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以下為正文：

16個工作日，21場土拍，2026上半年的北京土拍故事，在今日結尾。

6月23日，通州老城范圍內平房棚戶區改造項目一期九棵樹南地塊FZX-0302-6016地塊現場競價，共有5家房企報名并報價：

報名企業：中海、綠城、保利、建發、招商

競拍現場，建發率先舉牌8.497億元，隨后的競價過程中，保利、招商、綠城相繼跟進。

由于上次的卡點烏龍，這次舉牌都相對干脆。前期保利與建發舉牌最多，報價至9.067億時，中海才姍姍加入舉牌，之后也是偶爾舉牌，看起來重在參與。而其他家看起來都志在必得。

最終，現場第173手，招商以10.217億元競得該宗地，樓面價約3.15萬元/㎡，溢價率20.95%。

恭喜招商！終于如愿拿地！也恭喜中海玖樹滿和業主！

壹2026年上半年收官：

6月23日，通州老城范圍內平房棚戶區改造項目一期九棵樹南地塊FZX-0302-6016地塊現場競價，共有5家房企報名并報價

至此，2026年上半年，北京共成交住宅用地21宗，累計成交土地面積67.48萬㎡，建筑面積約121.97萬㎡，總成交金額約340億元。

數量上，與2025年上半年基本相同，僅少一宗。

但對比成交面積及金額，就有了很大的差距：

2025年上半年，北京住宅用地累計成交建筑面積約234萬㎡，是今年的近一倍；

總成交金額約1005億，是今年上半年的近3倍。

其中，一部分原因在于，今年供應土地大多規模小、總價低，平均一宗地均價約15.6億元，

最貴的豐臺萬泉寺地塊，總價57.711億，在2025年上半年甚至排不上前三名。

另一部分原因，是地塊溢價率變低。2025年上半年22宗地平均溢價率7%，

而今年21宗地中，有15宗0溢價成交，最高溢價率紀錄20.95%，是由今日的通州九棵樹地塊創造，整體溢價率約3%，也比去年有明顯下降；

當然，這也和供地節奏有關，2025年上半年供地節奏更快、更密集，而下半年則慢下來，

今年供地節奏更穩，細水長流，避免扎堆供應帶來新房市場的貼面競爭，形成更良好的供應梯度，為新房市場平穩發展打下基礎。

此外，成交樓面價也由2025年的4.29萬元/㎡，下降至2.79萬元/㎡，下降幅度約35%。

溢價率變低，以及供應不再主要集中于朝陽、海淀等熱門區域，而是向昌平、大興、順義、懷柔、通州等周邊區域分散，是樓面價下降的主要原因。

當然，更低的樓面，意味著開發商有更高的價差做好產品，新房的價格也有相應的下浮，對買房人來說，不算壞事。

貳先看位置：

說回今日成交的地塊。

6016地塊位于通州成熟的生活區——九棵樹板塊，地塊就在中海玖樹滿和北側。

6016地塊作為玖樹滿和的兄弟，距離1號線/八通線九棵樹站更近，約450米。

這對于在CBD或副中心運河商務區工作的通勤族而言，這一距離提供了高效的出行選擇，實現了從“居住靜謐區”到“工作核心區”的快速切換。

周邊陽光新生活廣場、領展廣場、通州一實小、東直門醫院通州院區、云璟公園等都在1公里范圍內，生活便捷度極高。

且有中海玖樹滿和熱銷經驗在前，摸清了市場需求，新項目更易上手。

去年11月，中海競得九棵樹6017地塊，今年3月開盤，共584套房源，目前已網簽537套，網簽率約92%，網簽均價約5w1，可以說是近3年甚至5年以來中海去化最快的明星項目了。

共7棟10-11層洋房，主力戶型72-120㎡三至四居，南向寬景陽臺 北向拓展空間，在通州備受認可。

6016地塊，完全可以在此基礎上，復制升級。

叁回看地塊本身：

地塊總用地面積約2.1萬㎡，地上建筑規模約3.38萬㎡，容積率1.6限高45米，比中海玖樹滿和2.2的容積率更低；

社區內需配建社區綜合服務中心一處，總面積約1000㎡;

配電室2處，總建筑面積共300㎡，以上配建設施建成后均需移交相關管理部門。

另需配建物業服務用房150㎡，便民菜店100㎡，便利店50㎡，快遞服務站20㎡，綜合通信設備間10-15㎡，有線電視光電轉換間4-6㎡，分布式能源站180㎡，

這些配建不占用地上建面，可設置在地下，主要作為便民設施使用。

沿九棵樹中路西側道路，紅線向西20米范圍內空間，不得建設永久性建筑，建議結合開敞空間和綠化設施統一設計。

這會稍微提高一點實際容積率，但社區內擁有了更好的景觀和綠化空間，也不失為一樁美事。

6016地塊起始價8.447億元，起始樓面價約2.6萬元/㎡，而隔壁中海玖樹滿和成交樓面價為2.29萬元/㎡，高出3000元。

值得注意的是，雖然6016地塊的起始樓面價略高于6017地塊的成交樓面價，但其更低的容積率意味著更高的產品溢價空間。

1.6的容積率允許開發商打造更低密度、更高得房率、更優景觀視野的改善型產品，這在一定程度上抵消了土地成本的上升。

此外，出讓文件中提及，若6016與6017地塊由同一主體開發，地下空間可通過特定區域連通。

這一條款為潛在的統一操盤留下了想象空間，若能實現雙地塊聯動，將形成一個規模更大、配套更完善、業態更豐富的大型高品質居住社區。不過，今日拿地企業是招商，聯通可能走不通了。

地塊周邊稍有競爭力的二手房，是K2玉蘭灣，掛牌均價5.3萬元/㎡，以及龍湖蔚藍緹香，不過龍湖蔚藍緹香離地鐵更遠，對于剛需家庭來說，6016地塊更為合適。

整理了目前通州網簽剩余房源大于85%的新盤，網簽率如下：

FYI：此處的網簽均價指的是開盤至今的全盤均價，如需查詢今年的均價也可文末掃碼，交個朋友，免費幫您查。

從現有存量看，6016地塊的競爭對手不多，不過，3萬 的樓面價，后續產品上可能要格外用心發揮，才能走“easy”模式。

另外！北京7月前拍的這些宅地，

我們也做了一個視頻詳細盤點??????

周邊有啥不為人知的小細節？評論區期待您的交流哇~

接下來，北京土拍要暫別1個月，最早的一宗地是7月22日的大興新城0029，之后是7月28日的朝陽酒仙橋，咱們1個月后見吧~

您可以關注視頻號：@樂居在北京，若有現場，我們將為您帶來競價現場直播。

了解北京都有哪些優質新盤？也可以交給AI，百度搜索：好房點評網，各大榜單，羅列北京優質好房：