先提一個靈魂拷問：

是所有人，都希望經濟好，經濟繁榮嗎？

答案可能反常識，有一批隱藏在角落里的投資客，基于他們的利益站位，他們的愿望剛好相反。

要想理解這一點，我們只要換個思考角度就清晰了。

在古代，是所有人都希望風調雨順，迎來豐收年嗎？

答案是：只有農民喜歡豐收年，而地主，則更喜歡災年，或者說，喜歡豐年和災年形成的周期。

盡管災年也會讓地主受到損失，但地主的土地多，平時的余糧多，在災年，更容易存活下去。

但農民則不同，土地少余糧少，平時的積累可能不足以支撐他們度過災年，那么不得已只能向地主借糧，于是被迫答應地主的條件，比如土地抵押，甚至賣出土地。

古代土地兼并，靠的就是災荒。

我們把視線再拉回到現代，會發現一切只是換湯不換藥。災年土地兼并變成了周期財富收割， 收割 只是借助現代金融工具進行了升級，變得更血腥，更隱蔽。

盡管現代生產力已極大發展，即使遭遇下行周期，也不太容易吃不飽飯，但金融卻創造了另一個堪比吃飯的剛性約束，那就是債務。

相比一個人對糧食的需求有限，債務對現金的需求卻并無上限，債務造成的現金流黑洞的大小，關鍵看被收割者究竟因為錯誤的認知，背負了多少債務。

所以，和古代相比，不一樣的，在于不只是窮人被納入到這個收割體系中，而是幾乎所有不設風控，中低認知的人群，無論是窮人還是中產，都會被納入到該體系中。

一個年入10萬和一個年入100萬的兩個人，只要杠桿率相同，則其面臨的風險程度是差不多的，這和古代富農和貧農因為余糧不同造成的不同抗風險能力，是完全不同的。

為了接下來的論述，我們先把當代金融和古代災年做一個對齊：

古代的糧食就是當代的現金；

古代的土地就是當代的資產；

古代的糧食消耗約束就是當代的債務約束；

古代的豐年災年的周期收割，就是當代周期的杠桿收割。

所以，當代的資深投資客，就像古代地主盼望災年一樣，一定從心底渴求著周期，只有一輪一輪的周期，才能不斷收割對手盤，用于擴大自己的財富規模。

所謂的投資滾雪球，從某種意義上說，就是不斷地利用周期去兼并對手盤的存量財富。

比如，巴菲特就是周期收割的高手，他手持創紀錄的現金，也是在等待美股的周期。

正因為財富兼并來自周期底部的杠桿斷裂和債務出清，所以債務不出清，財富不兼并，則周期無法觸底。

所以對于普通的負債人，在周期中抱有僥幸心理是不可取的，因為對手盤要的，就是你的杠桿斷裂和爆倉。

對于普通人，如果不想被收割，只要不碰相關資產，不參與游戲就行了。

但是，有一種資產周期，是所有人都繞不過去的，那就是房地產周期。

正因為所有人繞不過去，而房地產又天然附帶大資金杠桿，所以我們結合債務展開討論下房地產周期。

1 如果我們把周期中的現金比作糧食，我們必須知道，現金被債務創造。

也就是說，我們暫且先忽略央行的黃金儲備，那么根據現代貨幣學，每一份我們的得到的現金，都來自等量的債務。

債務或者說現金的創造部門，有三個，分別是政府部門，企業部門，以及居民部門。

任何一個部門只要去貸款，他就憑空創造了一筆現金，并在交易中注入到社會總財富中。

比如企業貸款買設備，發工資，這些支付給供應商和打工人的錢，是企業憑空創造的。

比如居民貸款買房，那么支付給開發商，進而支付土地出讓金，支付供應商貨款，支付開發商員工工資，這些錢也是居民憑空創造的。

換句話說，任何一個經濟個體（企業或居民）的任何一筆收入，一定來自兩個渠道，一個是客戶持有的市場上現有的錢，一個是客戶憑空創造的錢。

而市場現有的錢，也是更早的時候，由其他經濟個體創造債務時創造的。

即使是賺取的美元外匯，也對應著美國國內某筆債務。

同理，債務的消滅，必然也需要等額的現金一起消滅。

那么我們得到結論：

A. 只要我儲存一筆現金，那么世界上的某個地方必然就存在一筆等額的債務，無法償還。

B. 當債務創造的速度（現金創造的速度），超過GDP的增速，就代表現金增速超過生產速度，也就是通貨膨脹會發生（貨幣流速不變前提下）。根據公式：

杠桿率 = 債務規模/GDP

因此杠桿率的升降代表了債務增速是否超過了GDP的增速

C. 居民的負債，大多用于購買房產，因此居民杠桿率的升降，代表了用于購買房產的貨幣增速，是否超過GDP增速。這決定了房價漲速是快于還是慢于居民收入增速。

2 當我們有以上三個結論，我們再切回地主的視角。

地主的目的，是讓對手盤的余糧（現金）越少越好，而余糧消耗（債務月供規模）越大越好。

而債務規模取決于對手盤愿意加的杠桿，所以需要一個話術，來鼓勵其上杠桿。

這個話術大家都很清楚，那就是貨幣貶值。而要讓對手盤深信不疑，一定是話術+階段性兌現。

我們來看這一切是怎么發生的？

當居民貸款買房，他就在自身背債的同時，創造了一筆等額的現金并投向了社會，社會的總現金變多，在貨幣流通速度不變的前提下，總現金變多會提升所有人的名義收入（貨幣收入）；

當名義收入增長快于商品生產速度（實際GDP增速），就會出現大家看到的通貨膨脹（貨幣貶值）。這會達成一個循環：

當居民貸款后，由于創造貨幣直接變為房產購買力，因此房價上升了；

新增貨幣投向全社會，因此大家的名義收入也提升了（對應貨幣貶值）；

名義收入的提升，提高了居民的未來收入預期，從而獲取更多的貸款；

更多的貸款意味著更多的現金創造，從而再次拉升房價和名義收入。

這是一個正反饋循環，我們也稱其為信貸擴張周期，這讓對手盤對“貨幣貶值”的信念深信不疑，于是背負越來越多的債務。

這些債務都將在下行期變為沉重的剛性約束。

而居民貸款增速高于收入增速（GDP增速），將提升居民杠桿率，而居民杠桿率則存在上限。

所謂地主，就是跟蹤這個上限，一旦跟蹤到數據見頂，就會進行逃頂操作，賣出房產平債，并回收大量現金，作為余糧。

跟蹤什么數據？

居民債務：

如上圖，新增貸款不斷創新高就是擴表，2022年開始新增貸款開始下降，意味著縮表開始。

我過去把基于債務的投資策略做過總結：

在他人擴表之前去擴表，我們稱之為抄底，在他人擴表之后才擴表，我們就稱之為接盤。

反之，在他人縮表之前去縮表，就是高位套現，在他人縮表之后去縮表，就是賤賣資產。

所以，從觀察到2022年的縮表開始，大家有充足的時間逃頂。

我們在2023年曾發過十幾篇公眾號文章，多次勸告大家樓市逃頂，我們也在2023年開始減持京滬房產，并讓大家不要去相信什么貨幣貶值導致房價上漲的偽邏輯 （參見2023年初的發文： ）。

在2023年逃頂中，“地主”賣房縮表高位套現，而其對手盤則作為最后一批擴表者承接債務，接盤。

這時，現金就變為了余糧，余糧就是等待周期底部抄底用的，用巴菲特的話說，現金就是永不過期的看漲期權。

根據前面的結論，你在逃頂時變現越多的現金存儲起來，他人就擁有越多的債務無法償還，于是承受著更多的剛性約束。

3 樓市下行期的視角

過多的債務，會形成下行期的強制消耗現金流的約束，一旦現金流供給不上，就會形成高杠桿者的多殺多。

也就是每個杠桿者的被迫平倉，都會加劇樓市的下行。

那么什么時候可以止跌回穩呢？我們來看有利因素。

A 由于居民減少信貸會減少現金的創造，從而形成負反饋循環，不利于居民名義收入的提升，所以政府部門會發債提升政府部門杠桿率，以穩住現金規模。

但是，這種對沖，本質在于通過穩住貨幣規模來穩住名義收入，但這個對于所有居民是平權的。

也就是，你負債10萬，和負債1000萬，得到的名義讓利規模，是相同的（比如買一臺電視都是補貼300元）。那么高杠桿者天然就存在劣勢。

B 放開各核心城市的限購限貸，降低首付，拉動房價上漲預期，讓更多的真實需求者進場承接，以便承接高杠桿者的被迫平倉。

無論是發債對沖，放松購房限制，還是拉動預期，本質都是在鼓勵更多的買盤去承接杠桿者的被迫平倉賣盤。讓市場受到的沖擊盡可能小。

而只有這部分賣盤消化干凈了，債務出清了，樓市才會真正迎來觸底。

而這時，才是逃頂者們重新拿著現金入場的時候。

那觀察什么指標呢？

指標有很多，過去的文章多次說過，

比如前瞻指標是居民活期存款增速逆轉定期存款增速；

比如市場情緒指標是房東調價跌漲比，在跌漲比之下觀察成交量才有意義；

比如基本面指標是滬深300的向上營收拐點確認；

但最重要的，還是觀察居民何時開始重啟信貸擴張。

或者，即使還沒等到信貸重啟，至少也要觀察到居民新增債務的下行趨勢趨于結束并企穩。

當然，對于樓市觸底及回升的全周期，很多研究機構也在做研究。

上周二剛好有一份券商研報，詳細調研了過去50多年，全球共100多個樓市下行期的數據指標，并總結出了十幾個可觀察的經濟數據指標。研報大概有30多頁，我也沒辦法在這一篇文章中詳細展開說明。

公眾號讀者們可自行找一下這份研報（ 4月14號發的 ），對于知識星球的讀者，我于本周二晚也在星球分享了這份研報，星球的讀者直接移步星球下載閱讀就可以。

好了，因為公眾號文章篇幅有限，以上我們簡單梳理了較為完整的房地產周期，以及債務是如何在上行期拉動名義收入，拉動貨幣貶值預期，以及如何在下行期變為剛性約束的。

深入理解債務和地產周期，就可以實現逃頂抄底，并在每一輪周期中極大的擴大財富規模。

那么對普通人又有什么啟示呢？我認為有三點。

1 很多人在星球問我房子要不要賣，這里決策的關鍵，在于你是否會在樓市底部被強制出清。如果債務壓力大，存在這種可能性，那么果斷賣。

2 如果你沒有債務，但希望 樓市觸底時有資金抄底，而手上資金不多，也可以賣出等待觸底時再買入，這個正是我們2023年逃頂的邏輯。但自住房不建議拿來做波段。

3 如果你沒有債務， 不存在樓市底部被強制出清的可能， 且你沒有興趣在樓市觸底時抄底， 那么你可以持有穿越周期。不一定要在樓市深跌時割肉。

后記：

對于本文提到的研報，我建議大家可以看一下，倒不是說研報分析的結論就一定正確，而是你知曉過去100多個樓市下行期觸底反轉以及修復的全過程，你就很難被很多中介或自媒體的話術所欺騙。

比如有自媒體說，樓市一年就能回前高，用來對購房者散播焦慮，那么研報中，至少過去100多個真實歷史事件，沒有一例能發生這樣的情況，那么你就可以排除那些不良自媒體的焦慮散播。

對于抄底，在樓市確認觸底后追高，盡管會錯過最低價，要肯定比提前去猜測底部，更具備可操作性和確定性。

這些數據的確認，也會讓你在樓市觸底周期中，更加篤定，也更加游刃有余。

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