“住在市中心，很舒服，就是房子太老了。”

這是很多市南老業(yè)主的心聲。市南作為青島核心區(qū)，擁有得天獨厚的地理位置和配套資源。

但隨之而來的，是大量建成于上世紀 80、90 年代的老房子，確實有點落伍了。

管線老化、墻體開裂、沒有電梯、停車困難……這些問題確實愈發(fā)明顯，給老業(yè)主們帶來了無限煩惱。

不過，轉機來了！

結合近期多個權威媒體發(fā)布的一些消息。梳理一下，一句話就是：

市南或將試點先行推進“原拆原建”工作。

1、原拆原建，有哪些信息源？

今年1月份，關于湛山街道一個普通新聞，提煉成兩句話—

為扎實推進原拆原建試點工作，切實提升轄區(qū)居民居住品質，1月27日，湛山街道組織召開原拆原建試點工作動員座談會。

此次動員座談會的召開，標志著湛山街道原拆原建相關工作全面啟動。

來源（湛山街道召開原拆原建試點工作動員座談會，全面啟動相關工作）

眾所周知，湛山街道，位于市南區(qū)中東部，東至山東路與香港中路街道接壤，南至浮山灣海岸線，西至太平角六路與八大關街道接壤，北至芝泉路、江西路與八大湖街道接壤。

該街道范圍內有湛山、秀湛路、仰口路、鹽城路4個社區(qū)，老房子較多，新樓盤少。

3月份還有一則新聞，來自“市南融媒體中心”。

3月14日，為推動老舊住宅自主更新原拆原建新政策紅利直達基層，切實回應居民對老舊住宅改造的期盼，市南區(qū)城市建設局邀請市住建局、人大代表，先后走進仰口路社區(qū)和泰州路社區(qū)，與湛山街道和金湖路街道共同組織了原拆原建政策宣講進社區(qū)活動，與社區(qū)居民面對面交流、零距離答疑，把政策解讀、服務咨詢送到居民“家門口”。

文中提到的仰口路社區(qū)和泰州路社區(qū)，都是市南老破小聚集地。

該文章最后提到：下一步，市南區(qū)城市建設局將持續(xù)開展政策宣講、精準答疑，試點先行推進“原拆原建”工作。市南區(qū)：原拆原建政策宣講進社區(qū) 同心共繪城市更新新圖景

另外，“青報觀象山”發(fā)布的關于市南文章中，拿出了專門一章節(jié)，介紹市南“探索老舊住房原拆原建自主更新”。區(qū)市委書記訪談｜王鋒：人工智能是關乎市南城區(qū)命運的深層變革

種種跡象表明，原拆原建，這事已經在推進中了。

這對于無數(shù)住在老舊小區(qū)、擔心房子安全和質量的業(yè)主們來說，無疑是超級大的利好！

2、什么是原拆原建？

今天，我們就來深度扒一扒這個政策的來龍去脈，看看它到底能給老房子帶來什么改變。

首先要明白一個大背景。過去幾十年，中國城市的更新模式主要是“征地拆遷”，開發(fā)商拆掉舊樓建高樓，業(yè)主拿錢走人或異地安置。

但這種模式在城市核心區(qū)越來越難推行：拆遷成本太高、歷史風貌保護壓力大、居民故土難離。

因此，國家層面提出了新方向：“穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。”

這意味著，未來的舊改不再是單純的“等拆遷”，而是鼓勵業(yè)主們主動參與，通過“原拆原建”的方式，讓老房子煥發(fā)新生。

市南提出的探索老舊住房“原拆原建”自主更新，正是對這一國家戰(zhàn)略的落地響應。

（微湛山評論區(qū)，好多網友積極響應）

什么是“原拆原建”？很多業(yè)主對這個詞比較陌生，簡單來說，它不同于傳統(tǒng)的拆遷。

傳統(tǒng)拆遷，開發(fā)商主導，拆掉舊樓，建更高更大的樓，業(yè)主通常要搬離原址或等待多年回遷。

原拆原建，在原有地塊、原有輪廓基礎上，拆除危舊房屋，重新建設。地點不變，還是原來的位置，不用搬離核心區(qū)。

戶型優(yōu)化，新房子設計更合理，可能增加面積（具體視政策而定）；品質升級，符合現(xiàn)代建筑標準，加裝電梯、改善保溫、更新管網。

在之前公開報道中，市南區(qū)城市建設局表示，將持續(xù)開展政策宣講、精準答疑。這說明市南正在摸索一套可行的路徑，而不是盲目鋪開。

“宣講現(xiàn)場，市區(qū)兩級城市建設部門工作人員結合市南區(qū)城市更新實踐，重點圍繞“原拆原建”的適應范圍、實施原則、審批流程等問題展開詳細解讀。”

針對居民普遍關心的資金籌措、施工周期、質量監(jiān)管、產權辦理等問題，宣講團隊耐心細致的回應每一個疑問。

（據(jù)微湛山）

對于市南區(qū)的老業(yè)主來說，“原拆原建”試點一旦成功推廣，將帶來實實在在的好處。

安全隱患消除、居住品質大幅提升、資產價值顯著回升、生活圈子不被打散等等。

雖然利好巨大，但業(yè)主們也需要理性看待“原拆原建”的落地難度。

市南是“探索”和“試點”，這意味著并非所有老房子都能立刻享受此政策。

3、其他城市，都是什么情況？

支持老舊住房自主更新、原拆原建，從地方實踐來看，目前在全國不少地區(qū)已開展試點工作，如浙江、上海、北京、廣州、福建、湖北等地。

浙江省于 2024 年4月發(fā)布《關于穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導意見（試行）》，成為全國首個推進老舊小區(qū)自主更新的指導意見。

里面提到，居民住宅建設資金原則上由產權人按照原建筑面積比例承擔。

杭州最具代表性的原拆原建小區(qū)是浙工新村。小區(qū)548戶居民自籌資金約4.7億元，占小區(qū)整體更新費用的80%以上，不足部分則由舊房改造、加裝電梯、未來社區(qū)等專項資金補齊。

廈門遵循“業(yè)主自愿、資金自籌、改造自主、因地制宜”的原則，自主更新改造建設資金由房屋所有權人自行協(xié)商出資比例，可以按照原建筑面積比例承擔，并按規(guī)定提取住房公積金、使用專項維修資金、住房公積金組合貸款等渠道籌措資金。

近日，濟南長盛小區(qū)、舜耕路38號院相繼傳出計劃實施“原拆原建”的消息。

據(jù)《生活幫》報道，舜耕路38號小區(qū)內已掛牌成立“舜耕路38號院原址改造項目籌建處”，籌建處外張貼著多幅戶型效果圖。

總起來說，原拆原建是指拆除舊房后在原址按原面積、原戶數(shù)重建，并可合理增加面積、補齊功能短板。

這一模式在當下成為老舊住房“以舊換新”的新路徑，既回應了居民改善居住條件的訴求，又保留了原有生活圈與鄰里關系。

原拆原建是民生實事，但也涉及資金籌措、政策銜接等現(xiàn)實問題，是一道各方共同作答的“新命題”。