來源：市場資訊

（來源：夏磊觀察）

2026年一季度，房地產市場出現“小陽春”，重點城市二手房成交顯著放量，新房價格環比上漲城市數量有所增加。但當前成交熱度能否持續？還要看居民對房地產的信心能否持續改善、庫存能否持續去化、政策能否持續支持？

居民對房地產的信心持續改善

信心比黃金更重要。一季度以來，房地產市場已呈現出積極變化。要讓“小陽春”持續下去，居民信心必須繼續改善并保持穩定。

購房者信心恢復，主要有四個支撐。一是由于宏觀經濟向好提供底層支撐。2026年一季度國民經濟實現良好開局，GDP同比增長5.0%。從收入端看，一季度全國居民人均可支配收入12782元，扣除價格因素實際同比增長4.0%。從結構來看，工資性收入同比增長4.9%，保持穩定；經營凈收入同比增長6.6%，是收入增長的主要貢獻項，體現出小微企業和個體工商戶的經營活力有所恢復。從物價看，2026年1-4月CPI同比上漲0.9%，溫和通脹環境亦有助于名義收入的改善和消費意愿的釋放。宏觀經濟的向好，為房價預期改善提供了堅實基礎。

二是股市財富效應逐步顯現。2024年9月24日政策組合拳推出以來，上證指數從2863點上漲至2026年5月超4200點，刷新2015年以來新高。2024年9月24日至2026年5月11日，上證指數累計漲幅達48%，顯著修復并提升了居民金融資產市值，形成了較為可觀的財富效應，為居民“賣舊買新”提供重要資金儲備。與此同時，居民資產配置行為出現明顯變化。2026年一季度住戶存款增加7.7萬億元，同比少增1.5萬億元；銀行理財市場存續規模較去年末縮水1.38萬億元。新增定期存款占比從2023年的96.2%下降至2026年一季度的84.9%，居民“持幣待購”意愿增強。

三是法拍房對邊際房價的沖擊減弱。2026年一季度重點城市法拍住宅成交占比整體維持低位，北京降至0.6%，上海0.7%，廣州、深圳小幅上升1.7個和0.6個百分點，占比約為3.4%和3.6%。法拍房占比整體維持低位，因法拍折價引發的“價格坍縮”被有效隔離在局部范圍，并未蔓延至主流二手房定價體系。

法拍房對市場影響更可控。根據中指數據統計，2026年一季度住宅類法拍房掛拍9.5萬套，同比下降4.3%。在此基礎上，以深圳為例，部分債權銀行已主動“下場”定價快速處置抵押資產，未來法拍房的折價率將更合理，有助于避免價格螺旋下跌，邊際房價得到穩定。

四是租金回報率回升修復房地產資產估值。2026年3月，中指研究院50城平均租金回報率為2.26%，高于同期5年期定存利率1.3%和10年期國債收益率1.8%。居民購房現金流正逐步轉正。租金回報率托底資產價格的核心機制在于，租金收益覆蓋月供成本，持有房產從“凈支出”狀態切換為“收支平衡甚至盈余”。以北京朝陽區安貞西里一套60平方米兩居室為例，根據鏈家資料顯示當前市場總價約220萬元，月租金約5300元，租金收益率約為2.9%，明顯高于定存利率。假設首付120萬元，公積金貸款100萬元，貸款期限20年、等額本息還款，月供約為5347元，月供與月租金已非常接近。這意味著購房者每月實際現金流出壓力較小，當公積金貸款額度提升或房貸利率進一步走低，租金收益完全覆蓋月供將是大概率事件。

宏觀經濟、財富效應、供給擾動、資產估值四個維度形成合力，居民信心改善具備一定可持續性，這是“小陽春”延續的最重要條件。但股市波動、經濟復蘇斜率等不確定性仍需繼續觀察。

庫存持續去化

2026年4月末，全國商品房待售面積同比下降0.5%，連續2個月下降，供求關系出現邊際改善。但全國房地產庫存總量（含現房、在建及已供未動工土地）約為57.4億平方米，庫存壓力尚未根本緩解。只有推動庫存持續去化，才能為市場止跌企穩提供基礎。

目前庫存去化渠道在拓寬。2026年各地積極探索多渠道盤活存量商品房，將有助于庫存去化。湖南省已明確2026年計劃收購存量商品房200萬平方米以上，用于保障性住房、安置房、宿舍和人才住房等；河南省支持發行專項債收購存量住房。通過收儲轉化，可以在補充保障房供給的同時，消化庫存。

土地成交持續下降。根據中指數據統計，全國土地成交規劃建面連續5年下降，2025年成交9.9億平方米，較歷史高點下降67%，2026年土地成交下降持續，1-4月同比下降19.2%。土地成交的持續縮量，意味著后續新房供應將減少，有助于去庫存。各地也因城施策精準調控，如福建省明確，部分市、縣去化周期超過24個月應暫停商品住宅用地供應，12至24個月的按“盤供平衡”原則供應。這種的精準調控，使土地供應與各地實際消化能力相匹配，避免無效供給的進一步累積。

產品升級，供給結構優化。2026年《政府工作報告》明確“好房子”建設標準，“安全、舒適、綠色、智慧”成為新一輪產品升級的核心方向。通過容積率優化、綠色建筑、智慧社區等產品升級政策，鼓勵開發商打造符合新一代居住需求的改善型產品，推動住房“更新換代”，激活新房市場需求，避免庫存長期沉淀。與此同時，規劃端也給予有力支持。相關部門優化居住用地規劃指標，包括適度提高容積率、調整綠地率、建筑密度、建筑退讓距離、停車配建標準，并完善公共服務、市政交通設施配建以及風貌引領要求。這些供給結構優化措施，既提升了新房產品的競爭力，又更好地匹配了居民改善型住房需求，有助于加速庫存去化。

多渠道去化、供給收縮、產品升級共同發力，有望推動庫存持續去化，助力市場企穩。

政策持續支持

本輪“小陽春”是限購松綁、房貸利率下調、公積金優化、“以舊換新”等多項政策疊加的結果。政策邊際效應容易遞減，要讓行情持續，必須保持政策連續性和針對性。

一是進一步降低交易成本。在現有換房退稅、增值稅3%稅率基礎上，可繼續降低首套或唯一住房契稅，對“賣一買一”家庭給予契稅減免。同時推動中介費率公開透明、實行分檔收費，減少交易摩擦。

二是保持金融支持力度。當前購房首付最低15%、房貸利率已低至3.06%。下一步可因城施策放寬首套認定，如掛牌房源不計套數，按區劃分首套房標準。擴大公積金提取支付首付范圍，提高多子女家庭額度。推廣貸款利息補貼，如蘇州青年人才50%貼息，南京“賣舊買新”的1%貼息等。金融支持力度的持續可支持房地產市場穩定。

三是政策工具箱保持動態更新。加大“以舊換新”力度，推廣國企收購舊房、中介優先幫賣、解約保護等模式，打通置換堵點。因地制宜發放購房補貼，重點支持多子女和換房家庭。全面推廣“房票安置”，珠海等地已明確用于城中村改造。建立多元化房源庫，探索房票跨區域流通，直接為新房市場導入需求。

政策保持其支持力度并持續優化，可助力鞏固當前房地產市場回暖勢頭。

風險提示：房地產市場超預期下行風險；對政策解讀偏差；調研樣本有限，不足以反映市場主體；數據可得性局限，口徑不完全統一；歷史經驗的適用性受限，導致政策及數據推斷存在偏差。

2026年一季度的房地產市場“小陽春”，重點城市二手房成交顯著放量，新房價格環比上漲城市數量有所回升。但當前成交熱度能否持續？還要看居民對房地產的信心能否持續改善、庫存能否持續去化、政策能否持續支持？

1、居民對房地產的信心持續改善

信心比黃金更重要。要讓“小陽春”持續下去，居民信心必須繼續改善并保持穩定。

1.1、宏觀經濟向好

購房者信心恢復，一是由于宏觀經濟向好，為房價預期改善提供底層支撐。

經濟增長動能穩固，增速處于合理區間。 2026年一季度國民經濟實現良好開局，GDP同比增長5.0%。居民收入保持實際增長，結構上呈現積極變化。一季度全國居民人均可支配收入12782元，扣除價格因素實際同比增長4.0%，與GDP增速基本同步。從收入結構看，工資性收入同比增長4.9%，保持穩定增長，反映出就業市場的韌性；經營凈收入同比增長6.6%，成為收入增長的主要拉動項，小微企業和個體工商戶的經營活力有所恢復，有望這成為購房的重要力量。溫和通脹環境有利于名義收入改善與消費意愿釋放。1-4月CPI同比上漲0.9%，處于理想區間。溫和的價格上行一方面提振了企業盈利預期，另一方面降低了居民持有現金的觀望情緒，增強了對包括房產在內的實物資產的配置意愿。

1.2、股市財富效應逐步顯現

股市財富效應成為居民購房的重要資金儲備來源。2024年9月24日政策組合拳推出以來，上證指數從2863點開啟持續上漲行情，至2026年5月上證指數突破4200點，刷新2015年以來新高。2024年9月24日至2026年5月11日，上證指數累計漲幅達48%，顯著修復并提升了居民金融資產市值，形成了較為可觀的財富效應，為居民“賣舊買新”提供重要資金儲備。

與此同時，央行數據顯示今年一季度住戶存款增加7.7萬億元，同比少增1.5萬億元，存款增長放緩；銀行理財市場存續規模為31.9萬億元，較去年末下降1.38萬億元；公募基金規模37.5萬億元，較2025年底下降約1815億元。新增定期存款占比從2023年的96.2%下降至2026年一季度的84.9%，居民“持幣待購”意愿增強。

綜合來看，股市財富效應與居民資產再配置形成合力。一方面，金融資產增值直接充實了購房資金；另一方面，存款與理財資金流出為家庭資產結構優化提供了騰挪空間。這對于彌補改善型購房“賣舊買新”過程中的資金缺口，以及提振市場整體信心，正在發揮積極的邊際作用。

1.3、法拍房對邊際房價的沖擊減弱

法拍房對邊際房價的沖擊減弱，折價效應被有效控制在局部范圍。

法拍房作為市場化處置不良資產的重要渠道，其掛拍量與成交價往往對周邊二手房定價形成錨定作用。從重點城市看，法拍住宅成交占比整體維持低位，未出現系統性攀升。根據我們計算，2024年，北京、上海、廣州、深圳的法拍住宅成交占比分別為1.2%、0.7%、1.8%、2.9%；2026年一季度這一占比出現明顯分化，北京降至0.6%，上海持平于0.7%，而廣州、深圳分別上升1.7個和0.6個百分點，對應占比約為3.4%和3.6%。盡管廣深占比有所抬升，但絕對水平仍處于個位數低位，因法拍房折價引發的“價格坍縮”效應被有效隔離在局部范圍，并未蔓延至主流二手房定價體系。

從總量數據看，法拍房供給壓力有所緩解。根據中指數據統計，住宅類法拍房方面，2026年一季度法拍住宅掛拍房源數量9.5萬套，同比下降4.3%；成交2.96萬套，同比增加12.7%；清倉率31.1%，較上年提升4.7個百分點；成交總金額307.4億元，同比下降12.4%；一季度法拍住宅成交均價7507元/㎡，同比下降17.5%。前期存量風險正在逐步出清，新增不良資產進入司法拍賣的節奏放緩。

一線城市新增法拍房較少，清倉率高，折價率低，對邊際房價影響較小。根據中指數據統計，2026年一季度一線城市法拍住宅房源成交1963套，成交總金額73.9億元，成交均價29999元/㎡。其中，北京成交276套，清倉率44.5%，成交折價率74.3%，成交均價37994元/㎡。上海成交407套，清倉率59%，成交折價率75.4%，成交均價40860元/㎡。廣州成交809套，清倉率47.3%，成交折價率76.9%，成交均價15755元/㎡。深圳成交471套，清倉率64.9%，成交折價率91.5%，成交均價37325元/㎡。

處置機制趨于成熟，銀行主動“下場”定價有助于穩定邊際房價。 以深圳為例，部分債權銀行已主動快速處置抵押資產，縮短了法拍周期，避免了反復流拍導致的折價率螺旋式下降。實踐中，銀行作為最先評估法拍房抵押價值的金融機構，能夠在厘清債權順位、完成內部估值后，合理設定掛牌參考價，減少因信息不對稱、評估滯后帶來的流拍和反復調價。這一機制優化，使得法拍房的折價率將更趨合理，其對周邊二手房市場的負面外溢效應有望進一步收斂。

1.4、租金收益率回升修復房地產資產估值

租金收益率持續回升，推動房地產資產估值修復，持有住宅的現金回報已具備比較優勢。

租售比是衡量房產資產價值的重要標尺。當租金回報率上行至超過無風險收益率時，住宅資產的內在價值獲得重估支撐。住宅租金收益率已超過主要無風險金融資產收益率。2026年3月，中指研究院50個重點城市平均租金收益率為2.26%。橫向比較當前低利率環境，截至2026年3月國有大型銀行5年期定存利率僅為1.3%，10年期國債收益率約1.8%。持有住宅并通過出租獲取的現金回報，已高于將資金存入銀行或購買長期國債的收益。但租金收益率這個指標是靜態的，假定了未來租金不變。隨著CPI的溫和上漲，租賃住房總的收益率在靜態租售比基礎上有望進一步提升。

更為關鍵的機制在于，租金收益逐步覆蓋月供成本，購房現金流由負轉正。租售比托底資產價格的核心邏輯是，當租金收益與月供支出接近甚至超過時，持有房產從“凈支出”狀態切換為“收支平衡乃至盈余”狀態，從而顯著降低購房者的持有壓力，激發真實居住需求和長期配置需求。

部分租金收益率高的小區，月還款現金流可小于租金。以北京朝陽區安貞西里一套60平方米兩居室為例，根據鏈家資料顯示當前市場總價約220萬元，月租金約5300元，租金收益率約為2.9%，明顯高于定存利率。假設首付120萬元（首付比例55%），公積金貸款100萬元，貸款期限20年、等額本息還款，月供約為5347元，月供與月租金已非常接近。這意味著購房者每月實際現金流出壓力較小，若首付比例下調或房貸利率進一步走低，租金收益完全覆蓋月供將是大概率事件。

展望未來，租售比仍有進一步改善空間。 一方面，政策層面有望引導房貸利率維持在低位，降低購房成本；另一方面，通過城市更新、產業導入、人口凈流入等手段提升真實租金水平，從而繼續推高租售比。隨著租售比的持續修復，房地產資產估值將獲得更堅實的基本面支撐，這對穩定市場預期、引導長期資金回流樓市具有積極意義。

今年一季度以來，房地產市場已呈現出積極變化。未來宏觀經濟、財富效應、供給擾動、資產估值四個維度形成合力，居民信心改善具備一定可持續性。但股市波動、經濟復蘇斜率等不確定性仍需繼續觀察。

從價格端來看，4月份70個大中城市中，房價環比企穩的城市數量明顯增多。其中，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有14個和12個，較前期低點有所回升。從整體價格指數看，4月70城新建商品住宅價格環比下跌0.2%，二手住宅價格環比亦下跌0.2%，雖然仍處負值區間，但降幅較前期已顯著收窄。這表明，在持續的政策支持和市場自我調節下，房價下跌的勢頭得到初步遏制。

成交量上，全國重點城市二手房市場放量，上海3月二手房成交31215套，同比增長6%，創近五年單月新高，4月二手房成交28742套，創近十年同期新高；北京3月二手房成交21822套，創近15個月新高，4月二手房成交19784套，同比增長13%；二線城市同樣表現積極，成都3月、4月二手住宅分別成交23248套、24498套，時隔七個月再度超過2萬套；杭州3月二手住宅成交4900套，創近11個月單月成交新高，4月二手住宅成交5062套。

2、庫存持續去化

2026年4月末，全國商品房待售面積同比下降0.5%，連續兩個月回落，標志著供求關系出現邊際拐點。但庫存壓力尚未根本緩解，截至2026年4月，全國房地產庫存總量（含現房、在建及已供未動工土地）約為57.4億平方米，仍處歷史高位。多渠道去化、供給收縮、產品升級，正共同推動庫存持續消化，助力市場企穩。

2.1、庫存去化渠道在拓寬

針對廣義庫存高企的現實，2026年“收購存量商品房用作保障性住房”作為核心政策工具全面鋪開，形成了財政端“以購代建、以存補保”的組合工具箱，加速存量房去化，緩解房企流動性與債務壓力。

目前庫存去化渠道在拓寬，多省市發力。2026年1月，湖南省住房城鄉建設工作會議提出，計劃全年收購存量商品房200萬平方米以上，用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。2025年，湖南省在積極探索中已通過收購存量商品房用作保障性住房6726套，發行專項債9.79億元。省住建廳將統籌專項債、保障性住房再貸款、公積金增值收益等多種資金渠道，推動“以購為主”模式走向規模化、制度化。在縣區層面，慈利縣發布了收購存量商品房用作保障性住房的房源征集通告，明確面向城區內已建成未出售的商品房開展收購工作。

河南省支持各地加快發行地方政府專項債券收購存量商品房用作保障性住房，并加快推進鄭州、洛陽市127個專項借款城中村改造項目建設。截至2025年末，鄭州已有2個存量房收購項目獲批發行地方政府專項債資金3.8億元，并獲銀行授信7.47億元，授信期限超過25年，利率不到3%，將促成2206套存量商品房轉化為保障性租賃住房。財政資金與信貸資金政策的協同合力，不僅降低了保障房的供給成本，也成為庫存消化的重要驅動力。

2026年2月，重慶市五部門聯合發布穩定房地產市場新政，鼓勵收購主體按照市場化、法治化原則，運用保障性住房再貸款政策工具，使用企業自有資金、住房租賃團體購房貸款、保障性住房收購貸款、地方政府專項債券等多渠道資金，大力收購存量商品房，用作保障性住房、人才房、青年公寓、職工宿舍等，有效盤活存量。區縣政府（管委會）加大支持力度，按照批量收購存量商品房總金額的1%給予收購主體補貼。

收購存量商品房既補充了保障性住房供給，緩解了特定群體的住房困難，又以市場化方式賦予存量資產新的價值，為各地去庫存提供了可復制的經驗。當前多地收儲實踐已呈現積極進展，收購規模逐步擴大，資金來源日趨多元，運營機制不斷規范。但從全國看，當前收購規模相對總庫存而言仍較為有限，資金可持續性和項目收益平衡仍是主要制約。

未來仍需進一步擴大專項債和保障性住房再貸款支持規模，吸引更多市場化主體參與；同時探索收購后持有運營的長期收益機制，如REITs。并在更多去化壓力較大的城市加快復制推廣。只有持續拓寬資金渠道、優化運營模式，這一工具才能從局部探索轉向全國規模化的庫存去化主力渠道。

2.2、土地成交持續下降

從總量看，全國土地成交規劃建面連續5年下降。根據中指數據統計，2025年全年土地成交規劃建面約9.9億平方米，較2024年下降12%，較2020年峰值下降67%。其中，2025年住宅用地成交約1.07萬宗，合計規劃建筑面積6.5億平方米，同比分別下降22.8%、12.2%，兩項指標自2021年以來已連續5年下降。進入2026年，土地市場延續縮量態勢，一季度全國土地成交規劃建面成交同比下降19.2%。土地成交的持續縮量，意味著未來新房供給將顯著減少，是從供給側推動去庫存的根本性舉措。

從結構看，“因城施策、供地聯動去化”的原則正在各地落地。福建省出臺政策，明確要求，商品住房庫存去化周期超過24個月的市、縣（除福州、廈門、泉州外），應暫停商品住宅用地供應；去化周期在12至24個月的，按照“盤供平衡”的原則進行供應。對去化周期較短的區域，督促項目加快前期工作、推動提前開工，避免“有需求無供應”的結構性缺位。2026年4月，廣州市規劃和自然資源局與市住房和城鄉建設局聯合印發 《關于支持高品質住宅建設的若干意見》，探索了進一步縮減存量房庫存的路徑，鼓勵存量低效用地功能轉換、精細供地節奏推行“小步快跑、高頻少量”供地方式，強化供需動態適配。這種“因城施策”的精準調控，使土地供應與各地實際消化能力相匹配，避免無效供給的進一步累積。

2.3、產品升級，供給結構優化

在存量去化的同時，以供給結構優化，是激活新房市場去庫存的重要驅動力。2026年政府工作報告明確提出“有序推動安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”，“好房子”已連續兩年被寫入政府工作報告，從探索實踐走向全面推進。住房城鄉建設部印發了《關于提升住房品質的意見》，對“好房子”建設作出全面部署。

在地方層面，多地已就“好房子”建設出臺細化措施。重慶市將“好房子”建設與財稅金融工具深度結合。要求積極支持開發企業利用新供地和存量地打造成品住宅“好房子”項目，對達到一星級以上綠色建筑標準的成品住宅項目享受綠色金融支持政策；鼓勵銀行為符合條件的“好房子”項目加大信貸支持力度，對推行定制化裝修的項目提供裝修貸款優質服務。同時，將符合條件的智能家居納入個人消費者購新補貼范圍，推動房屋消費升級與產業鏈協同發展。成都于2026年3月印發《成都市2026年“好房子”建設工作要點》 ，從“好設計—好建造—好質量—好運維”四個維度入手，構建全流程管理體系。

與此同時，規劃端也給予有力支持。2026年1月，遼寧省住建廳和自然資源廳聯合印發《關于支持“好房子”建設的若干措施》，其中明確提出“支持在詳細規劃中優化居住用地的容積率、綠地率、建筑密度、建筑退讓、停車配建以及公共服務、市政交通設施配建、風貌引領等規劃要求”；“優化容積率計算規則，對為提升居住品質而增加的特定空間，給予容積率計算上的激勵”；“適度提高停車泊位標準”。這一省級文件是自然資源部導向在地方落地的具體體現。福建省自然資源廳也在答復人大代表建議時明確：落實建筑容量控制指標有關規定，“合理確定新出讓高品質住宅用地的容積率、建筑密度、建筑限高、市政基礎設施配套等規劃指標，提高住宅小區建設品質”。湖南省支持各地因地制宜組織開展“好房子”建設試點，因地制宜出臺“好房子”建設的公共服務設施配套標準及規劃導則，優化設計。

這些供給結構優化措施，既提升了新房產品的競爭力，又更好地匹配了居民改善型住房需求，有助于加速庫存去化。

3、政策持續支持

本輪“小陽春”是限購松綁、房貸利率下調、公積金優化、“以舊換新”補貼等一系列政策累積效應的集中釋放。據中指研究院統計，截至4月27日，年內全國各地出臺房地產相關政策已超300條，頻次明顯高于去年同期。政策密集發力有助于短期行情的實現，但政策效果往往存在邊際遞減規律，要保持行情延續，后續仍需在多個維度持續輸出。

一是降低交易成本。降低成本是激發市場活力的基礎性手段。近年來，房地產交易相關稅費持續降低，契稅、增值稅、個人所得稅政策均有所調整，為住房消費創造了低成本的稅收環境。

在稅費方面，多項減負政策已于2026年初落地并持續優化。自2026年1月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，增值稅征收率由此前的5%下調至3%；購買滿2年的住房，繼續免征增值稅。以一套成交價100萬元的住房為例，新的征收率下需繳納約2.91萬元增值稅，較此前減少約1.85萬元。與此同時，換購住房個人所得稅退稅政策延續至2027年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內重新購買住房的納稅人，給予個人所得稅退稅優惠，這是該優惠政策自2022年出臺以來的第二次延期。

在契稅方面，有空間進一步優化。目前個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。在此基礎上，可進一步探索降低契稅稅率，如首套或唯一住房契稅降至1%以下，或對“賣一買一”家庭給予額外契稅減免，進一步降低置換門檻。

在交易費用方面，推動中介費率公開透明、鼓勵分檔收費模式成為政策新方向。貴陽市明確，參與“以舊換新”活動的中介機構全部中介費不超過成交價的2.5%。深圳市南山區推出的“以舊換新”活動，不僅推出最高5萬元的房產以舊換新消費券，還將賣房傭金最低降至1%，出售800萬元舊房、購入1500萬元新房的一賣一買，最高可省約40萬元。未來可以鼓勵在“以舊換新”活動中減免中介相關費用，以降低置換成本、提高舊房銷售效率。

二是保持金融支持力度。金融端的持續寬松是穩定市場預期的關鍵支撐。當前全國層面房貸最低首付已降至15%，商業性個人住房貸款不再區分首套房和二套房，個人住房貸款加權平均利率維持在3.06%的低位。廣州、深圳、武漢等核心城市在“五一”前后接連出臺新政，金融支持力度持續加碼。

因城施策放寬首套房認定標準。將首套房認定范圍從全市縮小至擬購房所在行政區（縣），跨區購房不計入已有住房套數，如成都市、東莞市、合肥市、杭州等，2026年武漢、鄭州也發布相關新政。將家庭名下已掛牌計劃出售的住房不納入貸款套數認定，為置換群體打通“賣一買一”通道，如武漢市、成都市。

提升公積金貸款支持力度。上海市2026年2月“滬七條”落地，將家庭首套公積金貸款最高額度由160萬元提升至240萬元，購買綠色建筑可上浮15%，多子女家庭可再上浮20%，疊加后單筆最高可貸324萬元。深圳市2026年4月29日出臺新政，個人額度由60萬元提至70萬元，家庭額度由110萬元升至130萬元。疊加首套房、初婚初育、多子女家庭等多重上浮因子后，家庭最高可貸351萬元。廣州市2026年4月30日出臺新政，個人公積金貸款最高額度提至100萬元，兩人及以上共同購房最高額度提至200萬元。若同時滿足多子女、購買“好房子”等條件，額度上浮比例疊加后，家庭最高可貸360萬元。杭州、蘇州、寧波、武漢、成都、天津也陸續提升。下一步可因城施策繼續擴大提取公積金支付首付的適用范圍，以及多子女家庭公積金額度上浮、套數認定優化等政策。

拓展貸款利息補貼試點。南京對“賣舊買新”的購房人給予貸款總金額1%的貼息補助，全市貼息總資金限額1億元，先申先領。蘇州給予35周歲以下青年人才公積金貸款利息50%補貼，以精準支持青年群體購房。

三是政策工具箱保持動態更新。“以舊換新”和房票安置正在成為消化存量、激活需求的有力手段，各地探索的豐富案例為政策推廣提供了可復制的經驗集合。

“以舊換新”正從試點探索走向規模化落地，但仍需進一步拓寬覆蓋面和打通堵點。目前各地已形成國企收購、政府補貼、委托銷售+中介協同等多種成熟模式，成效逐步顯現。國企收購模式，由地方國企直接收購存量二手房，轉化為保障性租賃住房，同時引導居民購置新建商品住房，打通存量房與新房之間的流通通道。上海靜安區、浦東新區通過國企直接收購二手房轉為保障性租賃住房，同步引導居民購買新房，打通了存量與增量市場的循環；杭州市富陽區采用“抵價券+購房券”組合，收購一套評估價100萬元的二手房，換房人最高可抵扣105萬元新房房款。政府補貼模式。深圳南山區推出首個房產以舊換新消費券（京東電子消費券），按新房建筑面積分檔補貼，90平方米及以下每套2萬元，90至144平方米每套3萬元，144平方米以上每套5萬元。賣舊買新無先后順序。珠海市按新購商品住房網簽合同價格的1%給予補貼，單套最高3萬元，有效期延長至2026年12月31日。委托銷售+中介協同模式。佛山市提出“委托銷售”“收購轉售”“收購盤活”三類實施模式。委托銷售，換房人與房地產企業參照市場評估價協商確定掛牌價格，簽訂委托協議掛牌出售，并選購該房地產企業所開發的新房項目。收購轉售，房地產企業按照市場化原則，參照市場評估價與換房人協商確定收購價格，收購后進行二次銷售或重新裝修后銷售。收購盤活，由房企收購存量舊房，改造后轉為保障性租賃住房或人才房等，豐富政策多元性，擴大覆蓋范圍，增強市場靈活性。

這些案例顯示，“以舊換新”正在多點推廣，加速庫存去化。但當前參與規模仍有限，下一步需擴大國企收購容量、增加補貼力度，并推廣當前成熟的“國企收購、政府補貼、委托銷售+中介協同”機制，為置換客群提供確定性更強、周期更短的退出通道。只有持續優化，才能將短期刺激轉化為穩定的置換鏈條。

房票安置在消化存量、導入需求方面展現出較強潛力。廣州黃埔區2025年底全面完成100億元首期房票認購后，黃埔區全面鋪開二期房票安置工作，再新增加碼50億元房票額度。截至2026年5月，黃埔區已通過房票認購商品房7631套、77萬平方米、131億元，累計核發房票5159張、70億元，每年節省臨遷費近2億元。珠海已明確各區政府可發行房票用于城中村改造和房屋征收項目的安置。

房票安置的突出優勢在于直接將征收安置需求轉化為商品房購買力，避免資金沉淀。但目前房源庫主要以住宅為主，跨區域流通仍不順暢。未來應擴大房源范圍，如納入商業、辦公等存量房產，探索房票跨區域使用和靈活置換機制，進一步提升其對市場需求的拉動作用。

綜上來看，要保持市場行情延續，未來政策需在以下方面持續加力，一是進一步降低交易稅費摩擦，在現有增值稅下調、換房退稅延續基礎上，探索對首套及“賣一買一”家庭給予更大力度的契稅減免；二是金融支持保持力度，因城施策優化首套房認定標準，掛牌房源不計套數、結清貸款再買按首套等。并擴大公積金提取支付首付、額度上浮等支持范圍；三是拓展“以舊換新”和房票安置的覆蓋面與靈活度，從試點走向常態化、規模化運作。只有政策工具箱保持動態更新和持續輸出，才能突破邊際遞減效應，將短期“小陽春”轉化為房地產市場止跌企穩的中長期內生動力。

風險提示：房地產市場超預期下行風險；對政策解讀偏差；調研樣本有限，不足以反映市場主體；數據可得性局限，口徑不完全統一；歷史經驗的適用性受限，導致政策及數據推斷存在偏差

證券研究報告《小陽春能否持續？--再論房地產市場止跌企穩的三個條件》

對外發布時間：2026年05月19日

發布機構：國海證券股份有限公司

重要提示

本公眾號推送觀點和信息僅供國海證券股份有限公司（下稱“國海證券”）研究服務客戶參考，完整的投資觀點應以國海證券研究所發布的完整報告為準。若您非國海證券研究服務客戶，為控制投資風險，請取消訂閱、接受或使用本公眾號中的任何信息。本公眾號難以設置訪問權限，若給您造成不便，敬請諒解。國海證券不會因訂閱本公眾號的行為或者收到、閱讀本公眾號推送內容而視相關人員為客戶。

本公眾號不是國海證券的研究報告發布平臺，只是轉發國海證券已發布研究報告的部分觀點，訂閱者有可能會因缺乏對完整報告的了解或缺乏相關的解讀而對資料中的關鍵假設、評級、目標價等內容產生理解上的歧義，應以國海證券研究所發布的完整報告為準，且須尋求專業人士的指導及解讀。

本微信號及其推送內容的版權歸國海證券所有，國海證券對本微信號及其推送內容保留一切法律權利。未經國海證券事先書面許可，任何機構或個人不得以任何形式轉載、翻版、復制、刊登、發表、修改、仿制或引用本訂閱號中的內容，否則將承擔相應的法律責任，國海證券就此保留一切法律權利。