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春節(jié)前，發(fā)生了一件事情，團隊為一個項目做一個定位和規(guī)劃，同時需要生成一個推廣的概念。

這件事，以前需要以一個2-3人的團隊，從研究到出成果，至少一個月。

但我們有個小伙伴，直接把項目背景和思路輸入進了Deepseek，然后幾分鐘內(nèi)，就生成了一份完整的核心內(nèi)容，定位、邏輯、概念，一應(yīng)俱全。

而且看起來像模像樣。

再把這份核心內(nèi)容用AI生成一下PPT，基本就是一份可以交付的成果了。

這對于行業(yè)，幾乎是顛覆性的，同事們看完都十分焦慮。

我認真把這份報告讀了一遍，有一個很有趣的發(fā)現(xiàn)：

理論上，這份報告是成立的，實際上，完全沒有可執(zhí)行性。

主要原因有三個。

第一：整體的定位屬于“博采眾長”后，進行了提煉，雖然看著沒問題，但相對個性化不強，而且與項目本身資源結(jié)合不是很緊密。

第二，落地方面，基本是“理想狀態(tài)推演”，沒能考慮業(yè)主方的一些特定訴求、以及市場局限等，所以邏輯上看著可以，但實際上執(zhí)行上困難極大。

第三，也是最關(guān)鍵的一點，最后的概念方案，總覺得缺乏了人味兒，簡單來說，用詞很高大上，但缺乏感情色彩，很難引起共鳴。

總之，是一份外行看了不明覺厲，內(nèi)行看了全是問題的玩意兒。

這其中的原因，有些是AI目前的缺陷，有些是輸入條件的不充分。

例如商業(yè)地產(chǎn)具備極強的地域性，越是范圍大的數(shù)據(jù)越?jīng)]有參考意義，而通過公開渠道，又很難獲得小范圍核心商圈的人口細節(jié)，這就導(dǎo)致了僅靠人工智能，無法進行個性化的分析。

其次，客戶的消費心理涉及的變量極多，并且受社會因素與經(jīng)濟因素影響較大，所以依靠公共信息，僅能得到“似是而非”的結(jié)論，不僅無法指導(dǎo)發(fā)展方向，甚至可能形成誤導(dǎo)。

從這個角度，AI并不是萬能的！

但真實的情況到底是什么樣的？

一年前，我們嘗試著用AI軟件來生成文章時，那股子濃濃的機器味道看著沖鼻子，但僅僅一年后，無論是Chatgpt還是豆包，生成的文章已經(jīng)非常的擬人，特別是如果能做好角色設(shè)定，Ai的味道就很淡了許多。

而如果把個人的文章做成數(shù)據(jù)“喂”給他們后，出來的東西相似性已經(jīng)很高了。

同樣，做視頻使用的聲音克隆，一年前想要找一個語氣、節(jié)奏以及語調(diào)都沒有AI味道的軟件還比較困難，即使有一些不僅費用較高，還要做本地部署，對于新人很不友好。

而現(xiàn)在，Minimax 的speech.2.8，已經(jīng)可以用極小的代價，達到與真人相似度達到80%以上的配音。

春節(jié)期間Seedance2的出現(xiàn)，對于影視及短劇行業(yè)的沖擊幾乎是顛覆性的。

而Seedance的熱潮還未降溫，Cloudepaw的橫空出世，讓幾乎所有的行業(yè)都開始驚呼狼來了。

目前彌漫在社會上的焦慮感，不是AI到底能做什么，而是不知道我們被淘汰那一天會不會突然到來。

作為一個商業(yè)地產(chǎn)的研究者與運營者，相比起互聯(lián)網(wǎng)、金融及影視等行業(yè)，對于AI只能算輕度使用者，使用的場景也不算豐富，但即使這樣，已經(jīng)能深刻感到技術(shù)的進步，不是勻速的，而是到了某個節(jié)點，就會飛躍式的提升。

那么對于商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)者，在AI時代，會受到哪些沖擊？又需要加強哪些能力？

說實話，對此我也有些迷茫，因為技術(shù)的發(fā)展速度難以預(yù)測，所以未來也充滿了不確定性。

本文是基于AI的現(xiàn)狀，以及假設(shè)沒有迅速進化到終結(jié)者的情況下，個人對于AI時代商業(yè)發(fā)展以及從業(yè)者技能的一些思考。

問題一：就算沒有AI，商業(yè)地產(chǎn)人的職業(yè)還可以持續(xù)么？

其實從2020年開始，商業(yè)地產(chǎn)的形勢就已經(jīng)發(fā)生了根本性的改變。

過去的二十年里，中國商業(yè)地產(chǎn)的核心發(fā)展基礎(chǔ)，就是兩個：

高速發(fā)展的消費需求，與相對落后的商業(yè)形態(tài)！

在這種特定的發(fā)展階段，最少很大一部分商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員，是依靠時代的紅利在做事。同時背靠大的公司與集團，把平臺的能力當(dāng)作了自己能力。

結(jié)果就是，很多人在過去的二十年內(nèi)，無論是知識還是技能的更新都十分有限。

當(dāng)市場開始變化，消費進入下行周期，很多從業(yè)者發(fā)現(xiàn)，所謂的“經(jīng)驗”和”資源”忽然不管用了。

比如招商，曾經(jīng)的快時尚和連鎖品牌，都開始收縮，新生品牌不再簡單的關(guān)心區(qū)位和體量，而開始更多的考慮項目的細分、定位、調(diào)性、以及運營能力。

當(dāng)很多招商，還沉浸在“一樓黃金化妝品，二樓女裝，三樓童裝和男裝，四樓運動，五樓餐飲“這種模式時，以消費場景作為鏈接，完全打破傳統(tǒng)邏輯的業(yè)態(tài)落位忽然成為了主流。

最近某大型商業(yè)企業(yè)，砍掉推廣部門的新聞在圈內(nèi)流傳，是商業(yè)不需要推廣了？不是，而是推廣的方式與渠道全部發(fā)生了改變。

而很多商業(yè)，還以“每年舉辦了多少次活動”作為考核標(biāo)準，但忽略了在新興媒體的加持下，可能達到同樣的市場影響力，只需要十分之一的成本。

所以，即使沒有AI，那些打慣了順風(fēng)局的地產(chǎn)人，還有多少能在未來的競爭中活下去？

這幾年接觸到的比較出色的商業(yè)人，都有幾個共同的特點：

強烈的求知欲，對于市場變化的高敏感度，以及不斷探尋未知的精神。

人類對于技術(shù)進步的焦慮，并不是今天才出現(xiàn)的事情，而最好的應(yīng)對，是以變化，應(yīng)對變化。

問題二：AI在商業(yè)地產(chǎn)上，能多大程度替代人的工作？

個人的意見是，要看是什么樣的工作。

如果只是簡單的，重復(fù)性的工作，例如做個報表，寫個方案之類的，AI直接造成的沖擊會非常明顯。

甚至連清潔衛(wèi)生保安這些人力工作，都極有可能被機器人取代。

但在幾個方面，人類的作用依然不可或缺。

1 情感與共鳴

有人說，AI消滅的第一波，應(yīng)該是咨詢和設(shè)計等服務(wù)行業(yè)。

我認為恰恰相反，未來這種行業(yè)的生存能力，反而是更強的。

咨詢行業(yè)這些年江河日下的原因，和AI無關(guān)，而是工作流程的表面化，和輸出成果的套路化導(dǎo)致的。

例如商業(yè)定位，缺乏數(shù)據(jù)支持，沒有模型分析，“城市會客廳”“區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿”“非標(biāo)商業(yè)”等萬金油語言充斥在市場之中，這種玩意兒有沒有AI，早晚都會被掃進歷史的垃圾堆。

事實上，經(jīng)過多年發(fā)展，商業(yè)的基礎(chǔ)原理已經(jīng)非常清晰，在大部分商業(yè)高度同質(zhì)化的今天，商業(yè)理論的發(fā)展開始進入深水區(qū)。

其特征是市場更加細分，產(chǎn)品更加精細，更重要的是怎樣打動客戶的內(nèi)心，怎樣喚起客戶的情緒共鳴。

而這些，正是AI目前的短板。

因為人是世界上最復(fù)雜的動物，人的情感也充滿了個人因素與不確定性。

最少在今天，一些好的商業(yè)概念或者營銷推廣中，可能借鑒了AI工具，但傳遞的精神內(nèi)核明顯來自人類的思考。

大量使用華麗的排比和生動的修辭，被算法精選的所謂“流行詞藻”，被精心包裝，但難以推敲的“深刻”，依然是目前AI輸出文案的主流。

一個項目能否打動人心，絕不是靠華麗的詞匯就可以做到的，這中間涉及到客群定位、消費心理、精神傳遞，以及復(fù)雜的場景構(gòu)建與節(jié)奏控制。

最少在目前，AI還很難從真正的情感深處去呼應(yīng)人類。

設(shè)計行業(yè)也面臨同樣的局面，AI可以出設(shè)計思路、體塊、效果圖，但好的設(shè)計，不是美輪美奐的外表，以及精致空洞的內(nèi)裝，而是人與空間、動線以及景觀等能有舒適而自如的交流。

人與環(huán)境的互動與溝通，不是僅僅來源是視覺，而是來源于心靈。

2 溝通與交流

商業(yè)地產(chǎn)是一門關(guān)于人的生意。

我們都遇見過一種情況，當(dāng)因為什么事情打投訴電話時，對面的機器人用最溫暖的聲音，說著最程序化的語言，反饋是有的，但聽不到理解或者共情。

很多人會在“請按1”“請按2”“請按3”之后，發(fā)出了直擊靈魂的吶喊：“能不能踏馬給我換個活人！”

而作為商業(yè)地產(chǎn)人，幾乎每天都要面對大量的溝通與交流，與品牌，與客戶，與合作商，我們需要在溝通中，去感受那些隱藏在微笑或者不快后面的情緒。

而溝通交流這種事情，最少在今天，或者未來一段時間內(nèi)，是人工智能最難以應(yīng)用的領(lǐng)域。

真正的交流不是一問一答，而是情緒的互動，是語氣里的停頓、眼神里的遲疑，是一句沒說完的話對方卻已經(jīng)明白。

它包含誤解、試探、讓步，也包含那些不那么高效卻真實存在的潛臺詞。很多決定，并不是在邏輯最嚴密的那一刻做出的，而是在彼此理解逐漸靠近的過程中自然發(fā)生。

這也是為什么，有些話當(dāng)面說得通，換成再精確的文字，也總少了點什么。

3 審美與情緒共振

去年去了兩次泰國，感覺那邊的商業(yè)，從概念上似乎沒有什么非常炫酷的東西，但當(dāng)你走進去時，有一種感覺：這是我愿意停留的地方。

所有的原因都在于細節(jié)。

空間處理的輕松而舒適，色彩或淡雅或熱烈，隨處可見的休憩區(qū)域充滿了設(shè)計感，大片的公共空間看似浪費，但其實提供了一個開放式的交流場所。

這種創(chuàng)意充滿了人文的氣息。

所謂“情緒價值”，最重要的是要形成產(chǎn)品與消費者的精神共振，人性是這個世界最多元，也最多變的因素，幽默，喜悅，情懷，懷舊，童真………構(gòu)成了每個人的生命長河，而最能把握人性的，永遠是人類本身。

AI可以營造一個美輪美奐的環(huán)境，難的是怎樣觸動人們的心靈并真正沉浸其中。

問題三：商業(yè)地產(chǎn)人，在AI時代需要建立哪些能力。

首先，是復(fù)合能力。

商業(yè)地產(chǎn)是一條非常復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈，涉及到的專業(yè)知識層面也非常多，在實際操作中，各個知識環(huán)節(jié)不是相對獨立的，而是要根據(jù)商業(yè)原理進行有機的結(jié)合。

例如定位既要考慮市場，也要考慮發(fā)展方的資源匹配和財務(wù)訴求，設(shè)計要從招商運營的角度，招商的同時既要考慮運營需求，同時也要對市場變化有提前認知。

這些專業(yè)層面單一去看都比較簡單，但綜合思考時，會涉及到很多的變量交叉，所以在整個商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，知識層面越廣，協(xié)調(diào)能力越強，就意味著多要素處理能力越全面。

而這種能力，因為沒有固定的量化標(biāo)準，主觀性判斷比較多，AI很難處理的面面俱到。

其次，是系統(tǒng)思考的能力。

AI的數(shù)據(jù)，都是喂出來的，也就是都是根據(jù)現(xiàn)實世界中已經(jīng)存在的概念與知識，通過提煉后生成答案。

但是就像前面的AI出具的概念方案，看著用詞精美，理念也很宏大，但缺乏了幾個核心因素：

這個項目到底要成為什么?

為什么這個區(qū)域需要它?

為什么消費者會來?

特別是最后的創(chuàng)意與創(chuàng)新。

很多人把創(chuàng)新視為“講一個好故事“，其實是對創(chuàng)新最大的誤解。

創(chuàng)新的底層邏輯是“針對真實的需求，講一個好故事，并加以實現(xiàn)"。

這其間需求、概念以及落地缺一不可，而做到這三點，對于大部分項目，僅靠照搬他人理念是不行的，而是涉及到對于城市、區(qū)域、市場以及客戶的認知，以及整合與判斷能力。

這恰恰是人工智能短期內(nèi)還無法替代人類的領(lǐng)域。

而在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計領(lǐng)域，AI正在重新構(gòu)造建筑設(shè)計的認知體系，通過搜索-分析-生成，來形成一種的新的自動化工作模式。

但是，AI可以處理大量的指標(biāo)與參數(shù)，并生成多個設(shè)計選項，但最終決策目前依然要依賴商業(yè)運營者與建筑師等的聯(lián)合判斷，即“這個方案是否達到了多因素的平衡”。

目前在商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計領(lǐng)域，AI可以幫助生成設(shè)計思路，也可以生成方案與效果圖，但距離獨立完成一個符合商業(yè)邏輯且具備人文價值的建筑仍比較遙遠。

最后，是資源整合能力

一個項目從定位、設(shè)計、建設(shè)、招商到運營，不僅需要一個復(fù)雜的技術(shù)體系，還要協(xié)調(diào)龐大的資源，包括政府機構(gòu)、供應(yīng)商、商戶、物業(yè)、以及各種其他關(guān)聯(lián)機構(gòu)。

這其中大多數(shù)環(huán)節(jié)都很難用數(shù)據(jù)化來進行標(biāo)準化，更不要說涉及到的溝通交流時間是天量的。

最少在不短的一段時間內(nèi)，AI還無法應(yīng)對如此繁雜的現(xiàn)實工作，最多只能起到輔助作用。

事情不是被設(shè)計出來的，而是在各種限制、妥協(xié)與博弈中被“催生”出來的。AI可以給出更快的答案，但現(xiàn)實世界需要的，可能并不是答案本身，而是獲得答案的過程。

留給我們的時間，已經(jīng)不多了！

其實最大的問題在于：AI還能給我們多少時間？

技術(shù)的進步不是平緩的線性，而是以陡峭的曲線直接拔高，“日新月異”這個詞在人工智能的發(fā)展中已經(jīng)不再是一個形容詞，而是正在發(fā)生的事實。

所以問還有多少時間，幾乎無法給出一個定性的回答。

但是有一點可以肯定，越是簡單的，重復(fù)性的工作，越容易被迅速替代，而越是復(fù)雜、特別是涉及人類思考本質(zhì)的工作，越有生命力。

AI目前替代的，是“任務(wù)”而不是“職業(yè)”，商業(yè)地產(chǎn)人的角色，要慢慢從“工作完成者”，轉(zhuǎn)化為“整合與決策者。”

套用給中國足球隊解說最常用的一句話：留給我們的時間，已經(jīng)不多了。

兩年之前，人們對AI的認知還只是一個輔助工作的工具，今天已經(jīng)成為了獨立的工作單元，那么兩年后呢？

但我始終相信一點，無論技術(shù)怎么發(fā)展，“人”永遠是世界進步最核心的要素。

技術(shù)會改變工具，會改變效率，甚至?xí)淖円?guī)則，

但真正決定未來的，依然是人對世界的理解，對價值的判斷，以及在不確定中做出抉擇的勇氣！