步入 “金三銀四” 傳統招聘旺季，住宅租賃市場需求也迎來升溫。恰逢全國兩會圓滿閉幕、“十五五”規劃編制工作啟動之際，中國長租公寓行業的未來發展方向正受到各界廣泛關注。在新五年規劃的開局之年，這一兼具民生屬性與資產價值的賽道，正迎來怎樣的投資機遇？

仲量聯行長期追蹤并深度研判中國長租公寓市場的發展脈絡與結構性變化。值此政策方向明晰、市場格局重塑的關鍵節點，我們希望通過分享前瞻性洞見，助力市場各方精準把握市場趨勢，識別結構性機會，在分化中錨定價值增長路徑。

市場現狀

京滬長租公寓規模與供給路徑分化

一線城市中，北京與上海的長租公寓市場均已形成較為成熟的發展基礎，但在需求結構、供應模式以及市場規模上呈現出一定差異。從存量規模來看，上海長租公寓市場體量在全國處于領先地位。截至2025年末，上海在營長租公寓項目達695個，共計約33萬套房源，平均租金約為113元/平方米/月，平均出租率為89%。相比之下，北京市場規模相對較小，在營長租公寓項目共243個，共計約11.6萬套房源，平均租金為121元/平方米/月，平均出租率達91%。

從空間分布來看，京滬兩地在營長租公寓項目均呈現向城市外圍集聚的特征。上海在營項目多集中于浦東、閔行、松江等外來人口聚集的區域。按環線分布，外環外存量套數占比約64%。而北京項目則以在朝陽、豐臺、大興等區域為主，五環外存量套數占比同樣超過六成。

在供應結構上，兩地則呈現不同路徑。上海近年來新增長租公寓項目多來自R4租賃住宅用地的新建開發，且新建項目房源數量已超過存量改造項目。與此同時，在以針對辦公樓、酒店或產業物業進行存量改造為主的基礎上，北京市場未來也將有更多集體用地用于長租公寓建設。

投資市場

資本加速布局，增值型項目受青睞

2025年，資本對長租公寓的關注度持續提升。其中，上海長租公寓投資市場延續較高活躍度，全年共錄得12宗長租公寓大宗交易，合計成交金額達82.4億元；相比之下，北京長租公寓投資市場交易規模相對有限，全年僅錄得3宗交易，合計成交金額約為31億元。

仲量聯行發現，外資投資者更傾向于選擇增值型投資機會——即通過資產改造、運營提升或租金增長實現價值提升。這一偏好的背后，是長租公寓在當前房地產資產類別中被普遍視為抗周期能力較強、現金流相對穩定的投資標的。在辦公和零售物業面臨結構性調整的背景下，一些符合城市更新規劃的物業，通過改造轉型為租賃住房，不僅能夠提升資產利用效率，也為資產價值重塑提供了新的路徑。這類具備改造潛力的項目，也因此成為資本市場關注的重點。其中，保險公司入局收購增值型改造物業的趨勢已經開始浮現，值得市場各方進一步關注。

未來展望

四大維度解構“十五五”增長空間

從政策、需求、供應及投資四個維度來看，仲量聯行認為，“十五五”期間的長租公寓市場仍具備較為明確的發展空間。

首先，在政策層面，《“十五五”規劃綱要》明確提出“健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，并強調‘規范發展住房租賃市場，培育市場化專業化租賃企業’，為行業提供了清晰的制度預期和政策支撐。此外，今年的《政府工作報告》也有“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”、“優化保障性住房供給”等提法。地方政府的表述則更為具體，如北京在2026年市政府工作報告重點任務清單中強調“鼓勵支持市場化長租公寓發展”。這意味著未來住房租賃體系將呈現“保障性租賃住房”與“市場化長租公寓”雙軌并行、協同發展的格局，兩者分別聚焦民生托底與品質化、多元化居住需求，共同構成多層次住房供應體系的重要支柱。

其次，在需求結構方面，長租公寓的客群持續擴大。人口持續流入、人才落戶政策不斷優化、以及年輕家庭租住觀念的轉變，正共同推動租賃市場穩定發展。以上海為例，2021至2025年間年均落戶人才約7.4萬組，明顯高于2016至2020年期間約2.1萬組的水平。隨著落戶政策逐步放寬，高學歷、穩定就業人群對品質穩定、配套完善的租賃住房需求將持續增長。青年白領仍將是長租公寓市場的主力客群，而應屆畢業生、自由職業者、在校師生、陪讀家庭等多元化群體的租賃需求也將日益凸顯。特別是在香港等市場已經發展成熟的學生公寓等細分品類，也有望在內地實現突破性發展。

第三，在供應端，上海未來新增的長租公寓項目仍將主要來自R4租賃住宅用地的新建開發，區域分布以浦東等外環外板塊為主，核心城區的供應依然相對稀缺。北京的新增供應則預計主要依托集體經營性建設用地開發，項目仍將繼續集中在大興、通州等五環外區域。與此同時，隨著城市更新進程加快，存量物業改造有望獲得更多政策支持，這不僅為老舊和困境資產提供了轉型路徑，也為緩解核心城區租賃住房供給不足開辟了可行路徑。

自2022年國內首支租賃住房REITs上市以來，目前共有8支保障性租賃住房REITs。其穩健的業績表現和有序推進的擴募，為更大范圍的租賃住房市場構建“投融管退”閉環提供了寶貴經驗。與此同時，多層次REITs生態正加速成型——以“建信住房租賃基金持有型不動產資產支持專項計劃”為代表的機構間類REITs產品，通過私募或定向方式為更多尚未達到公募標準的優質長租公寓項目提供退出與資本循環通道。隨著更多優質項目進入穩定運營階段并持續產生現金流，長租公寓投資市場有望吸引更多機構投資者參與布局。

孫翎｜仲量聯行華東區投資及資本市場負責人

“當前，長租公寓市場正處于政策深化、需求擴容與資本重構的關鍵交匯點。在強有力的政策支持下和日益多元化的租賃需求推動下，保險公司以及各類金融機構正加速布局這一賽道。對投資者而言，聚焦核心地段、把握政策窗口、精選運營伙伴，是在這一輪市場發展中勝出的關鍵。”