成，即便過了保修期，開發商仍應承擔維修責任。反之，如果業主在保修期內未發現或發現后未及時報修，待保修期過后再主張權利，則將面臨極大的敗訴風險。

2.開發商維修了，但問題沒解決，責任算盡到了嗎？

答案是否定的。開發商的保修責任，不僅包括“響應維修”，更核心的是“修復至符合質量標準”。本案中，某置業公司雖然多次派人維修，但問題反復出現，證明其維修并未從根本上解決質量缺陷。開發商不能以“已維修”為由進行抗辯，必須承擔直至問題解決為止的修復責任。

3.為何未支持“延長保修期”和“租房費”的請求？

關于王先生延長保修期的請求，因雙方合同沒有約定重新起算保修期，且相關法律、法規等亦未對商品房現房買賣關系中售房人需對住宅質量承擔維修后重新起算保修期的義務進行明確規定。故王先生的請求缺乏充分的依據，法院未予支持。

關于租房費，因其屬于“修復期間造成的其他損失”，需要實際發生。王先生在訴訟時并未實際支出該筆費用，故法院不予支持。但如果未來因開發商的修復施工確實導致業主需要在外租房，王先生可以保留證據，另行主張。

4. 物業公司在其中扮演什么角色？

在商品房買賣合同法律關系中，責任主體是開發商（出賣人）。物業公司的職責通常是日常維護、公共區域管理以及作為業主與開發商之間的溝通橋梁。本案中，物業公司履行了轉報修的義務，開發商也通過其聯系了維修方，物業公司并無過錯。因此，業主不能因房屋本身的質量問題要求物業公司承擔開發商的保修責任。

法官提示

作為購房者，收房時務必仔細查驗，對于發現的任何問題，要詳細記錄在驗收單上，并要求開發商簽字確認、限期整改。

在保修期內，一旦發現房屋質量問題，要第一時間通過書面、帶有時間戳的App拍照錄像等方式固定證據。在與物業溝通時，要明確要求其向開發商轉達報修訴求，并跟蹤處理進度。

供 稿：峪口人民法庭

作 者：許躍

編 輯：張娜

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