最近，寶安的熱度很高。

一是，觀潮府高達14萬/㎡的價格，創下新房價格記錄；二是，新政后寶安新房成交大漲45%。

▲圖源：樂有家、每日樓市早讀

但另一邊，剛需盤價格卻創下新低。

4月底開盤的松崗璞宸臻悅府，備案均價約3.8萬/㎡——是寶安近年來首個備案均價3字頭的新盤，折后260+萬就能買3房2衛。

而接下來，2026年，寶安待入市的商品住宅項目約有23個、合計1.5萬套房，包含國標新規盤、準現房等。

競爭更激烈，預計價格還會下探。

▲上下滑動查看（僅供參考，請以項目公布為準）

下面，我們通過實探，給大家介紹一下今年的全新首推項目。

寶安中南部

10個盤、4萬+/㎡起！

今年位于寶安中部、南部的新盤約11個，合計7000+套左右。其中，全新的項目7個。

◎ 西鄉：

鳳凰臻苑、鳳凰顧府

特點：村委投資、綜合體、小體量

位于12號線寶田一路站旁，斜對面是海巒坊。

兩個項目同屬于鳳凰崗村投資項目，整體計劃建設興匯商業大廈、鳳凰崗商業樓，兩個住宅項目為其中一部分。

但住宅體量很小，合計都不到300套。

▲項目效果圖

項目進度比較慢，從去年到現在，也只是剛出地面。

▲@深圳買房計劃 4月底拍攝

目前，暫未有項目的戶型圖流出，但預計會是新規戶型。

價格方面，周邊的海巒坊目前二手房成交價約6萬/㎡出頭，預計項目價格也會差不多。

◎ 航城：

盛合天瑞家園

特點：現房、容積率3+、舊規戶型

項目位于廣深公路和機場南路交匯處西北側，旁邊就是卓越閩泰星奕府。

雖然靠近馬路和工業區，但項目和 星奕府、云奕府能形成一定的居住氛圍。加上周邊有20號線航城站（在建中）、12號線黃田站、鐘屋小學、在建的大仟里商業等，也能滿足居住需求。

項目規劃4棟高層住宅、1所幼兒園，帶來541套住宅房源、634個車位。

▲目前已是現房 | 圖源：網絡

項目最大亮點是現房、容積率3.39，但也因為建設較早，還是舊規戶型：

約80㎡2+1房1衛

約85㎡2+1房1衛（或可改2衛）

約104㎡4房1衛 （或可改2衛）

其中，部分戶型需要陽光改房間，想要主衛的，也需要業主自行改衣帽間為衛生間。

▲點擊查看大圖（僅供參考）

價格方面可以參考卓越星奕府，預計在5萬+/㎡。

天宸云境府、天宸山境府

特點：自帶“大仟里”、綜合體、配建保障房

這是黃田金碧舊改帶來的兩大住宅項目，位于12號線黃田站周邊。

整個項目用地面積超10萬㎡、體量超70萬㎡，由宏發操刀建設，將帶來住宅、商業等業態。

其中，舊改的一期02地塊是天宸云境府、04地塊天宸山境府，二期01地塊、03地塊分別是商業和住宅， 預計商業部分會建一座大仟里購物中心。

具體來看，兩個項目都是圍合社區。

天宸山境府規劃7棟住宅、共1383戶， 配建一所幼兒園。

天宸云境府規劃6棟住宅、共有1675戶，包含保障房900戶、商品房775戶，配建一所幼兒園。

對比來看， 天宸山境府的居住氛圍或更純粹。

目前，兩大項目已全面施工，主體出地面數層。

深鐵閱海境花園

特點：地鐵口、大體量、現房銷售

項目之前是寶安出讓的A219-0080宗地，樓面價約2.3萬/㎡、實行現房銷售。

目前，項目已經封頂，最快年底有機會推售。

作為12號線興圍站的 上蓋項目 ，項目東面與寶安教育城隔著京港澳高速相望，西面是天虹商場，北面是機場立交。

項目主要業態是住宅，配建一所幼兒園、一座近8萬㎡的體育公園，旁邊有九年一貫制教育用地。

所以，項目及周邊集合了地鐵、教育、商業、公園等配套，也算比較宜居。

項目占地面積近10萬㎡、體量約28.9萬㎡，容積率約為2.9， 計劃分為四期建設， 全部都是小高層設計，最高27層。

▲項目效果圖（僅供參考）

一期規劃7棟住宅、2棟商業、一所幼兒園，住宅共824戶；二期、三期各規劃了5棟住宅，分別有488戶、534戶；四期規劃3棟住宅、417戶。

價格方面，預計會在5萬+/㎡。

◎ 石巖：

名居云山府

特點：地鐵直達南山、城中村旁、新規戶型

項目位于13號線石巖站旁，可以地鐵30+分鐘到南山，通勤比較方便。

雖然項目在石巖中心區，但目前周邊以城中村為主，城市面貌一般，附近有官田學校、濱海小學(集團)上屋小學、石巖人民醫院等配套。

項目還處在早期階段，正在基坑中。

根據規劃，項目占地約1.81萬㎡，總建筑面積約15.64萬㎡，容積率5.74 ，共由三棟43層高的住宅組成，另配一所9班制幼兒園。

共帶來722套住宅、990個車位，車位比約1:1.37。

項目已有個別網傳戶型圖流出：

83㎡的3房2廳2衛；

93㎡的3房2廳2衛；

103㎡的4房2廳2衛；

123㎡的4房2廳2衛。

作為新規戶型，項目飄窗+陽臺的得房率比較高，最高能超過100%。

▲網傳戶型圖及平面圖

價格方面，可以參考周邊的宏發世紀城3期，預計4萬+/㎡。

寶安北部

13個盤、超7000套房！

今年寶安北部的項目比較多，足足13個盤、帶來7700+套房，其中7個是全新項目。

不過，其中多個項目位置一般，缺乏充足的居住配套。

▲僅供參考

◎ 新橋：

領灣城觀邸

特點：巨無霸項目、配套欠缺、山景房

這是深圳首個平方公里級“工改工”更新項目——新橋東片區項目的商品房部分。

據悉，整個項目總規劃面積2.3平方公里，總投資超500億元，總建面超500萬㎡，打造制造+科創+總部一體產業新城。目前，一、二號園區已交付，已入駐企業超50家。

▲新橋東先進制造產業園效果圖

相比之下，住宅部分建設比較慢，打頭陣的領灣城觀邸，也僅出地面數層。

領灣城觀邸占地約3.22萬㎡，總建面約26.5萬㎡，容積率5.26，由7棟25-46層的住宅、1所18班制幼兒園組成。

帶來約1231套住宅、1998個車位，車位比1:1.62。

▲項目基坑中

規劃這么多停車位，大概也是因為項目交通非常一般。

最近的11號線沙井站直線距離超過4公里，駕車都超過20分鐘。哪怕未來18號線開通，距離最近的新橋東站也要步行1公里以上的路程。

同時，周邊幾乎都是產業園、城中村，好在周邊規劃建設3個可售型人才房項目、一所九年制學校，加上緊靠郊野公園，未來居住氛圍將有改善，而且項目還會是山景房。

▲目前配套欠缺，未來居住配套將補齊

新睿府

特點：超高層、配套一般、千套房源

項目前身是新二社區土地整備利益統籌項目留用地03-03地塊，在寶安新橋客運站旁。

項目用地面積約2.2萬㎡，總建面約18.24萬㎡，由5棟46-47層超高層住宅、幼兒園、商業等組成，容積率5.54。

其中，住宅約11萬㎡，預計能帶來1200+套住宅，停車位1270個。

目前，項目還在前期階段。

▲項目還在前期階段

和領灣城觀邸的情況類似，新睿府周邊多是城中村，居住配套、氛圍都比較一般。

預計這兩個項目的單價都會在3+萬/㎡。

◎ 沙井：

景序暄和里

特點：地鐵旁、學校旁、3萬+/㎡

這是沙井今年僅有的全新住宅項目，位于步涌農貿市場的東面。

比起新橋的項目，景序喧和里與12號線步涌站不過500多米距離，周邊除了農貿市場，還有步涌體育公園、步涌實驗學校、才華學校等配套。

所以，盡管周邊城中村、產業園比較多，但基本的居住配套還是齊全的。

目前，項目已經出地面數層。

根據規劃，項目占地約3萬㎡，總建面約26.7萬㎡，由7棟30-46層高層住宅、1所幼兒園、2層底商組成。

帶來1543套住宅， 2002個 車位，車位比約1:1.3。

項目由北京世紀金源集團操盤，旗下騰云筑科代建，該企業致力成為中國領先的科技型城市發展服務商。

▲項目效果圖

目前，項目未有具體戶型圖流出，但吹風價已經明確，大概單價3字頭。

◎ 松崗：

深鐵銘著

特點：綜合體、現房、地鐵旁

作為2026年首個日光的安居房項目， 深鐵銘著刷足了熱度，但其商品房的熱度就稍顯遜色了。

項目分為一二期建設，二期是辦公+酒店；

一期則包 含2棟46層高的商品住宅、1 棟29層高的安居房、1所幼兒園等。

其中，住宅共651套，含462套商品房、189套安居房。

安居房以2萬/㎡左右的均價，開盤日光；而商品房目前未有入市時間說法，但目前也是準現房了。

當年土地出讓時，要求限售均價不高于4.45萬/㎡，預計入市價格會更低。

▲項目已是準現房狀態 | 圖源：網絡

項目周邊有11號線松崗站、松崗實驗學校等配套，加上自帶5000+㎡商業，能滿足基本居住需求。

另外，松崗還有位于聯投東方華府旁的燕翰西城別院項目，但這一項目已經停工幾年，這里不再盤點。

◎ 燕羅：

洪匯臻譽

特點：公園景觀、綜合體、配套一般

項目在麒麟山公園的西北角，幾乎是寶安燕羅和光明馬田的交界處。

周邊除了公園，還有中涵水果市場、杉杉奧特萊斯廣場等配套，距離最近的6號線溪頭站步行時間超過20分鐘。

項目前身是燕羅街道107發展帶洪橋頭段城市更新項目的居住部分，整個舊改項目用地約7萬㎡，開放建設用地則約3.4萬㎡，總體量約22.9萬㎡，容積率約6.7。

其中，住宅體量約8.6萬㎡，預計能帶來800+套住宅。另有商業、辦公、廠房、幼兒園等業態。

▲項目規劃草案

目前，項目還在基坑中，預計建成后將擁有公園景觀。

▲項目還在基坑中 | 圖源：家在深圳、咚咚找房

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