以前趕不走，現在主動跑！最近兩年，樓市出現了一個“顛覆常識”的現象：因“物業費結算困難”、“現金流持續虧損”，物業爆發了集中撤場潮！據中指研究院數據，2025年初至2026年3月底，全國共監測到住宅撤場項目212個，這背后，反饋出的一個信號——物業費，收不上來了！

● 物業費越來越難收！一年超200個住宅物業退出！

時間回到2020年，那時候，物業行業堪稱“現金奶牛”。

那一年，上市潮洶涌而至，全年18家物企登陸港交所，募資超百億。低負債、有穩定現金流，有無限的想象空間……

但近年來，情況已經發生了翻天覆地的改變——

從結果看，近一年超200個住宅物業主動撤場

近年來，由于物業公司收支失衡，有的住宅項目長期處于虧損狀態，不得不作出撤場的決定來止損，其中既包含運營困難的次新房項目，也包含長期收繳率低迷的老項目。

據中指研究院數據，2025年初至2026年3月底，全國共監測到住宅撤場項目212個。從地域分布上看，蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州等城市住宅撤場案例較多。

而背后的原因，是因為物業費收不上來了。

克而瑞物管研究中心公布的數據顯示：2025年，全國物業服務企業（500強）平均收繳率已降至71%，連續四年下滑。上市物企收繳率為78%，中小物企則普遍低于65%，部分甚至跌破50% 。

中物智庫數據同樣顯示，2025年百強物企住宅物業費收繳率已跌至82.3%，行業住宅物業服務滿意度僅73.2分，創下近年新低。

一個行業共識是，通常80%以上的物業費收繳率才能保障小區基本服務的正常運行。低于這一數值，小區可能面臨保潔降薪、保安裁員、電梯壞了沒錢修，基礎服務難以保障。

收繳率的下降直接導致物企現金流吃緊，進而壓縮服務投入，形成惡性循環。

● 為什么業主不愿意交物業費了？

業主不愿意交物業費，是多方面因素共同導致的后果。

表面看，是因為近幾年大家的經濟壓力都增大了。

經濟下行周期，尤其是房價下跌，使業主資產縮水，部分業主面臨收入下降或現金流緊張，物業費作為固定支出，被業主視為可削減的成本，優先保障房貸、生活基本需求，導致繳費意愿降低。

還有心理預期的變化。

業主從“增值心態”轉向“保值心態”，認為房產貶值后，物業費不應維持原標準。若物業費未隨房價下調，業主會感到不公平，產生抵觸情緒，甚至將拒繳視為對市場環境的不滿表達。

其次，也受到政策的影響。

多地出臺空置房物業費折扣，比如江蘇給出七折、山東打到六折，空置率高的項目直接被砍掉大半收入，但沒有打折的小區業主也會對標優惠政策，不愿全額付費。

更深層的原因，是質價不符的物業服務，所引發不滿情緒的爆發。

克而瑞的報告顯示，收繳率困境歸因于政策、市場與業主行為的三重擠壓，而更深層次的矛盾，在于物業與業主之間信任鏈條的徹底斷裂。

保潔頻次縮水、安保形同虛設、設施維修滯后…當業主繳納的物業費、尤其是高價物業費與得到的服務嚴重不匹配時，雙方的信任碎了。

●此前常州已有多個小區物業撤場，也有成功更換物業的案例

2025年8月，根據網絡消息顯示，位于天寧區的景瑞望府和景瑞天璽兩個小區，由原本的景瑞物業，更換成了保利物業。

兩個小區針對換物業有不少波折，有些業主不滿意景瑞物業的管理，也有些業主針對業委會在更換物業的過程中的一些行為感到不理解。

同年7月，位于新北區的吟楓苑小區業委會官方公眾號顯示，小區的中海物業發布了 關于退出新北區吟楓苑項目的函。

其中顯示目前物業服務期限截止至2025年7月31日，到期之后將會退出吟楓苑小區的物業服務。

更早之前的2024年11月，天寧區乾盛蘭庭的高正物業向業委會發函，表示要在今年2月10日提前撤場，結束物業服務合同。

2023年，位于天寧區的衡麓世家花園小區，在雕莊街道，社區等相關部門的配合下，歷經五個多月的努力，從物管會發起、籌備、成立。于2023年12月9號在小區物業會議室經過多方參與及見證，投票表決。

小區共計1150戶，總投票數達到926戶，投同意解除現有金科物業740戶，投同意繼續聘用金科物業53戶，棄權票133戶。

2021年4月，位于新北恐龍園板塊的康橋水郡小區，因為原物業的種種不作為，正式將其解聘。

4月，新物業南京銀城物業進駐，但府琛物業仍占據地下停車崗亭不肯離開，也拒絕交出小區的車庫管理權。

業委會兩次發函要求府琛物業進行交接，府琛物業用種種理由推脫。

期間街道社區進行了兩次協調，府琛物業都置之不理，并以車庫產權為由拒絕交出車庫管理權。

還在地下車庫違章搭建了一個辦公場所，似乎打算常駐。

同年，位于主城天寧區的銀河灣星苑就幸運的多。

據悉，銀河灣星苑最初的物業是光華物業，后換過新城悅，最后出現諸多問題的是欣祥物業，物業管理存在諸多不妥之處，綠化景觀維護的不到位，小區公共娛樂泳池也幾近荒廢，引起業主的強烈不滿。

2021年3月，銀城物業成功更換進場，通過設施維修、人員管控、綠化定期澆灌等實在有效地提供便民服務，同樣是1.2元/㎡·月的物業費，小區環境干凈整潔，業主的好評不斷，貝殼平臺截至本月掛牌價更是直漲近2.5萬。

在更換物業之后，不管是小區環境，還是公共設施維護，都要比之前好上不少。

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