作者| 王晗玉

編輯|張帆

封面來源|視覺中國

從王石辟謠“被抓”，到今年一季度持續虧損、瘦身，擬32.7億元轉讓環山集團股權，進入2026年的萬科，依舊深陷輿論漩渦。

風波不斷的背景下，普洛斯再度赴港IPO的傳聞對當下的萬科來說可算是一個利好消息。

此前據多家媒體援引消息人士稱，全球物流及新型基礎設施巨頭普洛斯（GLP）計劃最快于今年第二季度向港交所遞交上市申請。此次IPO目標集資額不少于10億美元，公司目標估值約達200億美元。

盡管普洛斯官方對上市傳聞表示“不予置評”，不過若能成功登陸聯交所，一方面普洛斯可借此一舉回報投資人；另一方面，一直化險攻堅的萬科，也可借助這個“退出窗口”緩解資金壓力，或是憑此獲得新的估值支撐。

實際上，萬科當前A+H股總市值約460億元（截至5月11日），折合美元約67億元，按普洛斯200億美元的目標估值，萬科手中的股權價值約42.8億美元，已占其總市值的63.9%。

8年前“種下的樹”

回顧萬科與普洛斯結緣，雙方在資本層面的聯手始于上一輪普洛斯從新加坡資本市場退市。

在2017年那場私有化收購中，萬科牽頭聯合厚樸投資、高瓴資本等組成財團，以約790億元完成對普洛斯的私有化收購，其中萬科出資約169-170億元，獲得21.4%股權。

盡管后續在2024年及之后曾數次有消息傳出，萬科因面臨流動性壓力，與粵海控股等潛在買家洽談出售所持普洛斯21.4%股權。不過截至目前尚未有關于該出售事項的官方消息更新。

結合此前幾年萬科數度欲出售普洛斯股權，以及其近年所面臨的經營壓力，這棵在8年前種下的樹也成了萬科后來“好乘涼”的關鍵資產——若普洛斯IPO落地，將為萬科提供“退出窗口”、股權流動性和估值層面的顯著提升。

按普洛斯200億美元的目標估值測算，萬科持股對應價值約42.8億美元。而多家機構的分析還顯示，市場普遍預期普洛斯上市的估值區間或在250億至300億美元。由此萬科的持股價值有望達到53.5億至64.2億美元。這幾乎相當于萬科當前的A+H股總市值。

普洛斯股權價值力壓萬科傳統核心資產

開發類房地產企業傳統核心資產以土地儲備、待售物業為主，對比萬科2025年年報披露的土儲、物業情況，普洛斯股權的估值、變現潛力似乎已超越萬科自身持有的核心資產。

截至2025年末，萬科擬開發產品即土地對應的賬面價值為778.8億元、在建開發產品即期房1788.2億元，土地及在建期房合計貨值約2567億元。

一般而言，土地轉化為成熟的待售物業需2-3年的開發周期，還面臨市場波動與減值壓力，如2025年萬科就新增計提存貨跌價準備208.26億元。

同時，截至2025年末，萬科已完工開發產品，也就是待售現房，對應的賬面價值約1144.5億元。鑒于易居研究院在去年11月發布的一份報告顯示，全國百城新建商品住宅去庫存周期即存銷比為27.4個月，萬科當前現房資產變現效率仍然承壓。

對比之下，截至2025年9月30日，普洛斯全球資產管理規模約800億美元，總資產凈值約200億美元。根據其披露的2023年年度業績公告及資產負債表，普洛斯彼時總資產賬面價值約1762億元。

從兌現效率看，萬科持有的普洛斯21.4%股權，在解禁期過后可通過二級市場在1-2個交易日變現，且無需承擔開發及銷售成本；增長速度上，2021-2023年普洛斯總資產復合增長率約8.7%，也超過房企今時今日投資拿地的增速。

此外，與萬科當前總市值對比，萬科A+H股最新總市值約460億元，約合67億美元，按普洛斯200億美元的目標估值，萬科持有的股權價值約42.8億美元，約合人民幣293億元，較170億元投資成本增值72.4%。

普洛斯的溢價與萬科的收益

與傳統的“物流地產商”模式相比，普洛斯未來的成長潛力在于“物流+數據中心+新能源”的生態協同及800億美元的管理規模。

公開資料顯示，截至2025年9月30日，普洛斯全球資產管理規模約800億美元，總資產凈值約200億美元。在全球與超過140家機構投資者建立合作關系；其中在中國的70個地區市場運營約450處物流倉儲及制造研發等產業基礎設施，運營面積超過4000萬平方米，算力中心IT負載達1400兆瓦，新能源開發規模超2吉瓦。

作為承擔起第二增長曲線角色的新興業務，官方數據顯示，2025年普洛斯算力中心業務全年收入同比增長32%，已交付IT負載超420兆瓦。

這意味著，高增長、高毛利的新興業務，有望推動普洛斯估值從“物流地產”向“科技+新能源”切換。

同時，普洛斯主要通過“開發-運營-證券化-再開發”的模式循環，此類輕資產模式通常更易于在二級市場獲得估值溢價。

以其在中國內地發行的中金普洛斯REIT運營情況來看，該基金在2023-2025年連續三年按當年末市值計算的分派率保持在5%以上，在11只已上市倉儲物流REITs中表現較好。后續伴隨內地公募REITs市場進一步擴容，更多物業有望證券化，提升資產流動性及估值。

目前普洛斯200億美元目標估值對應的市盈率約8.5倍，與行業平均水平持平，估值具備合理性。

不過回到萬科自身，當前普洛斯IPO僅為市場傳聞，遞表時間、融資規模以及能否成功上市均有變數，同時港股波動或物流行業周期調整也可能導致股權縮水。更重要的是，亞馬遜、京東等企業布局自有物流，也為這家全球物流地產巨頭帶來競爭壓力。

但無論行業競爭格局如何變化，普洛斯能否順利IPO，其對于正處化險攻堅期的萬科都是最具確定性的高價值資產。

去年萬科歸母凈虧損885.56億元，資產總額約1.0萬億元，負債總額約7847.6億元，凈負債率達123.48%，一年內到期的有息負債就有1605.6億元。普洛斯股權既是穩定的分紅來源，更是可快速變現的優質流動性儲備，無論IPO是否落地，其都將成為萬科優化資產結構、緩解債務壓力的“最值錢”資產。

*免責聲明：

本文內容僅代表作者看法。

市場有風險，投資需謹慎。在任何情況下，本文中的信息或所表述的意見均不構成對任何人的投資建議。在決定投資前，如有需要，投資者務必向專業人士咨詢并謹慎決策。我們無意為交易各方提供承銷服務或任何需持有特定資質或牌照方可從事的服務。

點擊圖片即可閱讀