2026年一季度，南京商業(yè)地產(chǎn)正式邁入存量提質(zhì)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的全新發(fā)展階段。在消費(fèi)復(fù)蘇節(jié)奏放緩、市場(chǎng)供需雙向調(diào)整的背景下，行業(yè)呈現(xiàn)核心商圈韌性凸顯、新興商圈穩(wěn)步培育、寫(xiě)字樓承壓調(diào)整、社區(qū)商業(yè)穩(wěn)健前行的鮮明特征。本文將全面拆解一季度市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，洞察行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)。

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市場(chǎng)全景：供需雙降筑底，結(jié)構(gòu)分化加劇

一季度南京商業(yè)地產(chǎn)整體呈現(xiàn)供應(yīng)收縮、量?jī)r(jià)平穩(wěn)、板塊分化的運(yùn)行特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)端審慎布局，消費(fèi)端穩(wěn)步修復(fù)，市場(chǎng)加速向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

商業(yè)物業(yè)方面，全市供應(yīng)建筑面積僅2.45萬(wàn)平方米，同比大幅縮減51.65%，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏顯著放緩；成交建筑面積6.17萬(wàn)平方米，同比下降21.40%，環(huán)比下降8.55%；成交均價(jià)15514元/平方米，供求比僅0.4，市場(chǎng)進(jìn)入以銷(xiāo)定供的穩(wěn)健運(yùn)行模式。

數(shù)據(jù)：克而瑞

月度走勢(shì)受春節(jié)影響呈現(xiàn)季節(jié)性波動(dòng)：1月成交3.30萬(wàn)平方米，2月降至0.78萬(wàn)平方米，3月回升至2.08萬(wàn)平方米，節(jié)后消費(fèi)與成交修復(fù)態(tài)勢(shì)明確。

數(shù)據(jù)：克而瑞

展望2026年，信泰中心、河西金融城二期C1、河西金融中心等項(xiàng)目預(yù)計(jì)帶來(lái)超50萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，市場(chǎng)已轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效新階段，盤(pán)活存量物業(yè)、提升運(yùn)營(yíng)效率成為行業(yè)核心方向。

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分賽道表現(xiàn)：寫(xiě)字樓承壓，零售、社區(qū)商業(yè)韌性凸顯

寫(xiě)字樓：租金下行，空置率小幅上升

一季度南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)面臨階段性壓力，平均租金4.86元/㎡/天，空置率升至19.28%，較去年同期上升3.41個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)去化仍需時(shí)間。板塊租金梯度清晰，新街口、河西、鼓樓、江寧等核心板塊價(jià)值優(yōu)勢(shì)穩(wěn)固。

圖：來(lái)源于克而瑞·決策專家Skills生成

購(gòu)物中心：核心商圈領(lǐng)跑，首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)力

與寫(xiě)字樓市場(chǎng)形成對(duì)比，零售商業(yè)展現(xiàn)出強(qiáng)勁韌性。一季度全市購(gòu)物中心平均租金6.31元/㎡/天，空置率9.15%，出租率達(dá)90.85%，運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)于寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

新街口、河西元通等核心商圈客流已恢復(fù)至2019年同期110%以上，核心商圈龍頭地位穩(wěn)固。首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)力，南京首店數(shù)量連續(xù)3年突破300家，2026年一季度已引入226家城市級(jí)以上首店，首店能級(jí)與業(yè)態(tài)創(chuàng)新度同步提升，成為激活城市消費(fèi)的重要引擎。

公寓市場(chǎng)：V型反轉(zhuǎn)，節(jié)后修復(fù)動(dòng)能強(qiáng)勁

一季度南京公寓市場(chǎng)走出V型反彈行情，累計(jì)成交855套：1月成交340套，2月受春節(jié)影響回落至168套，3月強(qiáng)勢(shì)回升至347套，環(huán)比大漲106.55%，在市場(chǎng)需求帶動(dòng)下，成為修復(fù)節(jié)奏最快的賽道。

數(shù)據(jù)：克而瑞

社區(qū)商業(yè)：剛需穩(wěn)定，抗周期屬性突出

社區(qū)商業(yè)依托餐飲、生鮮等高頻剛需業(yè)態(tài)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，伴隨南京“一刻鐘便民生活圈”建設(shè)，成為行業(yè)中最具確定性的賽道之一。

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趨勢(shì)洞察：存量改造提速，商業(yè)格局重塑

城市更新提速，存量商業(yè)煥新

2026年南京推進(jìn)338個(gè)城市更新項(xiàng)目，發(fā)布4大片區(qū)+3大重點(diǎn)項(xiàng)目機(jī)會(huì)清單，覆蓋老城南、紅山周邊等重點(diǎn)區(qū)域。老舊商業(yè)體更新改造成為新風(fēng)口，金陵長(zhǎng)樂(lè)坊升級(jí)為沉浸式大明文化空間，融入金陵特色文化元素，激活存量商業(yè)新價(jià)值。

體驗(yàn)消費(fèi)成主流，業(yè)態(tài)創(chuàng)新升級(jí)

消費(fèi)者決策從“買(mǎi)商品”轉(zhuǎn)向“買(mǎi)體驗(yàn)”，情緒價(jià)值與場(chǎng)景價(jià)值成為核心考量。沉浸式消費(fèi)、主題街區(qū)、夜經(jīng)濟(jì)三大新業(yè)態(tài)持續(xù)發(fā)力，南京夜經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)全市超六成消費(fèi)額，成為消費(fèi)增長(zhǎng)核心引擎。

“商業(yè)+”復(fù)合化發(fā)展，跨界融合創(chuàng)新

商業(yè)跨界融合成為行業(yè)新趨勢(shì)，商業(yè)+文旅、商業(yè)+藝術(shù)等模式持續(xù)突破邊界。從香港置地與招商蛇口聯(lián)合打造的光環(huán)花園城，到德基奧萊?云境烏托邦等項(xiàng)目，均憑借創(chuàng)新業(yè)態(tài)，重新定義商業(yè)空間價(jià)值。

新供應(yīng)集中入市，商圈多點(diǎn)布局

2026年南京新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目總體量超100萬(wàn)方。德基時(shí)刻（元通商圈，約9.5萬(wàn)方）、德基奧萊?云境烏托邦（仙林，約9.7萬(wàn)方）、光環(huán)花園城等重磅項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，優(yōu)質(zhì)供給集中入市將重塑南京商業(yè)格局，南京商圈從新街口“一家獨(dú)大”向“一核多心多點(diǎn)”演變。

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市場(chǎng)展望：精耕存量，聚焦核心資產(chǎn)

二季度南京商業(yè)地產(chǎn)預(yù)計(jì)延續(xù)核心穩(wěn)健、外圍平穩(wěn)的格局，寫(xiě)字樓市場(chǎng)短期仍將處于調(diào)整期。隨著德基時(shí)刻、光環(huán)花園城等項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)業(yè)，優(yōu)質(zhì)商業(yè)供給將進(jìn)一步激活消費(fèi)活力，為市場(chǎng)注入信心。

當(dāng)前南京商業(yè)地產(chǎn)已告別粗放增長(zhǎng)，進(jìn)入精耕細(xì)作的存量時(shí)代。核心商圈韌性、首店經(jīng)濟(jì)活力、城市更新潛力，共同勾勒出行業(yè)結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。聚焦核心資產(chǎn)、把握存量改造、深耕體驗(yàn)消費(fèi)，將成為穿越市場(chǎng)周期的關(guān)鍵。

本文由克而瑞南京分析師駱珠萍，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問(wèn)數(shù)、AI問(wèn)知、行業(yè)Skills功能撰寫(xiě)。

本期作者近期研究：

1、本文章內(nèi)容是由克而瑞南京分析師駱珠萍撰寫(xiě)。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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