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網(wǎng)絡(luò)上沒贏過，售樓部里沒輸過，這是西安“四代住宅”的真實反差！

有點新能源車剛面世的樣子，開著特斯拉、理想、蔚來的車主，讓人心疼的低調(diào)，生怕被油車業(yè)主圍攻。

誰能想到，在政策的強(qiáng)力推廣下，電車與油車已經(jīng)是五五開的市場，當(dāng)下西安迅速普及的四代住宅，像不像電車和油車的故事，相愛相殺，又離不開彼此。

說實話，西安人真的不喜歡“四代住宅”嗎？

時代印記

在西安露臺房出來之前，以產(chǎn)品升級為命題，新房有過兩次迭代，分別是八年前出現(xiàn)的連廊房，以及五年前出現(xiàn)的無陽臺房，都是建筑規(guī)則的產(chǎn)物，有人拍手叫好，有人痛罵退步。

壹

高層連廊房

在2T2戶高層普及之前，2018-2025年，西安高層遍地連廊房，即一層四戶，中間兩戶北向有消防連廊遮擋，隱私和采光很差，公攤也大。

即便到今年四代宅普及后，高層連廊房依舊沒有絕跡，連廊也曾被視為產(chǎn)品創(chuàng)新，改變了過往高層中間戶純南不通透的處境。

（時代印記：高層連廊房）

對于同一棟樓買變化的，影響優(yōu)先，但買中間戶的，喜憂參半，每逢交付時，圍繞連廊地面不貼瓷磚，排水不暢，欄桿高度不夠，欄桿是金屬不是玻璃的糾紛時有發(fā)生。

最終，業(yè)主喜好擰不過建筑規(guī)則，高層連廊遍地都是，最終大家選擇了共存。

貳

客廳沒陽臺

稍晚于連廊房的是沒有陽臺的房子，還是建筑規(guī)范調(diào)整，不讓贈送面積，導(dǎo)致開發(fā)商改出來的房子，無論高層，洋房，還是高層，低層，全部沒有陽臺，而是以飄窗代替。

（時代印記：客廳沒陽臺）

對業(yè)主而言，洗衣機(jī)放哪里，晾曬怎么辦，抽煙怎么辦，于是大家呼吁，沒有陽臺的房子不適合西安，但還是胳膊拗不過大腿的故事重演，這樣的房子依舊大量蓋出來。

對于買的人，只能尋求自洽，或裝烘干機(jī)，或自備晾衣架，或在小區(qū)樓頂晾衣服，然后告訴自己，這是時代印記。

叁

新房精裝修

幾乎是同一時間，還是政策要求，西安新建商品房必須精裝交付，于是開發(fā)商跟風(fēng)做精裝，但受制于限價，各種降標(biāo)減配糾紛不斷。

精裝房變驚裝房的故事，至今還在網(wǎng)絡(luò)上留有痕跡，是西安人真的喜歡精裝，我看未必，房價捆綁裝修，你不買有人買，1300萬人的城市，需求多樣。

（時代印記：新房精裝修）

這才短短幾年，已經(jīng)沒有人再提交付裝修了，清一色又回歸毛坯，開發(fā)商開心，買房人也樂意。

過去短短的八年時間，這三次所謂的產(chǎn)品被動升級，沒有一次是買房人喜好決定，全都是政策，規(guī)范要求，最終結(jié)果由買房人承擔(dān)的。

如今的四代住宅，又是同一個故事，原本房子好賣不讓贈送，如今不好賣又讓贈送，但不同的是，這次的產(chǎn)品迭代，走向了明朗的方向。

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四代進(jìn)化

昨天在聊很多買房人看完“0公攤”新房后，就瞧不上二手的話題下，點贊最高的是期待5.0版本的四代宅，其實大家都清楚，叫幾代并不重要，而是適合西安人的最重要。

延伸話題：

事實上，西安的四代宅在短短五年時間，同樣快速迭代了四次，如今即將進(jìn)入5.0時代。

壹

1.0版，露臺送一點

印象里西安首次出現(xiàn)出現(xiàn)的四代住宅，是灃西的華潤灃華九里，主要特點是在原本純平的南向，增加臥室外的露臺，奇偶錯落，變身空中花園。

（綠城丹桂苑小露臺）

因為贈送規(guī)范的放松，這種1.0四代宅很快普及，港務(wù)區(qū)有綠城丹桂苑、中糧悅著云軒、華潤潤璽臺、高新CID有招商云蘭。

從實用度來看確實有限，面積不大，不能封窗，隱私影響，可有可無，這時候多數(shù)人對露臺房很新鮮，并無太多爭議。

貳

2.0版，露臺送更多

不久，贈送規(guī)范又有放松，還是同樣的戶型，但露臺面積更大，客廳外圈贈送，臥室南北雙贈送，贈送面積變大同時，由于外挑面積更大，對于采光和隱私影響也日漸突出。

（綠城海棠三章大露臺）

港務(wù)區(qū)的中鐵建西派璟悅、高新的綠城熙海棠、保利云谷天匯、海棠三章等迅速面世，憑借更大贈送面積，化身區(qū)域紅盤，這種是2.0時代的四代宅，總結(jié)就是四個字，比大更大。

叁

3.0版，露臺套內(nèi)一起送

很快，攪局者在西咸出現(xiàn)，允許更大露臺贈送的同時，套內(nèi)同樣高贈送，臥室、衛(wèi)生間都可以設(shè)計落地窗，計算一半面積，疊加2T2戶布局，得房率飆升，實現(xiàn)負(fù)公攤。

（保利云谷和著負(fù)公攤）

西咸保利云谷和著、高科越秀星匯云瀾、邦泰悅九章等，都是這個時代的產(chǎn)物，憑借高贈送熱度逆轉(zhuǎn)，眼看西咸規(guī)范放開，房子賣的火熱，主城區(qū)的團(tuán)結(jié)村、幸福林帶立馬跟上。

綠汀芳菲、保億潤園、招商林嶼縵島、金茂幸福曉棠緊跟變化，再加上大會所，情緒價值拉爆，成功實現(xiàn)熱銷，這是3.0時代的四代住宅。

肆

4.0版，客廳臥室送雙層

再往后就是今年看到的四代宅4.0版本，石材立面、百米大門、千平會所逐漸普及的同時，在戶型上又有變化。

浐灞的招商西安灣、曲江的中鐵云岫、高新的天地源云和錦上，將客廳變身雙層挑空，高新的邦泰觀云高新，則是將臥室挑空兩層。

（中鐵云岫曲江客廳兩層）

露臺面積不內(nèi)卷了，套內(nèi)面積開始瘋狂贈送，但這還不是結(jié)束，接下來團(tuán)結(jié)村面世的博元和明豐，還要在贈送面積再突破。

應(yīng)了那句話，既然你不買，就一直送到你買為止！

全國范圍內(nèi)，像西安這樣，贈送規(guī)范不斷放寬，短短五年時間，四代宅贈送規(guī)范不斷迭代，新產(chǎn)品短短三個月就背刺老產(chǎn)品的，太少了。

（天地源云和錦上客廳挑空實景）

對于買房人而言，確實是晚買實惠多，但安全感也同樣缺乏，各個區(qū)域贈送要求不統(tǒng)一，直接的結(jié)果就是相互背刺。

所以，西安現(xiàn)有的四代住宅，也是五花八門，從1.0版到4.0版，不喜歡的是哪一個呢？

期待變化

就如同油車和電車車主意見無法統(tǒng)一一樣，1300萬人的西安，關(guān)于四代的喜好，必然長期存在爭議，爭議的本身并非幾代，而是目前半成品的四代宅，還需再進(jìn)化。

壹

采光問題怎么解決

由于錯層的存在，天然會有遮擋，但西安人生活習(xí)慣喜歡朝南，最合適的方式就是露臺分布在東西向，或北向，南向采光面保持統(tǒng)一封窗。

這需要樓棟保持2T2戶結(jié)構(gòu)，過去開發(fā)商只在大面積上實現(xiàn)，今年的金茂幸福曉棠、金地長纓賦等已在小戶型上落地。

貳

隱私痛點如何調(diào)整

核心還是樓間距太小，贈送面積本身雖然驗收不計容，但每一戶實打?qū)嵉匿摻钏嗍谴嬖诘?，每一戶都外突，壓縮的只有樓間距，因此很多2.5容積率的低密小區(qū)，實際的容積率都是更高的。

解決辦法也有，在更低容積率，比如2.3的土地上，清一色做大高層，不做小高+高層，采用圍合布局，擴(kuò)大樓間距，高新的天地源云和錦上就是這個思路。

東西向?qū)σ暤膯栴}，可以增加隱私玻璃，上下層對視的問題，可以增加折疊雨棚，不能100%解決，但會有改善。

叁

會所功能需要改變

最后也是爭議最大的會所討論，尤其是恒溫泳池問題，對當(dāng)下的開發(fā)商而言，卷會所面積，功能的風(fēng)是停不下來的，買房人心態(tài)都是可以不用，但不能沒有。

因此，今年新房的會所，架空層比拼并不會終極，但功能，運營上會更加合理，比如取消恒溫泳池，會所前置外包運營，架空層除健身房、瑜伽室、圖書室三件套內(nèi)，會加入社區(qū)食堂、托管中心等。

在第一批四代住宅交付以后，暴露的問題也會在最新的四代宅上逐一修補(bǔ)。

適不適合從來不是新產(chǎn)品誕生的理由，救市目的和土地需求才是核心，且不止西安，全國都一樣。

北到哈爾濱、冬天零下20°，西到烏魯木齊，夏天溫度40°，全國四代宅的風(fēng)很難停下，每個城市，總有吃螃蟹的人。

連廊房不適合西安、無陽臺也不適合西安、精裝修更不適合西安，所以，四代宅適合西安嗎？

解決方案

問題的答案，就像同時行駛在三環(huán)上的車一樣，油車業(yè)主想到的都是電車自燃，不保值，冬天巡航對半砍，電車業(yè)主不解的是，油車上沒有大電視，大沙發(fā)，大冰箱，怎么開出門？

雙方都盯著對方的短板互吐芬芳，誰也無法說服誰，非說完美方案，就是我都要，周內(nèi)開油車，周末開電車，同時擁有才是解決分歧的唯一辦法。

期待西安四代住宅的5.0版本！

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作者：晴明

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