政策助推之下，近期廣州樓市，堪稱(chēng)烈火烹油、熱度狂飆。

節(jié)前“穗八條”新政落地，五一假期全市一手住宅日均到訪8692組、同比+30.8%，日均認(rèn)購(gòu)634套、同比+50.1%，頂豪市場(chǎng)更是瘋狂，珠江新城、琶洲等核心區(qū)豪宅“億億聲”成交，更有高凈值客戶(hù)組團(tuán)掃貨。

唯有番禺萬(wàn)博的香江1號(hào)，卻顯得格格不入、處境尷尬。截至5月9日，陽(yáng)光家緣官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，香江1號(hào)網(wǎng)簽僅27套。

一邊是市場(chǎng)熱度暴漲、競(jìng)品開(kāi)盤(pán)即百億成交，一邊是僅27套網(wǎng)簽，懸殊的成交差距，直白暴露了香江1號(hào)的滯銷(xiāo)窘境。

市場(chǎng)回暖之際，香江1號(hào)為何仍舊難被市場(chǎng)買(mǎi)單？其背后緣由，值得深思。

爭(zhēng)議地塊承載翻盤(pán)厚望

香江1號(hào)的誕生，自始至終伴隨著爭(zhēng)議與拉扯。

2001年，錦繡香江首期入市，約6萬(wàn)㎡的超大草坪是項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商明確將其標(biāo)注為社區(qū)永久配套綠地，依托長(zhǎng)隆生態(tài)資源，打造生態(tài)宜居標(biāo)簽，這片草坪也成為無(wú)數(shù)業(yè)主置業(yè)的核心考量。

在2002至2012年的銷(xiāo)售周期內(nèi)，這片草坪始終是項(xiàng)目對(duì)外宣傳的核心名片。

轉(zhuǎn)折隱患早在2012年埋下，該地塊規(guī)劃性質(zhì)悄然動(dòng)搖。十余年間，業(yè)主維權(quán)不斷、爭(zhēng)議拉鋸不止，直至2019年控規(guī)修正方案獲批。官方以電子數(shù)據(jù)庫(kù)錄入失誤為由，將原本的園地更正為二類(lèi)居住用地，為后續(xù)開(kāi)發(fā)鋪路。

2024年，施工挖機(jī)開(kāi)進(jìn)承載業(yè)主回憶的大草坪，昔日承諾的生態(tài)綠地徹底退場(chǎng)，地塊正式踏上改造頂豪的轉(zhuǎn)型之路。

這場(chǎng)爭(zhēng)議纏身的地塊改造，表面上是香江控股的一次勝利，實(shí)則透支了市場(chǎng)口碑與購(gòu)房者信任。

于此同時(shí)，也揭露了房企背后深陷虧損泥潭下的被動(dòng)自救。

深陷虧損泥沼，

房企迫切押注自救

作為起家于生態(tài)住宅、家居商貿(mào)的老牌房企，香江控股近年經(jīng)營(yíng)頹勢(shì)盡顯，業(yè)績(jī)承壓嚴(yán)重。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，香江控股2025年將迎來(lái)上市以來(lái)首次年度虧損，歸母凈利潤(rùn)虧損區(qū)間8000萬(wàn)至9800萬(wàn)元，扣非凈利潤(rùn)虧損更是高達(dá)2億至2.18億元，虧損缺口持續(xù)擴(kuò)大。

營(yíng)收層面同樣不容樂(lè)觀，2025年前三季度公司總營(yíng)收僅11.47億元，對(duì)比2024年全年37.60億元的營(yíng)收規(guī)模，大幅斷崖下滑。

財(cái)務(wù)端隱患重重，截至2025年9月末，公司資產(chǎn)合計(jì)162.84億元，負(fù)債合計(jì)107.67億元，賬面在手現(xiàn)金僅6.41億元，卻要兌付12.39億元短期負(fù)債，資金鏈緊繃，融資渠道收緊。

行業(yè)高周轉(zhuǎn)紅利褪去后，香江控股傳統(tǒng)中端住宅業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力、盈利微薄。

在此背景下，貨值超百億的香江1號(hào)，成為房企救命的唯一稻草。按照預(yù)估，項(xiàng)目若能順利去化，可快速回籠現(xiàn)金流、填補(bǔ)虧損缺口，甚至助力企業(yè)扭虧為盈。

可現(xiàn)實(shí)骨感，27套的慘淡網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，直白宣告這場(chǎng)自救開(kāi)局失利，百億貨值去化遙遙無(wú)期。

“健康第一頂豪”定位

難獲高凈值客群認(rèn)可

當(dāng)下廣州頂豪市場(chǎng)壁壘分明，珠江新城、金融城、琶洲組成“一江三核”頂豪矩陣，憑借不可復(fù)制的江景、城市中軸頂級(jí)資源，牢牢掌控高端市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)，高凈值客群認(rèn)可度極高。

反觀香江1號(hào)，地處番禺萬(wàn)博板塊，雖商業(yè)產(chǎn)業(yè)配套成熟，但缺乏稀缺江景、城芯地標(biāo)等頂豪核心硬資源，生態(tài)配套更是平庸，無(wú)法實(shí)現(xiàn)高端圈層看重的資源獨(dú)占性，從地段底色上，就遜色于主流頂豪。

為彌補(bǔ)短板，項(xiàng)目包裝差異化定位，高調(diào)打出“廣州第三座全球頂豪”“健康第一頂豪”等噱頭，綁定健康、藝術(shù)、科技標(biāo)簽。

但業(yè)內(nèi)皆知，香江控股常年深耕中端改善住宅，從未有頂豪開(kāi)發(fā)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，高端產(chǎn)品打磨、圈層運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)欠缺。

所謂的健康人居、藝術(shù)配套，從27套網(wǎng)簽成績(jī)單來(lái)看，難以打動(dòng)挑剔的高凈值買(mǎi)家。

而項(xiàng)目藝術(shù)標(biāo)簽綁定董事長(zhǎng)個(gè)人藝術(shù)館資源，難以轉(zhuǎn)化為頂豪核心競(jìng)爭(zhēng)力。

更何況，頂豪賽道向來(lái)是資本游戲，重資產(chǎn)投入、回本周期漫長(zhǎng)，極其考驗(yàn)房企資金實(shí)力。對(duì)標(biāo)鵬瑞1號(hào)超160億元的總投資、單會(huì)所10億的投入，香江1號(hào)聘請(qǐng)高端設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、打造藝術(shù)配套同樣需要巨額資金支撐。

可結(jié)合香江控股緊繃的財(cái)務(wù)狀況，企業(yè)根本難以持續(xù)為項(xiàng)目輸血。

資金缺口之下，抵押房源成為企業(yè)緩解周轉(zhuǎn)壓力的常規(guī)操作。據(jù)陽(yáng)光家緣公示信息，香江1號(hào)已取證樓棟中，大量房源處于抵押狀態(tài)，對(duì)于定位頂級(jí)豪宅的項(xiàng)目而言，大規(guī)模房源抵押，側(cè)面印證了房企資金窘迫、周轉(zhuǎn)困難的真實(shí)處境。

褪去營(yíng)銷(xiāo)濾鏡，香江1號(hào)的滯銷(xiāo)困境一目了然：

沒(méi)有頂級(jí)地段加持、沒(méi)有成熟頂豪產(chǎn)品力、沒(méi)有雄厚資金兜底，僅憑噱頭炒作，難以在白熱化的頂豪市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟。

僅27套的網(wǎng)簽成績(jī)，已經(jīng)給項(xiàng)目敲響警鐘。

百億貨值去化受阻、虧損缺口持續(xù)擴(kuò)大、資金鏈岌岌可危……香江1號(hào)能否打破滯銷(xiāo)僵局、扛起房企翻盤(pán)大旗？從目前市場(chǎng)反饋來(lái)看，答案并不樂(lè)觀。

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