作者：kangins

”零首付“、”負(fù)首付“、”背債人“這些曾經(jīng)市場(chǎng)上大量灰色的買房操作，玩崩了，上面開始出手了。

最近，廣州、深圳多地開始摸查銀行“高評(píng)高貸”業(yè)務(wù)，個(gè)別支行因?yàn)殚L(zhǎng)期大量操作相關(guān)業(yè)務(wù)，已經(jīng)有人被帶走調(diào)查；

此外，貸款中介、助貸公司正在被集中排查，銀行也開始倒查合作鏈條。

據(jù)南方財(cái)經(jīng)的報(bào)道，在打擊金融“黑灰產(chǎn)”的背景下，廣東區(qū)域已有大型銀行對(duì)多家貸款中介展開摸查、排查合作情況，并要求分支機(jī)構(gòu)反饋相關(guān)合作信息。

如果時(shí)間往前再追溯，早在2025年3月，公安部經(jīng)偵局與國(guó)家金融監(jiān)督管理總局稽查局就已聯(lián)合部署，為期6個(gè)月集中打擊金融領(lǐng)域“黑灰產(chǎn)”，重點(diǎn)之一正是貸款領(lǐng)域非法存貸款中介服務(wù)。

針對(duì)這些亂象，如果信息分開來看，很多人會(huì)以為只是一輪中介整頓。但如果把幾條線索串起來看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)：

這次真正被點(diǎn)燃的，不是表象的中介問題，而是在評(píng)估失真、部分銀行內(nèi)控失守、職業(yè)背債鏈條擴(kuò)散之下的整個(gè)按揭信貸體系里一顆埋了幾年的雷。

這顆雷，名字就叫：高評(píng)高貸。

大雷是什么如何形成的？

”零首付“、”負(fù)首付“乃至演化成”職業(yè)背債人“，背后涉及的高評(píng)高貸空間是如何完成鏈條的閉環(huán)？

我們來通過例子進(jìn)行深度還原：

一套房子，真實(shí)成交價(jià)300萬(wàn)，按首付15%算，買家自己掏45萬(wàn)，銀行貸款255萬(wàn)。整個(gè)邏輯建立在一個(gè)前提上：銀行認(rèn)可的評(píng)估值，大體接近真實(shí)成交價(jià)。

但高評(píng)高貸不是這么玩的。它的核心不是“貸款”，而是“做價(jià)”，有著一套完整的”鏈條式造假“，它通常分三步：

第一步，做高價(jià)格，偽造“合規(guī)外觀”

一套房真實(shí)成交300萬(wàn)，但鏈條上的人會(huì)把網(wǎng)簽價(jià)、合同價(jià)、評(píng)估價(jià)同時(shí)抬到360萬(wàn)，形成一套表面自洽的材料。

對(duì)外看，客戶資料齊全、房屋交易真實(shí)、首付比例達(dá)標(biāo)、收入流水匹配、征信看起來也過關(guān)；

對(duì)內(nèi)看，銀行放貸依據(jù)似乎也完整：有合同，有評(píng)估，有流水，有按揭申請(qǐng)。

但問題的核心在于：

這整套材料的底層錨點(diǎn)是假的。

因?yàn)?strong>交易價(jià)是做出來的，不是市場(chǎng)形成的；評(píng)估價(jià)是抬出來的，不是真實(shí)價(jià)值。

銀行本來該以真實(shí)成交價(jià)和審慎評(píng)估為核心風(fēng)控依據(jù)，但一旦前端材料被中介和內(nèi)部人員聯(lián)手“美化”，放款系統(tǒng)看到的就不是風(fēng)險(xiǎn)，而是“一個(gè)很標(biāo)準(zhǔn)的客戶”。

第二步，套出首付，制造“零成本上車”

還是那套房子。正常流程下，買家必須先拿出45萬(wàn)首付；

但在高評(píng)高貸里，因?yàn)殂y行按360萬(wàn)評(píng)估放出306萬(wàn)貸款，真實(shí)房?jī)r(jià)又只有300萬(wàn)，中間多出來的51萬(wàn)空間，就足夠覆蓋原本該由買家承擔(dān)的45萬(wàn)首付，甚至還能再騰挪出幾萬(wàn)元給買家或者鏈條參與方。于是：

“首付”這個(gè)本來用于約束杠桿、過濾風(fēng)險(xiǎn)客戶的門檻，被徹底架空了。

你表面上看到的是：客戶按揭買房。
實(shí)際上發(fā)生的是：銀行既給他墊了首付，又額外給了現(xiàn)金。

這才是高評(píng)高貸最危險(xiǎn)的地方：

它讓本該由購(gòu)房人自己承擔(dān)的第一道風(fēng)險(xiǎn)緩沖層，直接消失。

第三步，從灰色操作演變成“職業(yè)背債”產(chǎn)業(yè)鏈

如果說前面的高評(píng)高貸，還可以包裝成“幫客戶降低首付壓力”，那么到了職業(yè)背債人的玩法，這件事就已經(jīng)不再是擦邊，而是：

赤裸裸的騙貸。

其標(biāo)準(zhǔn)路徑大致是這樣的：

先是“養(yǎng)白戶”。

中介專門去找征信干凈、負(fù)債少、名下無(wú)房或貸款記錄少的人，把他們包裝成“優(yōu)質(zhì)客戶”。方式包括偽造收入、做假流水、補(bǔ)社保、補(bǔ)個(gè)稅、虛構(gòu)工作單位，甚至直接把人設(shè)、職業(yè)、資產(chǎn)情況全部重做。

接著是“批量騙貸”。

一旦白戶被養(yǎng)熟，鏈條就會(huì)用高評(píng)高貸配合所謂裝修貸、經(jīng)營(yíng)貸、抵押貸等名義，把一筆房屋貸款拆成多層融資，從銀行盡可能多地把錢套出來。這個(gè)階段，如果再疊加評(píng)估端、中介端、銀行內(nèi)部審批端的串聯(lián)，就不是一單兩單的問題，而是可以流水線化復(fù)制。

最后是“斷供跑路”。

前幾個(gè)月或者前半年，象征性還款，營(yíng)造“貸款正常”的假象；等銀行徹底放松警惕后，人直接失聯(lián)，貸款逾期，房屋價(jià)值又因?yàn)槭袌?chǎng)下行不足以覆蓋債務(wù)，最終把整個(gè)窟窿留給銀行。

那問題來了：職業(yè)背債人自己為什么愿意干？

因?yàn)樗麄兺ǔ２粫?huì)空手上陣。鏈條會(huì)先把套出來的現(xiàn)金按比例分掉：背債人拿一部分，中介和組織者拿更大一部分。等債務(wù)真正爆雷時(shí)，背債人成了征信廢人和失信被執(zhí)行人，但錢早已被上游分走。

這已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的違規(guī)貸款，而是完整的黑灰產(chǎn)業(yè)鏈：

前端是包裝，
中端是騙貸，
后端是逃廢債。

為啥是現(xiàn)在？

這場(chǎng)巡查風(fēng)波，先是在廣州開始的，說明廣州市場(chǎng)這類操作的規(guī)模已經(jīng)很大了，才會(huì)引起上面的人關(guān)注。

為什么這種模式偏偏在廣州、深圳尤其是廣州最容易爆？

答案并不復(fù)雜：

房?jī)r(jià)下跌越快，評(píng)估滯后帶來的套利空間就越大。

2021年四季度，全國(guó)70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)到達(dá)一輪高位，此后房地產(chǎn)進(jìn)入漫長(zhǎng)調(diào)整周期；到2025年末，全國(guó)100城二手住宅均價(jià)同比仍下跌8.36%，二手房繼續(xù)承壓。

在70城中，這一變化廣州的數(shù)據(jù)特征更為明顯：

1、看新房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)，2025年Q4較2021年高峰下降了17.5%；

2、看二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)，2025年Q4較2021年高峰下降了22.9%；

一句話：整體呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)均跌”，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)調(diào)整。

在這個(gè)過程中，市場(chǎng)真實(shí)成交價(jià)在持續(xù)往下走，但很多存量評(píng)估體系、歷史參考樣本、內(nèi)部授信口徑調(diào)整沒有那么快。

而只要真實(shí)房?jī)r(jià)下跌速度，快過銀行評(píng)估系統(tǒng)更新速度，就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)極危險(xiǎn)的窗口：

房子的市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)跌下來了，但銀行賬上的可貸價(jià)值還留在高位。

這個(gè)窗口，對(duì)普通購(gòu)房者來說也許只是：

“多貸一點(diǎn)”；
但對(duì)中介、助貸公司、職業(yè)收房人、內(nèi)鬼來說，這就是：

赤裸裸的提款機(jī)。

尤其廣州，正是過去一輪樓市高點(diǎn)沖得猛、這一輪回調(diào)也很深的典型城市。高點(diǎn)時(shí)價(jià)格被情緒和流動(dòng)性推起來，進(jìn)入單邊下跌后，真實(shí)成交價(jià)不斷下修，銀行若仍沿用偏高的歷史估值、片區(qū)參考價(jià)，或者內(nèi)部有人故意利用時(shí)間差，就會(huì)把“評(píng)估差”變成“超貸空間”。

這就是為什么，巡查風(fēng)波會(huì)先從廣州燒起來。

高評(píng)高貸如何危及整個(gè)系統(tǒng)？

很多人對(duì)高評(píng)高貸的理解，還停留在“反正銀行有房子做抵押，不至于虧太多”。

這個(gè)判斷，在上漲周期里也許還有一點(diǎn)僥幸空間；
但在下跌周期里，恰恰最危險(xiǎn)。

因?yàn)榉抠J安全的根本，從來不是“有抵押物”，而是：

抵押物價(jià)值足夠真實(shí)，且在處置時(shí)能覆蓋債權(quán)。

可一旦是高評(píng)高貸，這兩個(gè)前提同時(shí)被破壞了。

過去三年，銀行業(yè)最明顯的兩條線，凈息差和不良貸款率：

1、不良貸款率在低位反復(fù)波動(dòng)，另一條是凈息差持續(xù)收窄。2023年四季度凈息差還有1.69%，2024年四季度降到1.52%，2025年一季度繼續(xù)降到1.43%，2025年后三個(gè)季度基本停留在1.42%的低位；

2、不良貸款率并沒有同步大幅改善，2025年一季度回升到1.51%，三季度升至1.52%，四季度才小幅回落到1.50%。這意味著銀行的利潤(rùn)緩沖正在變薄，但風(fēng)險(xiǎn)存量并沒有消失。

這組數(shù)據(jù)意味著什么？意味著：

過去銀行還能用“利差”覆蓋風(fēng)險(xiǎn)、覆蓋成本、覆蓋壞賬；現(xiàn)在很多銀行開始有點(diǎn)吃力，甚至部分銀行出現(xiàn)了倒掛。

在這種時(shí)候，高評(píng)高貸就不再只是“個(gè)別客戶鉆空子”，而是會(huì)直接侵蝕銀行資產(chǎn)質(zhì)量、撥備安全墊和利潤(rùn)表的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)源。

這就是監(jiān)管層為什么現(xiàn)在必須出手，而且必須下重手：

因?yàn)樵俨徊椋竺嬲ǖ舻模^不只是幾個(gè)中介。

寫在最后

”高評(píng)高貸“真正可怕的地方，它把原本建立在真實(shí)價(jià)格、真實(shí)首付、真實(shí)信用之上的信貸規(guī)則，變成了一場(chǎng)合謀游戲：

房子不再是房子，而成了套現(xiàn)工具；
首付不再是首付，而成了可以被抹掉的障眼法；
貸款不再是信用配置，而成了黑灰鏈條的提款口。

當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)開始默認(rèn)這種玩法能跑通，它做空的就不是某一家銀行，而是：

整個(gè)金融系統(tǒng)最底層的定價(jià)機(jī)制。

所以，這次高評(píng)高貸被查，不只是一個(gè)行業(yè)事件。它更像是一個(gè)信號(hào)：

房地產(chǎn)的舊套利時(shí)代，真的已經(jīng)結(jié)束。