最近刷到不少小區(qū)業(yè)主的吐槽，好好的小區(qū)突然陷入“無(wú)人管”困境，垃圾堆成山，電梯停擺多日，門(mén)口保安亭空空如也。

業(yè)主們急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，找物業(yè)無(wú)人應(yīng)答，找相關(guān)部門(mén)需反復(fù)協(xié)調(diào)，居住體驗(yàn)瞬間崩塌。更讓人疑惑的是，這種物業(yè)“撂挑子”的情況，最近越來(lái)越普遍。

從一二線城市中高端小區(qū)，到三四線城市老舊樓盤(pán)，都有物業(yè)公司悄悄撤場(chǎng)的身影。曾經(jīng)被吐槽“趕不走”的物業(yè)，如今為啥集體“跑路”？背后真相遠(yuǎn)比想象中現(xiàn)實(shí)。

昆明云潤(rùn)天陽(yáng)小區(qū)業(yè)主，最近就遭遇了“居住危機(jī)”。上個(gè)月，小區(qū)原物業(yè)突然貼出通知，宣布停止服務(wù)后直接撤場(chǎng)。

短短幾天，小區(qū)就變了樣。兩棟高層樓下的公共通道，垃圾堆得足有一米多高，異味彌漫，既擋路又成了蚊蟲(chóng)滋生地。

門(mén)禁敞開(kāi)、任何人可隨意進(jìn)出，業(yè)主安全無(wú)保障；電梯停運(yùn)后，十幾樓的老人小孩只能每天爬樓梯，苦不堪言。

業(yè)主們打聽(tīng)得知，原物業(yè)在此服務(wù)五年，物業(yè)費(fèi)收繳率常年只有20%-30%，累計(jì)欠費(fèi)達(dá)400多萬(wàn)元，實(shí)在撐不下去才選擇撤離。

這樣的場(chǎng)景并非個(gè)例。湖州安吉恒隆城小區(qū)，物業(yè)提前四個(gè)月貼出撤場(chǎng)通知，讓1600多戶業(yè)主慌了神。

杭州拱墅區(qū)盛德嘉苑物業(yè)撤場(chǎng)后拒絕移交財(cái)務(wù)資料；寧波鄞州區(qū)圣嘉大廈撤場(chǎng)當(dāng)晚，公區(qū)照明被切斷，整個(gè)小區(qū)陷入漆黑。

幾乎所有撤場(chǎng)物業(yè)，給出的理由都是虧損嚴(yán)重、入不敷出，但在業(yè)主眼里，事情另有隱情。

安吉恒隆城物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人坦言，小區(qū)每月固定支出三四十萬(wàn)元，60多名工作人員的人力成本就占近七成。

按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)90%以上就能覆蓋成本，可2024年收繳率62.82%，2025年降至46.26%，2026年至今僅16.5%。

其中150多戶排屋、疊排業(yè)主，累計(jì)欠費(fèi)近300萬(wàn)元，再加上二期空置房物業(yè)費(fèi)未及時(shí)到賬，直接拖垮了物業(yè)資金鏈。

業(yè)主們的委屈也不少。紹興山水名家小區(qū)業(yè)主陸先生說(shuō)，地下室雨天漏水、墻壁長(zhǎng)霉斑，多次反映卻始終無(wú)人解決，服務(wù)不到位憑啥交物業(yè)費(fèi)？

杭州西湖區(qū)某小區(qū)業(yè)主，對(duì)物業(yè)“糊涂賬”滿是不滿。小區(qū)電梯廣告、停車費(fèi)等年收益超70萬(wàn)元，本歸全體業(yè)主所有，物業(yè)卻從不公開(kāi)明細(xì)。

物業(yè)費(fèi)收繳率低只是導(dǎo)火索，背后多重矛盾才是壓垮物業(yè)的最后一根稻草。

很多小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)近十年未調(diào)整，業(yè)主習(xí)慣了低價(jià)服務(wù)，即便物價(jià)、人力成本翻倍，物業(yè)一提漲價(jià)就會(huì)遭到集體反對(duì)。

安吉恒隆城排屋物業(yè)費(fèi)已從3.8元/平方米降至2.7元，可業(yè)主依舊普遍拒繳。

信息不透明更是徹底打破雙方信任。溫州鹿城區(qū)悅瀾庭業(yè)委會(huì)主任坦言，即便自己是業(yè)委會(huì)成員，也弄不清物業(yè)費(fèi)具體流向。

格式化物業(yè)服務(wù)合同難以厘清權(quán)責(zé)，物業(yè)收支、公共收益對(duì)業(yè)主而言就是“黑箱”，即便住建部出臺(tái)新規(guī)要求公示，也難以挽回信任。

業(yè)委會(huì)缺位讓矛盾難以調(diào)解，不少小區(qū)業(yè)委會(huì)松散或未組建，業(yè)主群體松散、存在“搭便車”心理，小糾紛逐漸拖成大矛盾。

此外，開(kāi)發(fā)商前期選聘的物業(yè)，服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)脫節(jié)，交付后服務(wù)縮水，矛盾長(zhǎng)期積累，最終只能以撤場(chǎng)收?qǐng)觥?/p>

除了單個(gè)小區(qū)的矛盾，整個(gè)物業(yè)行業(yè)大環(huán)境，也讓越來(lái)越多物業(yè)公司選擇“斷臂求生”。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024-2025年，全國(guó)TOP50品牌物業(yè)在管項(xiàng)目主動(dòng)撤場(chǎng)率同比上升37%，2025年前9個(gè)月，全國(guó)公開(kāi)撤場(chǎng)案例達(dá)120起，同比翻番。

雅生活、碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)等知名企業(yè)紛紛收縮業(yè)務(wù)，2025年雅生活退出548個(gè)項(xiàng)目，碧桂園服務(wù)退出管理面積超8000萬(wàn)平方米。

前幾年物業(yè)靠規(guī)模擴(kuò)張盈利，可隨著房地產(chǎn)低迷、開(kāi)發(fā)商爆雷，拖欠的應(yīng)收款變成壞賬，讓物業(yè)雪上加霜。

人力成本上漲、“五險(xiǎn)一金”管理趨嚴(yán)，進(jìn)一步壓縮利潤(rùn)空間；加上此前盲目擴(kuò)張、增值業(yè)務(wù)拖累，物業(yè)只能主動(dòng)退出虧損項(xiàng)目。

物業(yè)突然撤場(chǎng)，最遭殃的是業(yè)主，垃圾、電梯、安全等問(wèn)題直接影響生活，甚至可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。

好在不少地方已出臺(tái)政策規(guī)范物業(yè)退出流程，哈爾濱市《住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)退出工作規(guī)則》，就明確了退出程序和應(yīng)急保障。

規(guī)則要求，物業(yè)終止服務(wù)需提前90日通知業(yè)委會(huì)并報(bào)備街道；若未及時(shí)選聘新物業(yè)，街道會(huì)安排應(yīng)急物業(yè)提供不超過(guò)12個(gè)月的服務(wù)。

昆明云潤(rùn)天陽(yáng)小區(qū)就是如此，街道協(xié)調(diào)引入碧桂園物業(yè)作為應(yīng)急物業(yè)，短短幾天就清運(yùn)垃圾、修復(fù)門(mén)禁，小區(qū)煥然一新。

不少業(yè)主看到服務(wù)后主動(dòng)繳費(fèi)，惡性循環(huán)逐漸打破，目前小區(qū)正籌備業(yè)委會(huì)，后續(xù)將公開(kāi)招標(biāo)長(zhǎng)期物業(yè)。

其實(shí)，物業(yè)與業(yè)主本不該對(duì)立，物業(yè)提供合格服務(wù)，業(yè)主按時(shí)繳費(fèi)，才能形成良性循環(huán)，讓小區(qū)更宜居。