4.30，是上市公司發(fā)布上一年年報的截止日期。

在地產(chǎn)類上市公司中，除了個別已經(jīng)徹底擺爛的企業(yè)之外，其余均已經(jīng)發(fā)布了2025年的年報，并且A股上市房企同步發(fā)布了2026年一季報。

沒有意外，2025年整個地產(chǎn)行業(yè)依然處于虧損之中。

結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀來看，2026年或?qū)⑹歉骷曳科蟪銮逄降椎臅r候。2027年的財報，或許將會迎來逐步好轉(zhuǎn)！

01

11家虧損超百億，5家凈利潤超百億

地產(chǎn)房劍統(tǒng)計了57家上市房企2025年年報中的營收、凈利潤情況，基本覆蓋了市場上的主流上市房企。

57家房企中，2025年營收超千億的有8家，其中保利發(fā)展以3081億元的營收規(guī)模位居第一！

從營收變動來看，2025年實現(xiàn)營收增長的僅為9家，也就是說八成以上的房企2025年的營收是下降的。

營收下降，主要是前幾年開始銷售額下降，如今進入到結(jié)轉(zhuǎn)，從而導致。

規(guī)模型房企中，2025年實現(xiàn)營收增長的為華發(fā)股份、濱江集團、華潤置地、中國金茂、越秀地產(chǎn)。

而在地產(chǎn)房劍所統(tǒng)計的57家房企中，2025年實現(xiàn)盈利的為15家，其余42家房企則凈利潤虧損，也就是說超七成的上市房企2025年是虧損的。

盈利的15家房企中，佳兆業(yè)、金科、華潤置地、旭輝控股、中國海外這5家房企2025年凈利潤在百億以上。

其中，佳兆業(yè)、金科、旭輝控股是由于債務重組、破產(chǎn)重組而實現(xiàn)了財報的逆轉(zhuǎn)，真正意義上2025年凈利潤超百億的實際上只有華潤置地、中國海外，2025年實現(xiàn)254.2億元凈利潤的華潤置地依然是“利潤王”！

除了華潤、中海之外，剔除債務重組實現(xiàn)盈利的房企之外，真正意義上2025年凈利潤超10億元的房企還有濱江集團、中國金茂、保利發(fā)展、招商蛇口、龍湖集團。

不過，即使是盈利的房企，2025年凈利潤也均出現(xiàn)了大幅下滑。例如：保利發(fā)展、招商蛇口、龍湖集團2025年凈利潤降幅都在70%以上。

而在42家虧損的房企中，有11家房企2025年凈利潤虧損在百億元以上，分別為萬科、綠地控股、華夏幸福、雅居樂、中國奧園、正榮地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、華僑城A、金地集團、融創(chuàng)中國以及已經(jīng)退到三板的藍光。

萬科，以885.6億元的虧損額，成為2025年A股“虧損王”！再加上2024年虧損494.8億元，兩年時間萬科虧掉了1380億元。

作為萬科第一大股東，受到萬科股權(quán)投資影響，深鐵2025年虧損高達371.96億元。

除了上述11家虧損百億以上的房企之外，2025年凈利潤虧損50億元以上的房企還有華發(fā)股份、榮盛發(fā)展、中駿控股集團、金輝控股、首開股份、金融街。

整個行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，一家企業(yè)是否虧損，已經(jīng)跟企業(yè)本身是央企、國企還是民企沒有關(guān)聯(lián)了，誰都難逃行業(yè)現(xiàn)狀。

很多人很難理解，房價那么高、一套房子幾百萬甚至上千萬，開發(fā)商怎么可能虧損呢。

房企虧損，有兩個核心的原因：

一個是前些年拿的高價地項目，入市后遇到市場下行，售價不及預期，從而導致虧損。

這種例子在西安已經(jīng)出現(xiàn)，灞河西岸某盤1萬5的樓面地價如今房價賣1.15萬元/㎡；灃東高新融合區(qū)某盤，8000多的樓面地價，如今房價賣1萬1、2；高新CID板塊1萬1、2樓面地價的項目，如今房價賣1萬6左右……還有灃西某項目，樓面地價1.25萬元/㎡，如今周邊房價不到1萬，這根本沒法開發(fā)，只能封盤。

還有一個虧損的原因，就是面對市場下行，開發(fā)商對于存貨進行大量計提減值，從而導致虧損或者影響到了利潤。

萬科2025年計提資產(chǎn)減值219.29億元，保利發(fā)展計提資產(chǎn)減值69.58億元，華發(fā)股份計提資產(chǎn)減值64.66億元，招商蛇口計提減值準備42.7億元……

從理論上來講，這些計提減值的部分，如果接下來能夠遇到市場回暖、房價上漲，屆時將會體現(xiàn)在上市房企的利潤中。

但是，這是理論上。關(guān)鍵在于：短期內(nèi)房價會否上漲？

02

2026，逐步出清探底？

2026年已經(jīng)渡過了1/3，接下來大家關(guān)注的是上市房企2026年的情況會如何？

首先，從營收的角度來講，大部分房企都是要下降的，這沒有什么懸念，畢竟全國的商品房銷售面積、銷售額過去幾年是下降的，只不過不同房企降幅大小不一樣。

而對于像金科這樣已經(jīng)實現(xiàn)破產(chǎn)重組，剝離了一部分子公司及旗下公司的上市房企而言，營收降幅會更大。

其次，從凈利潤的角度來講，今年各家房企依然面臨挑戰(zhàn)，依然會大部分房企處于虧損之中，只不過虧損的規(guī)模有可能減少，而盈利的房企凈利潤大部分依然處于下降之中。

2026年，將是各家房企對于手中虧損項目出清的重要一年。

經(jīng)歷2026年的逐步出清之后，2027年開始大家或許將會看到一些房企凈利潤的回升，特別是經(jīng)營性業(yè)務占比較高的房企，利潤規(guī)模的逐步回升將會更加明顯。

實際上，華潤置地、龍湖集團、新城控股等房企2025年凈利潤的下降，主要是由于其地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的影響，其經(jīng)營性業(yè)務的利潤規(guī)模實際上依然可觀。

也許營收規(guī)模再也回不到過去的高點年份，但穿越這輪周期之后，一些房企以后的發(fā)展可能比過去更輕松，負債更低、盈利能力更強。

因此我們看到，幾乎所有的房企都越來越重視經(jīng)營性業(yè)務，就連目前的地產(chǎn)行業(yè)“一哥”保利發(fā)展也明確了以不動產(chǎn)投資開發(fā)、不動產(chǎn)經(jīng)營及不動產(chǎn)綜合服務為三大業(yè)務方向，試圖在傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務之外，構(gòu)建更加多元的收入結(jié)構(gòu)。

很明顯，大家都在降低對傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務的依賴度。

畢竟，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務太容易受到政策、市場波動的影響了，這一輪的市場深度調(diào)整讓所有的房企都意識到了這一點。很多通過“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”依賴地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的房企，從千億房企到倒下，發(fā)生在短短的兩三年間。

我們也相信，經(jīng)歷這一輪調(diào)整之后，能夠活下來的房企，抗風險能力將會更強大！