北京
北京進深 徐迪 6月23日下午，隨著通州九棵樹6016地塊的成交，北京上半年土拍正式收官。
5家國央企參與本場土拍：中海發(fā)展、招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國。
最終由招商蛇口以10.217億元總價拿下，折合樓面價約3.03萬元/㎡，溢價率21%。
招商近兩年在通州陸續(xù)開發(fā)了璀璨公元、云璟攬閱、朝棠攬閱等一系列住宅產(chǎn)品，在2025年市場整體承壓的背景下，這三個項目累計網(wǎng)簽量近1400套。
曾經(jīng)有一個非常直觀的數(shù)據(jù)：在通州，每網(wǎng)簽三套房，就有一套出自招商蛇口。
可見其在通州的品牌號召力和對購房者的吸引力。
6016地塊的南面，是中海玖樹滿和所在的6017地塊，今年北京小陽春的主力熱銷盤之一。
中間僅隔一條街坊路，早期的土拍文件中，這兩塊地曾被視為“孿生兄弟”。
文件里甚至明確預留了地下連通的條件：若建設單位為同一主體，地下可通過特定區(qū)域連通。
玖樹滿和今年3月份取證開盤，總計578戶，目前網(wǎng)簽約540套，已進入到尾盤出清階段。
玖樹滿和的拿地價是2.29萬/㎡，網(wǎng)簽均價5.1萬元/㎡。
三個月清盤，并且價格也扛住了，稱得上是一個“叫好又叫座”的標桿項目。
僅隔半年，6016地塊就掛牌出讓，這個土拍節(jié)奏控制得恰到好處，正好能接上玖樹滿和的尾盤銷售期。
非常有意思的是，招商與中海在通州有著微妙的“競合”關系。
一方面是兩家房企在通州的布局，產(chǎn)品的直接競爭關系；另一方面，招商在通州的小爆款朝棠攬閱，背后也有中海地產(chǎn)的股份。
自去年4月初拿下朝棠攬閱地塊后，招商蛇口在北京已有超過1年的攬儲斷檔期。
今年參與了幾場土拍均未能如愿，招標計劃一則接一則地出。上周在豐臺橋南地塊的較量，更是與國貿地產(chǎn)火拼到了最后。
九棵樹這塊地，招商蛇口也是在其掛牌當天（5月18日）就發(fā)出了招標計劃。
歷經(jīng)漫長的蟄伏與幾番鏖戰(zhàn)，招商蛇口此次的拿地決心，顯然已被推向了最高潮。
地塊信息
九棵樹6016地塊土地面積約2.11公頃，地上建筑規(guī)模約3.38萬㎡，容積率1.6，限高45米。
地上需配建社區(qū)綜合服務中心1處，總面積約1000㎡；配電室2處，總建筑面積300㎡。
此外還有物業(yè)用房、便民菜店、便利店、快遞服務站等配建，可結合需求設置在地下。
6016地塊容積率僅有1.6中，北面一街之隔的中海玖樹滿和容積率卻達到了2.2。
那么是否6016地塊會更低密？
看出讓指標，6016地塊要求沿九棵樹中路西側道路紅線向西20米范圍內空間，不得建設永久性建筑，建議結合開敞空間和綠化統(tǒng)一設計。
地塊北面還有老社區(qū)，南邊被玖樹滿和搶先建了一排小高層。
三面一夾擊，6016地塊的容積率，只能硬生生降到1.6。
降到這個數(shù)，才能做到與中海玖樹滿和平權的產(chǎn)品。
1.6的容積率是真的，因為讓出的空地多，園林綠化會更好。
但這個“低密度”實際上是犧牲了可蓋樓的面換來的，去掉退線部分，實際容積率與玖樹滿和差不多。
并且園林、退線區(qū)域的建設成本仍需攤入，所以單位建面的實際成本，可能會略高于容積率2.2的玖樹滿和。
區(qū)位地段
位于通州區(qū)九棵樹街道，五環(huán)至六環(huán)之間，鄰近地鐵八通線九棵樹站。
周邊有北京通州領展廣場、北京中醫(yī)藥大學東直門醫(yī)院、通州云景公園等生活配套設施。
這一帶是成熟住區(qū)，學鐵商等配套都很完善。
離朝陽區(qū)很近，加上副中心和運河商務區(qū)的概念，對于東三環(huán)CBD外溢的剛需客群具有一定吸引力。
相關公司：招商蛇口sz001979,成都招商蛇口,中國海外發(fā)展hk00688,湖南中海控股
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