河北
來源：市場資訊
（來源：華泰睿思）
價格邊際改善持續
4月房地產數據顯示房價的邊際改善仍在持續，尤其是一線城市持續兩月的環比正增長預示著市場信心的逐步修復。我們認為盡管投資端仍在探底，但市場復蘇的自發性加大了房價改善的持續性，也有望帶來地產股布局機遇。
“控增量”下投資端仍在探底，去庫存成效持續顯現
1-4月房地產投資端仍在探底，開發投資與新開工當月同比降幅均顯著擴大。開發投資累計同比-13.7%，其中4月降幅20.1%，跌幅環比擴大8.8pct；新開工面積累計同比-22.0%，其中4月降幅26.6%，跌幅環比擴大9.2pct；竣工面積累計同比-24.0%，降幅較前3月縮小1.0pct。截至4月，全國施工面積同比-12.1%，跌幅環比擴大0.4pct。庫存端，4月末商品房待售面積同比-0.4%，跌幅環比擴大0.3pct。整體來看，在“控增量、優存量”的政策導向下，開發投資下行趨勢具備延續性，而通過收縮新增供給實現的全國性去庫存成效持續釋放，行業供需結構持續優化。
銷量保持下跌而價格結構性改善，一線城市房價連續兩月正增長
銷售端邊際改善，1-4月商品房銷售面積/金額同比-10.2%/-14.6%，其中4月同比分別為-9.5%/-7.6%，銷售面積跌幅較上月擴大2.1pct，銷售額收窄5.7pct，可見新房銷售結構向改善傾斜。價格端保持“一線回暖、二三線收斂”格局，4月70城新房/二手房價格指數環比跌幅均與上月一致，保持0.2%。分城市能級來看，一線城市新房/二手房價環比均保持正增長，增幅分別為0.1%/0.4%，其中，北上廣深二手房價環比分別上漲0.4%/0.7%/0.2%/0.3%，北京和深圳較3月環比漲幅小幅收窄，上海則擴大0.3pct；二、三線城市二手房環比分別-0.2%/-0.3%，二線環比較上月持平，三線降幅收窄0.1pct。4月一線城市房價繼續改善進一步驗證市場自發性復蘇邏輯，對行業整體企穩回升形成有力支撐。
房企現金流狀況待改善
銷售額絕對值偏弱背景下，房企現金流仍待改善。1-4月房企到位資金同比-18.4%，其中4月-21.9%，較上月擴大5.4pct，具體來看：國內貸款累計同比-25.9%，降幅較上月擴大2.2pct，自籌資金累計同比-10.5%，降幅較上月擴大5.2pct，定金及預收款同比-17.6%，降幅較上月收窄2.5pct；個人按揭貸款同比-31.7%，降幅較上月收窄2.9pct，銷售回款指標跌幅收窄，但仍處雙位數下滑區間，當前二手房市場交易熱度尚未傳導至新房端，房企銷售回款修復節奏滯后，現金流改善仍需等待。
風險提示：行業政策波動風險，行業基本面下行風險，部分房企經營風險。
圖表
房地產開發投資
房地產開工、施工與竣工面積
商品房銷售面積與金額
房價表現
房企現金流情況
風險提示
行業政策風險：宏觀流動性的變化、因城施策的調控政策存在不確定性，在新發展模式的指引下，住房、土地、金融、財稅等房地產相關領域的制度存在調整優化的可能，都可能對房企經營造成擾動。
行業下行風險：房地產行業規模高峰可能已經過去，部分區域銷售、拿地、新開工、投資等關鍵指標存在趨勢性下行風險。
部分房企經營風險：若經營和融資性現金流修復低于預期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進而出現經營困難等問題。
文章來源
研報《房價邊際改善態勢延續》2026年5月19日
劉璐 分析師 S0570519070001 | BRD825
陳慎 分析師 S0570519010002 | BIO834
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