6月23日，杭州第十二批次土拍落下帷幕，兩宗低密宅地成功出讓，總成交金額達(dá)28.34億元，溢價均超10%，分別由濱江及建發(fā)競得。這場土拍，建發(fā)與濱江究竟看中了什么？

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兩宗低密地，溢價率均超10%

本次出讓的兩宗地塊分別位于蕭山湘湖和余杭未來科技城，均為容積率低于1.5的低密住宅用地，兩宗地塊均經(jīng)過多輪競價，以超10%溢價成交告終。

從成交結(jié)果看，未來科技城地塊的競爭更為激烈，經(jīng)歷了41輪競價，溢價率達(dá)33.2%，成為今日土拍的“熱度擔(dān)當(dāng)”。而湘湖地塊雖然溢價率相對溫和（10.8%），但也經(jīng)過了13輪競價，由濱江集團(tuán)競得，表示了濱江對該板塊持續(xù)深耕的決心。

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湘湖單元XS160402-14地塊

濱江再落子，10.8%溢價鎖定一線湖景資源

溢價原因分析：

低密屬性：1.2的容積率可打造純低密社區(qū)（如疊墅、排屋），這類產(chǎn)品在杭州市場具有稀缺性和保值能力；

一線湖景加持：地塊緊鄰湘湖景區(qū)，擁有不可復(fù)制的自然景觀資源。對于改善型客戶而言，“湖居”始終是終極夢想之一。

濱江的品牌效應(yīng)：濱江集團(tuán)作為杭州本土龍頭，對湘湖板塊有著深刻的理解。此前，濱江已在本地塊南面拿下XS160402-20地塊（即濱江閱湖軒項目），此次再度拿地，有助于形成板塊內(nèi)的品牌聯(lián)動效應(yīng)，降低營銷成本。

周邊項目與市場展望：

地塊南側(cè)即為濱江閱湖軒，2025年11月成交樓面價20811元/平方米。本次新地塊成交樓面價20500元/平方米，基本與前期地塊持平，說明地價體系穩(wěn)定。但需要注意的是，低密產(chǎn)品總價高，客群圈層相對狹窄，此外板塊庫存較高，低密產(chǎn)品（排屋+疊墅）庫存量大于200套（不含本案），去化周期約20個月，營銷端仍有壓力。

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未來科技城單元YH090902-05地塊

建發(fā)高價突圍，看好未科長遠(yuǎn)價值

未來科技城單元YH090902-05地塊，出讓面積45864平方米，容積率1.5，經(jīng)過41輪激烈競價，建發(fā)房產(chǎn)以16.04億元競得，溢價率33.2%，成交樓面價23314元/平方米。

溢價原因分析：

生態(tài)與產(chǎn)業(yè)雙驅(qū)動：周邊坐擁五常水鄉(xiāng)、和睦水鄉(xiāng)兩大生態(tài)綠心，且靠近阿里、OPPO等頭部科技企業(yè)總部，高凈值產(chǎn)業(yè)人口集聚，購買力強(qiáng)勁。

地鐵利好：地塊距離在建的12號線水鄉(xiāng)南路站僅500米，未來可通過12號線直達(dá)西站、之江轉(zhuǎn)塘，并換乘3號線進(jìn)入主城核心區(qū)。

地價與容積率：

周邊項目保利天奕，容積率2.4，成交地價21426元/㎡，本地塊地價上調(diào)1888元/㎡，但容積率僅1.5，漲幅在合理范圍內(nèi)，溢價拍高也就說得通了。

市場競爭提示：

雖然板塊潛力大，但未來科技城在售及待售項目競爭激烈，在售+待售項目4盤（綠城楓丹玫瑰園項目、濱江&綠城未科項目、建發(fā)招商元序、保利天奕），此外地塊周邊本月還有待拍07地塊，容積率僅1.05，更具備低密產(chǎn)品優(yōu)勢。所以，如何在眾多競品中脫穎而出，是對建發(fā)運(yùn)營能力的巨大考驗。

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穿透本次土拍

從本次土拍可以看出幾點：

第一，核心資產(chǎn)依然堅挺。無論是湘湖的湖景資源，還是未來科技城的產(chǎn)業(yè)+地鐵紅利，優(yōu)質(zhì)地塊依然能吸引房企真金白銀地投入，溢價率就是最好的證明。

第二，低密產(chǎn)品成為新風(fēng)口。隨著城市化進(jìn)程的深入，主城區(qū)土地資源日益稀缺，房企紛紛布局“低密類”產(chǎn)品，旨在迎合改善型客戶對居住品質(zhì)的更高追求。

對于購房者而言，這意味著未來市場上將出現(xiàn)更多高品質(zhì)的低密社區(qū)。但在選擇時，建議重點關(guān)注房企的產(chǎn)品打造能力和板塊配套的兌現(xiàn)速度。

你更看好湘湖的湖居生活，還是未來科技城的產(chǎn)業(yè)前景？歡迎在評論區(qū)留言討論！

THE END

1、上述研究成果由克而瑞浙江區(qū)域分析師于佳慧，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用AI文章、行業(yè)Skills和數(shù)據(jù)分析( https://www.dichanai.com/ )撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

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