2026年上半年土拍收官之戰，5家房企爭奪通州新地。6月23日，通州區老城范圍內平房棚戶區改造項目一期九棵樹南FZX-0302-6016地塊（以下簡稱"九棵樹南地塊"）聚齊保利發展、招商蛇口、建發房產等5家房企爭奪。最終，該地塊由招商蛇口以約10.22億元競得，溢價率20.95%。地塊之熱，與其緊鄰項目中海玖樹滿和的熱銷表現不無關系。去年11月，中海以0.97%的溢價率拿下該相鄰地塊，今年3月開盤后一路快跑近乎售罄。

北京商報記者注意到，自2025年4月招商蛇口拿下八里橋地塊后，企業已長達14個月未在北京新增土儲，旗下多個通州項目臨近清盤，可售房源持續收緊。2026年招商蛇口多次參與北京地塊競拍未收獲新地，亟須補充土儲。

線下178輪、溢價率20.95%

出讓文件顯示，九棵樹南地塊土地面積約2.11萬平方米，規劃建筑面積約3.38萬平方米，用地性質為R2二類居住用地。

九棵樹南地塊線上出價環節便收到除保利發展外4家房企出價，線下競價環節更是"火藥味"十足，建發從競拍開始便表現出對該地塊的極高興趣，競拍前半程相繼與綠城、保利發展、中海進行"廝殺"，無論哪家房企舉牌建發必定跟舉，招商蛇口表現則更為克制，僅少數跟舉。

線下競拍進入后半程，綠城逐漸退場，招商蛇口則開始發力，與建發一直爭奪至最后落錘。最終，招商蛇口以約10.22億元、溢價率20.95%競得九棵樹南地塊。

從地塊位置來看，九棵樹南地塊位于通州區九棵樹街道，屬于城市副中心0302街區。從區位上看，該地塊是通州發展較為成熟的居住區域之一，生活氛圍濃厚，配套資源高度集聚。

交通方面，九棵樹南地塊距離地鐵九棵樹站約500米，可快速通達中心城區及副中心各核心功能區，對于東三環CBD外溢的剛需客群具有一定吸引力。

此外，地塊周邊配套有北京通州領展廣場等大型購物中心、三甲醫院北京中醫藥大學東直門醫院（通州院區）、通州區第一實驗小學、通州區運河中學西校區等資源，可滿足購房者日常生活需求。

熱銷孿生盤托底，低密戶型預留充足溢價空間

九棵樹南地塊最大的底氣，來自其南側"孿生兄弟"6017地塊（現為中海·玖樹滿和）的成功驗證。

2025年11月，中海以12.48億元、溢價率0.97%競得通州區老城平房棚戶區改造項目一期九棵樹南FZX—0302—6017地塊（以下簡稱"6017地塊"），而此次九棵樹南地塊與其僅相隔一條街道。

中海在競得6017地塊后，打造中海玖樹滿和項目并于2026年3月開盤，該項目憑借周邊配套成熟以及小面積多居室、功能復合的產品設計，截至目前，開盤3個月去化率已達92.73%，成交額達25.54億元。

九棵樹南地塊樓面價為3.15萬元/平方米，相比于6017地塊的2.3萬元/平方米，高出0.85萬元/平方米。更高的樓面價也決定了九棵樹南地塊未來售價或將高于中海玖樹滿和網簽價5.12萬元/平方米。

合碩機構首席分析師郭毅表示，雖然九棵樹南地塊與中海玖樹滿和地塊存在一定地價差異，但中海玖樹滿和當前約5萬元/平方米的成交水平，已為九棵樹板塊乃至通州主城區夯實了穩健的價格底盤，確立了區域房價價值下限。這意味著，招商蛇口新摘得的九棵樹南地塊，即便對標中海玖樹滿和的市場單價進行定價，依然具備穩定的基礎利潤空間。

郭毅強調，九棵樹南地塊具備更為優越的規劃指標，容積率僅1.6，較中海玖樹滿和2.2的容積率實現大幅優化。受高容積率限制，中海玖樹滿和90平方米以下小戶型多為兩面寬戶型，產品舒適度有限，市場去化主要依托低總價優勢實現突圍。

而招商蛇口低容積率地塊擁有更充足的產品打磨空間與升級潛力，可打造出三面寬、格局方正、通透舒適的改善型戶型，精準匹配當下主流改善家庭的居住需求，有望為通州主城區帶來比肩北京核心城區的高品質改善住宅產品，進一步升級區域人居標準。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，區域內二手房市場兩極分化。老舊次新小區（如梨園、九棵樹早年平層）掛牌及成交價多在3.5萬—4.2萬元/平方米之間；而年代更久遠的老社區則議價空間進一步拉開，成交價在2.3萬—2.8萬元/平方米之間。

張凱強調，新房與周邊二手房之間存在顯著的品質代差，這為新盤提供了明確的高溢價空間。招商蛇口此番再度補倉，恰逢其在售項目進入尾盤階段，實現了產品線的高效銜接。

招商多項目步入尾盤階段

盡管九棵樹南地塊拿地成本顯著高于一街之隔、已實現高熱度去化的中海玖樹滿和地塊，招商蛇口依舊果斷落子補倉，其背后是企業對北京優質土儲窗口期與市場去化節奏的把握。

北京商報記者梳理發現，自2025年4月競得通州八里橋棚改地塊、打造朝棠攬閱項目以來，招商蛇口在北京土地市場已歷經14個月的拿地"空窗期"。

在此期間，招商蛇口北京區域在售項目持續去化，存量貨量穩步下降。北京商報記者了解到，通州云璟攬閱、璀璨公元兩項目已實現清盤，璀璨時代剩余房源不足80套，朝棠攬閱僅剩余約40套，招商臻園也剩余100套左右。

伴隨在售存量房源持續去化、區域可售貨量逐步告急，為及時補足土儲儲備、延續市場供貨節奏，招商蛇口近期積極加碼北京土地市場布局。

2026年以來，招商蛇口參與豐臺太平橋、蒲黃榆、豐臺橋南等多宗優質地塊競拍。盡管數次參拍均未成功拿地，但企業主動搶抓一線核心土地資源、深耕北京市場的布局意愿與發展緊迫性十分明確。

郭毅表示，招商蛇口長期深耕通州各片區，積累了充足客群基礎，過往項目也已充分印證品牌落地兌現能力，構筑起差異化競爭優勢。其核心競爭力體現在成熟的產品研發體系與精準的客群需求研判，能夠打造貼合人居實際、具備高落地價值的住宅產品。

郭毅認為，此番招商蛇口果斷拿下九棵樹南地塊，既是看好城市副中心長期發展前景，也依托多年深耕形成的市場認知、客群洞察，對地塊產品做出前瞻且務實的規劃。她表示，頭部房企持續加碼通州核心地塊，傳遞出行業對副中心樓市向好的一致預期。優質地塊疊加過硬產品力，有望保持穩定去化節奏，進一步助推北京新房市場回暖復蘇。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，招商蛇口近年來積極補充北京土地儲備，反映出對土地市場長期發展的信心。總體來看，持續深耕一線城市，將有助于企業進一步鞏固規模優勢并提升品牌影響力。

北京商報記者 李晗